"70% ממיזמי התמ"א 38 נתקעים, יזמים ללא הון הופכים לקבלני חתימות"
תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה בשנה האחרונה וכיום כ-1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך כלשהו של אישור בוועדות המקומיות, כך עולה מאתר '
מתברר שלא רק ראשי הערים והדיירים הסרבנים הם אלו ששמים מקלות בגלגלים של היזמים המנסים לצאת לדרך בפרויקטים. Bizportal שוחח על הסוגיה עם שלום אשל, מנכ"ל קרן קוביות העוסקת במימון פרויקטים של תמ"א 38 והשימור מבנים.
"יזמים הופכים לקבלני חתימות"
"יזמי תמ"א 38 מנסים למכור את הפרויקטים הלאה בשל העדר יכולת להעמיד את המימון הדרוש לביצוע הפרויקט. יזם תמ"א 38 ללא הון הופך לקבלן חתימות", אומר אשל. "הפרויקטים שרואים כיום החלו לפני כ-3 שנים, אך מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום. כיום על כל בניין בגוש דן יש 3-4 קבלני חתימות ויש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שאולי יצליחו להשלים פרויקט אחד ואחר כך ייתקעו. 70% מהפרויקטים נתקעים בגלל בעיות מימון, קרנות המימון נכנסות לואקום ונותנות מענה. אין ספק שיש התעוררות בתחום התמ"א 38, העסק בצמיחה ויש בום רציני אך הרבה מאוד פרויקטים נתקעים וחבל."
לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות בתמ"א 38 היא שמאוד קשה לרשום הערת אזהרה על הבניין , לכן, מאחר ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות יוצרים יחידה רישומית נפרדת, לוקחים את השטח המשותף של חדרי המדרגות ומצמידים לשטח המשותף בגג.
"הפנייה לבנקים מייקרת את ההלוואה"
אשל מסביר כי מימון הפרויקט מטעם הקרן מתבצע ברגע שניתן היתר בנייה מהרשות המקומית, ולמרות שבשלב זה ליווי הפרויקט נחשב לבטוח יחסית, עדיין הפנייה לבנקים למימון עשויה לדבריו לייקר מאוד את המיזם "אין ספק שברגע שמקבלים היתר בנייה ההשקעה בפרויקט הרבה יותר בטוחה, אך זה עדיין יקר ליזמים לקבל ליווי מהבנק מאחר ועל כל פרויקט יש לשלם עמלת פתיחת תיק בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשמדובר ב-15 פרויקטים העלות מגיעה למיליונים.צריך לזכור שעד לפתיחת התיק יזם משקיע בין חצי מיליון למיליון שקל. מעבר לזה, הבנק מחזיק בדירות כערבות עד סוף הפרויקט, אני מעוניין שהיזם ימכור את הדירות כדי שישלים את הפרויקט ויוכל לרוץ לפרויקט הבא."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מני 05/10/2013 23:18הגב לתגובה זובראשל"צ. התחלו לבנות, מכרו חלק ושיכנו חלק מהדיירים המפונים ואז בנו עוד ושוב חזרו על התהליך. לא חובבנות הקרקס תמ"א 38 א, אלא בינוי פינוי אמיתי עם תכנון שכונתי כללי, תכנון חניות ותשתיות, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת בהרבה. פה הממשלה צריכה לבוא לקראת הדיירים המשדרגים ולפטור אותם ממס, וזה יזרז אותם, והצעד השני לחייב ראשי עיריןת בפינוי בינוי או שיפסיקו לגבות ארנונה באזורים הזקוקים לפינוי בינוי. הם הרי מבינים רק את שפת הכסף.
- 6.המדינה תשקיע ותמכור 03/10/2013 08:47הגב לתגובה זוצריכה לקום מינהלת לאומית לתשתיות תמא 38 ופינוי בינוי ואז יפתרו רוב בעיות השוק והמחסור.
- אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זובלי מעלית, אתה מוכן לסכן אזור שלם בזמן רעידת אדמה, כבר לא מדבר על איכות החיים שנפגעת לשכנים.
- 5.פרנקל 02/10/2013 11:12הגב לתגובה זווהמקומית בירושלים, והממונה על כך בעיריה. הכל בגלל הפטור ממס שבח, עד שכלב השמירה של הדמוקרטיה לא יטפל בענין הזה, השחיתות תמשיך
- פרנקל צודק 05/10/2013 22:16הגב לתגובה זוחבל שירושלים משתרכת מאחור בתחום התמא
- 4.א.מ 02/10/2013 10:14הגב לתגובה זווחלקו הלוואה לטווח ארוך שיאפשר גם שיפור חזות הבניין.מה שקורה עכשיו זה התעשרות של קבלנים מקורבים ובעלי דירות שמקבלים יש מאין מאות אלפי שקלים ובכך תורמים לעליית המחיר וצפיפות רבה באזורי הביקוש במרכזי הערים (כי רק שם משתלם לקבלנים להכנס למיזם),פקקים ותשתיות קורסות.
- שליו 02/10/2013 15:23הגב לתגובה זוואתה רוצה לקבל במתנה דירה בבניין משופר? תשלם כמו כולם.
- 3.אבי 02/10/2013 10:12הגב לתגובה זומספיק כבר להיות קפיטליסטים חסרי תקנה
- הזכות לחיים חשובה יותר מהזכות לשידרוג החורבה (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זו
- מי מפריע לך לעבור למדינה קומוניסטית? יש עוד כמה.... (ל"ת)שליו 02/10/2013 15:21הגב לתגובה זו
- 2.משה 02/10/2013 10:06הגב לתגובה זוחייבים לקחת את החיזוק כפרויקט לאומי ולהפסיק להיות יהודים שחושבים רק על הכסף, חיייבים לכפות יוזמות חיזוק על הדייריים
- אנשים ימותו ממחדל תמ"א 38 בזמן רעידת אדמה אדיוט (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:28הגב לתגובה זו
- 1.עדי 02/10/2013 10:05הגב לתגובה זוכל עיר צריכה להגדיר שכונות שלמות לפינוי בינוי ולפעול יחד עם התושבים, אך להצר את צעדיהם כדי למנוע סחטנות, תוך הגדלת הדירות שיינתנו להם בתמורה
- שליו 02/10/2013 15:22הגב לתגובה זולהחיל בינוי פינוי, שאז הקבלנים קודם בונים ואח"כ מפנים והדיירים המפונים לא ינזקו במקרה שהיזם נתקע.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
