"70% ממיזמי התמ"א 38 נתקעים, יזמים ללא הון הופכים לקבלני חתימות"
תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה בשנה האחרונה וכיום כ-1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך כלשהו של אישור בוועדות המקומיות, כך עולה מאתר '
מתברר שלא רק ראשי הערים והדיירים הסרבנים הם אלו ששמים מקלות בגלגלים של היזמים המנסים לצאת לדרך בפרויקטים. Bizportal שוחח על הסוגיה עם שלום אשל, מנכ"ל קרן קוביות העוסקת במימון פרויקטים של תמ"א 38 והשימור מבנים.
"יזמים הופכים לקבלני חתימות"
"יזמי תמ"א 38 מנסים למכור את הפרויקטים הלאה בשל העדר יכולת להעמיד את המימון הדרוש לביצוע הפרויקט. יזם תמ"א 38 ללא הון הופך לקבלן חתימות", אומר אשל. "הפרויקטים שרואים כיום החלו לפני כ-3 שנים, אך מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום. כיום על כל בניין בגוש דן יש 3-4 קבלני חתימות ויש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שאולי יצליחו להשלים פרויקט אחד ואחר כך ייתקעו. 70% מהפרויקטים נתקעים בגלל בעיות מימון, קרנות המימון נכנסות לואקום ונותנות מענה. אין ספק שיש התעוררות בתחום התמ"א 38, העסק בצמיחה ויש בום רציני אך הרבה מאוד פרויקטים נתקעים וחבל."
לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות בתמ"א 38 היא שמאוד קשה לרשום הערת אזהרה על הבניין , לכן, מאחר ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות יוצרים יחידה רישומית נפרדת, לוקחים את השטח המשותף של חדרי המדרגות ומצמידים לשטח המשותף בגג.
"הפנייה לבנקים מייקרת את ההלוואה"
אשל מסביר כי מימון הפרויקט מטעם הקרן מתבצע ברגע שניתן היתר בנייה מהרשות המקומית, ולמרות שבשלב זה ליווי הפרויקט נחשב לבטוח יחסית, עדיין הפנייה לבנקים למימון עשויה לדבריו לייקר מאוד את המיזם "אין ספק שברגע שמקבלים היתר בנייה ההשקעה בפרויקט הרבה יותר בטוחה, אך זה עדיין יקר ליזמים לקבל ליווי מהבנק מאחר ועל כל פרויקט יש לשלם עמלת פתיחת תיק בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשמדובר ב-15 פרויקטים העלות מגיעה למיליונים.צריך לזכור שעד לפתיחת התיק יזם משקיע בין חצי מיליון למיליון שקל. מעבר לזה, הבנק מחזיק בדירות כערבות עד סוף הפרויקט, אני מעוניין שהיזם ימכור את הדירות כדי שישלים את הפרויקט ויוכל לרוץ לפרויקט הבא."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מני 05/10/2013 23:18הגב לתגובה זובראשל"צ. התחלו לבנות, מכרו חלק ושיכנו חלק מהדיירים המפונים ואז בנו עוד ושוב חזרו על התהליך. לא חובבנות הקרקס תמ"א 38 א, אלא בינוי פינוי אמיתי עם תכנון שכונתי כללי, תכנון חניות ותשתיות, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת בהרבה. פה הממשלה צריכה לבוא לקראת הדיירים המשדרגים ולפטור אותם ממס, וזה יזרז אותם, והצעד השני לחייב ראשי עיריןת בפינוי בינוי או שיפסיקו לגבות ארנונה באזורים הזקוקים לפינוי בינוי. הם הרי מבינים רק את שפת הכסף.
- 6.המדינה תשקיע ותמכור 03/10/2013 08:47הגב לתגובה זוצריכה לקום מינהלת לאומית לתשתיות תמא 38 ופינוי בינוי ואז יפתרו רוב בעיות השוק והמחסור.
- אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זובלי מעלית, אתה מוכן לסכן אזור שלם בזמן רעידת אדמה, כבר לא מדבר על איכות החיים שנפגעת לשכנים.
- 5.פרנקל 02/10/2013 11:12הגב לתגובה זווהמקומית בירושלים, והממונה על כך בעיריה. הכל בגלל הפטור ממס שבח, עד שכלב השמירה של הדמוקרטיה לא יטפל בענין הזה, השחיתות תמשיך
- פרנקל צודק 05/10/2013 22:16הגב לתגובה זוחבל שירושלים משתרכת מאחור בתחום התמא
- 4.א.מ 02/10/2013 10:14הגב לתגובה זווחלקו הלוואה לטווח ארוך שיאפשר גם שיפור חזות הבניין.מה שקורה עכשיו זה התעשרות של קבלנים מקורבים ובעלי דירות שמקבלים יש מאין מאות אלפי שקלים ובכך תורמים לעליית המחיר וצפיפות רבה באזורי הביקוש במרכזי הערים (כי רק שם משתלם לקבלנים להכנס למיזם),פקקים ותשתיות קורסות.
- שליו 02/10/2013 15:23הגב לתגובה זוואתה רוצה לקבל במתנה דירה בבניין משופר? תשלם כמו כולם.
- 3.אבי 02/10/2013 10:12הגב לתגובה זומספיק כבר להיות קפיטליסטים חסרי תקנה
- הזכות לחיים חשובה יותר מהזכות לשידרוג החורבה (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זו
- מי מפריע לך לעבור למדינה קומוניסטית? יש עוד כמה.... (ל"ת)שליו 02/10/2013 15:21הגב לתגובה זו
- 2.משה 02/10/2013 10:06הגב לתגובה זוחייבים לקחת את החיזוק כפרויקט לאומי ולהפסיק להיות יהודים שחושבים רק על הכסף, חיייבים לכפות יוזמות חיזוק על הדייריים
- אנשים ימותו ממחדל תמ"א 38 בזמן רעידת אדמה אדיוט (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:28הגב לתגובה זו
- 1.עדי 02/10/2013 10:05הגב לתגובה זוכל עיר צריכה להגדיר שכונות שלמות לפינוי בינוי ולפעול יחד עם התושבים, אך להצר את צעדיהם כדי למנוע סחטנות, תוך הגדלת הדירות שיינתנו להם בתמורה
- שליו 02/10/2013 15:22הגב לתגובה זולהחיל בינוי פינוי, שאז הקבלנים קודם בונים ואח"כ מפנים והדיירים המפונים לא ינזקו במקרה שהיזם נתקע.
עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות
מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה.
פרויקט יוקרה במרכז רמת גן
חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.
התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות.
התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
