"70% ממיזמי התמ"א 38 נתקעים, יזמים ללא הון הופכים לקבלני חתימות"
תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה בשנה האחרונה וכיום כ-1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך כלשהו של אישור בוועדות המקומיות, כך עולה מאתר '
מתברר שלא רק ראשי הערים והדיירים הסרבנים הם אלו ששמים מקלות בגלגלים של היזמים המנסים לצאת לדרך בפרויקטים. Bizportal שוחח על הסוגיה עם שלום אשל, מנכ"ל קרן קוביות העוסקת במימון פרויקטים של תמ"א 38 והשימור מבנים.
"יזמים הופכים לקבלני חתימות"
"יזמי תמ"א 38 מנסים למכור את הפרויקטים הלאה בשל העדר יכולת להעמיד את המימון הדרוש לביצוע הפרויקט. יזם תמ"א 38 ללא הון הופך לקבלן חתימות", אומר אשל. "הפרויקטים שרואים כיום החלו לפני כ-3 שנים, אך מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום. כיום על כל בניין בגוש דן יש 3-4 קבלני חתימות ויש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שאולי יצליחו להשלים פרויקט אחד ואחר כך ייתקעו. 70% מהפרויקטים נתקעים בגלל בעיות מימון, קרנות המימון נכנסות לואקום ונותנות מענה. אין ספק שיש התעוררות בתחום התמ"א 38, העסק בצמיחה ויש בום רציני אך הרבה מאוד פרויקטים נתקעים וחבל."
לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות בתמ"א 38 היא שמאוד קשה לרשום הערת אזהרה על הבניין , לכן, מאחר ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות יוצרים יחידה רישומית נפרדת, לוקחים את השטח המשותף של חדרי המדרגות ומצמידים לשטח המשותף בגג.
"הפנייה לבנקים מייקרת את ההלוואה"
אשל מסביר כי מימון הפרויקט מטעם הקרן מתבצע ברגע שניתן היתר בנייה מהרשות המקומית, ולמרות שבשלב זה ליווי הפרויקט נחשב לבטוח יחסית, עדיין הפנייה לבנקים למימון עשויה לדבריו לייקר מאוד את המיזם "אין ספק שברגע שמקבלים היתר בנייה ההשקעה בפרויקט הרבה יותר בטוחה, אך זה עדיין יקר ליזמים לקבל ליווי מהבנק מאחר ועל כל פרויקט יש לשלם עמלת פתיחת תיק בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשמדובר ב-15 פרויקטים העלות מגיעה למיליונים.צריך לזכור שעד לפתיחת התיק יזם משקיע בין חצי מיליון למיליון שקל. מעבר לזה, הבנק מחזיק בדירות כערבות עד סוף הפרויקט, אני מעוניין שהיזם ימכור את הדירות כדי שישלים את הפרויקט ויוכל לרוץ לפרויקט הבא."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מני 05/10/2013 23:18הגב לתגובה זובראשל"צ. התחלו לבנות, מכרו חלק ושיכנו חלק מהדיירים המפונים ואז בנו עוד ושוב חזרו על התהליך. לא חובבנות הקרקס תמ"א 38 א, אלא בינוי פינוי אמיתי עם תכנון שכונתי כללי, תכנון חניות ותשתיות, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת בהרבה. פה הממשלה צריכה לבוא לקראת הדיירים המשדרגים ולפטור אותם ממס, וזה יזרז אותם, והצעד השני לחייב ראשי עיריןת בפינוי בינוי או שיפסיקו לגבות ארנונה באזורים הזקוקים לפינוי בינוי. הם הרי מבינים רק את שפת הכסף.
- 6.המדינה תשקיע ותמכור 03/10/2013 08:47הגב לתגובה זוצריכה לקום מינהלת לאומית לתשתיות תמא 38 ופינוי בינוי ואז יפתרו רוב בעיות השוק והמחסור.
- אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זובלי מעלית, אתה מוכן לסכן אזור שלם בזמן רעידת אדמה, כבר לא מדבר על איכות החיים שנפגעת לשכנים.
- 5.פרנקל 02/10/2013 11:12הגב לתגובה זווהמקומית בירושלים, והממונה על כך בעיריה. הכל בגלל הפטור ממס שבח, עד שכלב השמירה של הדמוקרטיה לא יטפל בענין הזה, השחיתות תמשיך
- פרנקל צודק 05/10/2013 22:16הגב לתגובה זוחבל שירושלים משתרכת מאחור בתחום התמא
- 4.א.מ 02/10/2013 10:14הגב לתגובה זווחלקו הלוואה לטווח ארוך שיאפשר גם שיפור חזות הבניין.מה שקורה עכשיו זה התעשרות של קבלנים מקורבים ובעלי דירות שמקבלים יש מאין מאות אלפי שקלים ובכך תורמים לעליית המחיר וצפיפות רבה באזורי הביקוש במרכזי הערים (כי רק שם משתלם לקבלנים להכנס למיזם),פקקים ותשתיות קורסות.
- שליו 02/10/2013 15:23הגב לתגובה זוואתה רוצה לקבל במתנה דירה בבניין משופר? תשלם כמו כולם.
- 3.אבי 02/10/2013 10:12הגב לתגובה זומספיק כבר להיות קפיטליסטים חסרי תקנה
- הזכות לחיים חשובה יותר מהזכות לשידרוג החורבה (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זו
- מי מפריע לך לעבור למדינה קומוניסטית? יש עוד כמה.... (ל"ת)שליו 02/10/2013 15:21הגב לתגובה זו
- 2.משה 02/10/2013 10:06הגב לתגובה זוחייבים לקחת את החיזוק כפרויקט לאומי ולהפסיק להיות יהודים שחושבים רק על הכסף, חיייבים לכפות יוזמות חיזוק על הדייריים
- אנשים ימותו ממחדל תמ"א 38 בזמן רעידת אדמה אדיוט (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:28הגב לתגובה זו
- 1.עדי 02/10/2013 10:05הגב לתגובה זוכל עיר צריכה להגדיר שכונות שלמות לפינוי בינוי ולפעול יחד עם התושבים, אך להצר את צעדיהם כדי למנוע סחטנות, תוך הגדלת הדירות שיינתנו להם בתמורה
- שליו 02/10/2013 15:22הגב לתגובה זולהחיל בינוי פינוי, שאז הקבלנים קודם בונים ואח"כ מפנים והדיירים המפונים לא ינזקו במקרה שהיזם נתקע.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
