תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה בשנה האחרונה וכיום כ-1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך כלשהו של אישור בוועדות המקומיות, כך עולה מאתר 'תמ"א 38 האתר המרכזי'. אולם למרות ההתעוררות המסוימת, הנובעת בעיקרה מתיקון 3 לתמ"א המאפשרת תוספת של 2.5 קומות במקום 1.5 קומות בתוכנית הקודמת, עד כה הגיעו לקו הגמר 66 פרויקטים בלבד.

מתברר שלא רק ראשי הערים והדיירים הסרבנים הם אלו ששמים מקלות בגלגלים של היזמים המנסים לצאת לדרך בפרויקטים. Bizportal שוחח על הסוגיה עם שלום אשל, מנכ"ל קרן קוביות העוסקת במימון פרויקטים של תמ"א 38 והשימור מבנים.

"יזמים הופכים לקבלני חתימות"

"יזמי תמ"א 38 מנסים למכור את הפרויקטים הלאה בשל העדר יכולת להעמיד את המימון הדרוש לביצוע הפרויקט. יזם תמ"א 38 ללא הון הופך לקבלן חתימות", אומר אשל. "הפרויקטים שרואים כיום החלו לפני כ-3 שנים, אך מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום. כיום על כל בניין בגוש דן יש 3-4 קבלני חתימות ויש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שאולי יצליחו להשלים פרויקט אחד ואחר כך ייתקעו. 70% מהפרויקטים נתקעים בגלל בעיות מימון, קרנות המימון נכנסות לואקום ונותנות מענה. אין ספק שיש התעוררות בתחום התמ"א 38, העסק בצמיחה ויש בום רציני אך הרבה מאוד פרויקטים נתקעים וחבל."

לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות בתמ"א 38 היא שמאוד קשה לרשום הערת אזהרה על הבניין , לכן, מאחר ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות יוצרים יחידה רישומית נפרדת, לוקחים את השטח המשותף של חדרי המדרגות ומצמידים לשטח המשותף בגג.

"הפנייה לבנקים מייקרת את ההלוואה"

אשל מסביר כי מימון הפרויקט מטעם הקרן מתבצע ברגע שניתן היתר בנייה מהרשות המקומית, ולמרות שבשלב זה ליווי הפרויקט נחשב לבטוח יחסית, עדיין הפנייה לבנקים למימון עשויה לדבריו לייקר מאוד את המיזם "אין ספק שברגע שמקבלים היתר בנייה ההשקעה בפרויקט הרבה יותר בטוחה, אך זה עדיין יקר ליזמים לקבל ליווי מהבנק מאחר ועל כל פרויקט יש לשלם עמלת פתיחת תיק בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשמדובר ב-15 פרויקטים העלות מגיעה למיליונים.צריך לזכור שעד לפתיחת התיק יזם משקיע בין חצי מיליון למיליון שקל. מעבר לזה, הבנק מחזיק בדירות כערבות עד סוף הפרויקט, אני מעוניין שהיזם ימכור את הדירות כדי שישלים את הפרויקט ויוכל לרוץ לפרויקט הבא."

אך למרות שתיקון 3 לתמ"א 38 הפך את כדאיות הפרויקטים במעגל הרחוק יותר מתל אביב לכדאיים כלכלית, עדיין מרבית היזמים וקרנות המימון מעדיפים לבנות בתל אביב ושכנותיה הקרובות "לא נממן פרויקטים בראשון לציון, רחובות ובית שמש כי הם יניבו פחות מאשר בתל אביב, רמת גן וגבעתיים. אנחנו מממנים פרויקטים עם היתר בנייה ביד בלבד, עסקאות בשלות בסיכון נמוך. מלבד זאת אנחנו מממנים פרויקטים של בתים לשימור בנחמני 29 ונחלת בנימין 10 בתל אביב. הקרן מגייסת סכומים של 300 אלף שקל ומעלה מהמשקיעים ומפזרת אותם ב-3-4 פרויקטים שבכל אחד מהם מושקעים בין 10 ל-12 מיליון שקל. עד כה השלמנו שני פרויקטים והכסף חזר הביתה."

כתבות מעניינות נוספות:

מתחם מגורים חדש הושק בצפון יפו - כמה יעלו שם דירות 3 חדרים?

דרשו 1.42 מיליון שקל על דירת 3 חד' בכ"ס, כמה קיבלו לאחר חודשיים?