גולדקנופף, מאחוריך: האם בעלי דירות עד 600 אלף שקל יעלו את המחיר?
ההחלטה להעניק הנחה של 50 אלף שקל לטובת מי שירכוש דירה בסכום של 300-600 אלף שקל, מוציאה את המשקיעים מגדרם. בשיחה עם ביזפורטל מספר אחד מהם, כי הוא מתכוון להתמודד על המכרז החדש של דרך "פתרונות יצירתיים". המשמעות היא ברורה: חלק מהמשקיעים יוכלו לרשום את הדירות על ילדיהם, כפי שהם עושים פעמים רבות - פעם אחת כדי לחסוך במס ושניה - כדי לקבל הנחה שהם לא זכאים לה. למשרד השיכון והבינוי אין דרך לאכוף את זה. אם משקיע רוצה לרשום את הדירה על שמו של הילד הבגיר, אין דרך למנוע ממנו לעשות את זה. הבעיה: כלל לא בטוח שהעסקה כדאית עבורו.
נראה כי בפני המשקיעים ורוכשי הדירות בכלל עומדת בעיה: בגלל ההיצע הדל של דירות כאלה, חלק מבעלי הדירות מתכוונים להעלות את המחיר. כך למשל, דירה בבאר שבע שעליה נדרש סכום של 550 אלף שקל, תימכר כעת תמורת כ-570 אלף שקל. בעלי הדירות יודעים שהמשקיעים או אנשים שרוצים דירה מקבלים הנחה ולכן הם לא ימהרו לרדת במחיר. על פי אנשי נדל"ן באזור, נראה כי ההנחה הריאלית תעמוד על 30 אלף שקל בלבד בממוצע, מה שיקטין את הכדאיות לעסקה. מצד שני, ראוי לציין כי עסקה כלל לא מבטיחה למי שעשה אותו שיזכה במכרז. לכן, הוא לוקח סיכון מסוים - אם לא יזכה, ישלם מחיר מעט יותר גבוה.
כבר עתה ברור שחלק מהעסקאות יבוצעו בבאר שבע. שכונה ד' היא מקום מרכזי, שבו ניתן לרכוש דירות בהנחה. המחירים נעים סביב 550-580 אלף שקל עבור דירת 3 חדרים, כ-75 מ"ר. גם בשכונה י"א בעיר יש ביקוש לדירות, כשמצאנו דירות במחירים דומים. המשקיעים מתמקדים גם באזור הזה, מתוך מטרה לרכוש דירות בחצי מיליון שקל, עם אפשרות לרכוש רווח בעתיד, מתוך הנחה שמחירי הדירות עוד יעלו. חשוב לציין כי ההנחה של 50 אלף שקל היא לא הנושא. לפעמים, משקיעים מאמינים כי המחיר באזור יעלה, ולכן הם מוכנים להשקיע אם יקבלו הנחה של 8%-7%.
ערד, בית שאן ודימונה הפכו גם הם למצרך מבוקש בשבועות האחרונים. אנשים מחפשים דירות קטנות במטרה לקנות ולמכור, כשההערכה היא שלא מעט דירות יירשמו על שמות הילדים, במטרה ליצור עסקה שווה ולקנות נכס לעתיד עבורם, כזה שהם לא יכולים ממילא למכור במשך 5 שנים. חלק מהדירות שמצאנו קטנות ולא יתאימו למשפחות עם יותר מילד אחד - מה שמקטין את האפשרויות עבור רוכשים פוטנציאלים.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם הדבר יקרה, והמחירים יעלו, גולדקנופף יהיה בצרה: ההנחה לא תהיה אמיתית ולא משמעותית. בשוק דירות שנמצא בירידה, אפשר למצוא פתרונות טובים בהרבה מלבד העלאת ריבית, כמו הגדלת ההיצע. במקרה הזה, ייתכן שמשרד השיכון יורה לעצמו ברגל: הוא מייצר הנחה קטנה מאוד בזמן שהריבית על המשכנתאות גבוהה מאוד. ריאלית, זוג שלוקח בריבית של היום משכנתא של 400 אלף שקל, יכל לקנות לפני שנה דירה במחיר מעט גבוה יותר ולשלם פחות בהחזר החודשי.
גולדקנופף רצה לעשות טוב, אבל בהיצע כל כך מוגבל של דירות כאלה, שחלקן נמצאות באזורים חרדים, יהיה קשה מאוד לקנות דירה. כיום, רק זוגות נשואים שאין בבעלותם דירה יכולים להתמודד במכרז (או רווקים וגרושים מעל גיל 35).
- 6.רוני 30/08/2023 10:44הגב לתגובה זוכל הקומבינות של משתכן והדרעק הזה עכשו הם טוחנים מים.
- 5.:) הנדל"ן בישראל גמור והמחירים קורסים (ל"ת)ואתם מחרטטים:) 30/08/2023 09:56הגב לתגובה זו
- 4.אבנר 30/08/2023 09:31הגב לתגובה זוההנהגה החרדית הארורה סוחטת מנתניהו המושחת יותר קצבאות, בוזזת את קופת המדינה וגם מסרבת להתחייב ללימודי ליבה ולשירות צבאי. שיחפשו פראיירים למילואים אצל יהוה בבני ברק....
- מירית 30/08/2023 18:32הגב לתגובה זוהמתועבים מסרבים להתחייב. לנצח יעשקו אותנו.
- 8 30/08/2023 14:42הגב לתגובה זויש הרבה מאוד (יותר ממה שאנשים חושבים) חרדים שכן מתגייסים. ויש הרבה מאוד חרדים שעובדים. נכון שעדיין לא באחוזים גבוהים, אבל אסור להכליל את כל החרדים.
- 3.תוכנית מחיר למתחרד (ל"ת)אין להם אלוהים 30/08/2023 09:01הגב לתגובה זו
- 2.8 30/08/2023 07:57הגב לתגובה זושום דבר אחר! המנגנון של כת גור יעביר סכומים לאברכים כדי שיקנו את הדירות. וגולדקנופף מסדר להם מימון ממשלתי. איכס!
- 1.קבלן יז חימרי 30/08/2023 07:43הגב לתגובה זולנו כלכלה חזקה מאוד!!!
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
