אין עשן לבן: המועצה הארצית לא הכריעה במחלוקת על תמ"א 38; אושרה תכנית תמ"א 1

הקרב על חישוב הזכויות בתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה נמשך. המועצה הארצית לתכנון ובניה התכנסה אתמול (ג') לדון בהמלצות של פרופ' דימיטרי מזו שבחן את המחלוקת ומונה לשמוע את ההתנגדויות לתיקון שבו דנים כבר למעלה מחצי שנה. לאחר יום דיונים ארוך שכלל נושאים רבים וביניהם אישור תכנית תכנית המתאר הארצית המאוחדת (תמ"א 1) והעברתה להערות הועדות המחוזיות, לא הגיעה הוועדה להכרעה בסוגיית תמ"א 38 והמחלוקת בדבר החישוב נדחתה לישיבה הבאה שתתקיים באוגוסט. 

המלצותיו של פרופ' מזו מהווים את הפרשנות 'המרחיבה' לחישוב של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש על פי תחשיב שמוענק משטח "קומה רעיוניות". הכוונה לשטחה של קומה שעשויה הייתה להיבנות לו היו מנוצלות מלוא זכויות הבנייה במגרש על פי תכנית הבנייה הקיימת (התב"ע) ללא הזכויות שמעניקה התמ"א, ולא על פי שטחן של הקומות הבנויות בבניין הקיים אשר מיועד להריסה.

במרבית המקרים התחשיב במצב של בנייה והריסה מחדש תחת תמ"א 38 במידה וייערך על פי המלצת מזו - הקומה הרעיונות תייצר מצב של הגדלה משמעותית בזכויות הבנייה בפרויקטים, זאת מכיוון שמרבית הבניינים הוותיקים שנבנו לפני שנות ה-80 (להם פונה התמ"א 38 ובלבד) אינם ממצים את כלל הפוטנציאל הקיים בזכויות הבנייה בשטח המגרש בו נמצא המבנה וכי מאז שנבנה הוגדלו זכויות הבנייה בו.  

עם זאת, בהמלצותיו, מזו מסייג את הפרשנות ומוסיף כי במקרים בהם התכנית (התב"ע) לא צפויה להביא לתוספת הזכויות ואף תצמצם יותר מאשר לו היו נוספות בהתאם לקומה הקיימת - במקרים אלה הוא מציע שכן לחשב על פי עיקרון הקומה הקיימת ולא 'הרעיונית' בכדי לא לפגוע בזכויות הניתנות מכח התמ"א 38 במסלול בנייה והריסה מחדש. 

• בוני התיכון מקדמת פינוי־בינוי בחולון ובבת ים; למעלה מ־2,500 דירות בדרך
• לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר

המחלוקת על החישוב  הסוגיה סביב החישובים החלה בעתירה שהוגשה במסגרת ועדת ערער ברחוב קק"ל בשכונת בורכוב בגבעתיים, שהשפיעה על הענף כולו, עם קביעות מצד היועץ המשפטי לממשלה ודיונים בוועדת הרפורמה להתחדשות עירונית. הסוגיה אף הסתבכה עוד יותר כאשר פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 (3.11.15) שבו רוצים לבצע תיקון ולקבוע את שיטת החישוב. 

על התיקון הגיב במכתב הבהרה המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ בספטמבר 2015: "החלטת המועצה הארצית על הגדלת זכויות הבנייה בתמ"א 38, היא ללא תוקף משפטי" וזאת עד לסיומו של ההליך התכנוני. קמיניץ הוסיף כי האופן שבו חישבה ועדת הערער את המחוזית את השטחים היא ללא כל בסיס חוקי "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות". כלומר, הוא טוען כי החוק קובע את תוספת הזכויות על פי שטח הקומה בבניין הקיים ולא מעבר לכך - וזוהי למעשה הפרשנות המצמצמת את הזכויות בבנייה. 

בעקבות אירועים אלה ובמהלכם, נוצרה בהלה בגזרת הקבלנים שטענו כי לא תהיה כדאיות כלכלית בפרשנות מצומצמת בחישובי הבנייה, וזמן מה לאחר התיקון, הוגשו ערעורים (כ-51 במספרם). לאחר כלל הדיונים ושמיעת ההתנגדויות ע"י פרופ' מזו הוא הציג המלצותיו ועליהם דנו אמש - אך לא הגיעו להסכמה וישובו לדון בכך רק במהלך אוגוסט. אישור תמ"א 1 המועצה הארצית בראשות אביגדור יצחקי אישרה אתמול (ג') להעביר להערות הוועדות המחוזיות את תכנית המתאר הארצית המאוחדת (תמ"א 1) שקידם מינהל התכנון. התכנית שהתקבלה בהחלטת הממשלה במרץ 2012, קוראת "לפשט ולאחד תכניות מתאר ארציות רבות (למעט תמ"א 35) ותשמש כלי עיקרי, פשוט ובהיר, להקצאת שטחים ורצועות לטובת שימושים ציבוריים עתידיים".    עד היום היו למעלה מ-300 תכניות מתאר שונות שיצרו סבך בירוקרטי של כפילויות וסתירות, דבר שיצר קושי בזיהוי מדיניות התכנון התקפה במקום מסוים. על רקע כל אלה, עלה הצורך בהאחדה ובתמצות תכניות המתאר הארציות לכדי תכנית מתאר ארצית אחת. התכנית מפרטת תכנון בתחומים שונים כמו מים, אנרגיה, קרקע, דרכים ושטחים פתוחים.   מהמנהל נמסר כי מטרתה העיקרית של התכנית הינה לסייע בייעול וקידום תכניות, על ידי פישוט והבהרת הליכי התכנון, ומניעת מצבים של סבך משפטי ורגולציה מיותרות. כל אלה יקצרו משמעותית את מסלולי התכנון ויביאו לקידומן המהיר של תכניות שהן צורך השעה, בתחומי הדיור, התשתיות והשטחים הפתוחים.   חופי הים קיבלו מעמד מיוחד בתמ"א 1 ונקבע כי חוף הים הינו "נחלת הכלל" - המרחב הציבורי הרחב, הרציף והנגיש ביותר להנאת כלל-הציבור במדינת ישראל. התכנית קובעת איסור בנייה על החוף בתחום 100 מ' מקו המים, פרט לפיתוח שירותי חוף לטובת כלל הציבור וזאת במקומות מוגדרים בלבד, כאשר מרבית שטחי החופים נותרים חופשיים ופתוחים. 

• בתמורה של כ־415 מ' שקל: דניה תקים את "נופי בן שמן" של אזורים ליווינג
• מגדלי הים התיכון תובעת את אפקון בסכום של כ-57 מיליון שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"