"70% ממיזמי התמ"א 38 נתקעים, יזמים ללא הון הופכים לקבלני חתימות"
תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה בשנה האחרונה וכיום כ-1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך כלשהו של אישור בוועדות המקומיות, כך עולה מאתר '
מתברר שלא רק ראשי הערים והדיירים הסרבנים הם אלו ששמים מקלות בגלגלים של היזמים המנסים לצאת לדרך בפרויקטים. Bizportal שוחח על הסוגיה עם שלום אשל, מנכ"ל קרן קוביות העוסקת במימון פרויקטים של תמ"א 38 והשימור מבנים.
"יזמים הופכים לקבלני חתימות"
"יזמי תמ"א 38 מנסים למכור את הפרויקטים הלאה בשל העדר יכולת להעמיד את המימון הדרוש לביצוע הפרויקט. יזם תמ"א 38 ללא הון הופך לקבלן חתימות", אומר אשל. "הפרויקטים שרואים כיום החלו לפני כ-3 שנים, אך מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום. כיום על כל בניין בגוש דן יש 3-4 קבלני חתימות ויש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שאולי יצליחו להשלים פרויקט אחד ואחר כך ייתקעו. 70% מהפרויקטים נתקעים בגלל בעיות מימון, קרנות המימון נכנסות לואקום ונותנות מענה. אין ספק שיש התעוררות בתחום התמ"א 38, העסק בצמיחה ויש בום רציני אך הרבה מאוד פרויקטים נתקעים וחבל."
לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות בתמ"א 38 היא שמאוד קשה לרשום הערת אזהרה על הבניין , לכן, מאחר ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות יוצרים יחידה רישומית נפרדת, לוקחים את השטח המשותף של חדרי המדרגות ומצמידים לשטח המשותף בגג.
"הפנייה לבנקים מייקרת את ההלוואה"
אשל מסביר כי מימון הפרויקט מטעם הקרן מתבצע ברגע שניתן היתר בנייה מהרשות המקומית, ולמרות שבשלב זה ליווי הפרויקט נחשב לבטוח יחסית, עדיין הפנייה לבנקים למימון עשויה לדבריו לייקר מאוד את המיזם "אין ספק שברגע שמקבלים היתר בנייה ההשקעה בפרויקט הרבה יותר בטוחה, אך זה עדיין יקר ליזמים לקבל ליווי מהבנק מאחר ועל כל פרויקט יש לשלם עמלת פתיחת תיק בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשמדובר ב-15 פרויקטים העלות מגיעה למיליונים.צריך לזכור שעד לפתיחת התיק יזם משקיע בין חצי מיליון למיליון שקל. מעבר לזה, הבנק מחזיק בדירות כערבות עד סוף הפרויקט, אני מעוניין שהיזם ימכור את הדירות כדי שישלים את הפרויקט ויוכל לרוץ לפרויקט הבא."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מני 05/10/2013 23:18הגב לתגובה זובראשל"צ. התחלו לבנות, מכרו חלק ושיכנו חלק מהדיירים המפונים ואז בנו עוד ושוב חזרו על התהליך. לא חובבנות הקרקס תמ"א 38 א, אלא בינוי פינוי אמיתי עם תכנון שכונתי כללי, תכנון חניות ותשתיות, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת בהרבה. פה הממשלה צריכה לבוא לקראת הדיירים המשדרגים ולפטור אותם ממס, וזה יזרז אותם, והצעד השני לחייב ראשי עיריןת בפינוי בינוי או שיפסיקו לגבות ארנונה באזורים הזקוקים לפינוי בינוי. הם הרי מבינים רק את שפת הכסף.
- 6.המדינה תשקיע ותמכור 03/10/2013 08:47הגב לתגובה זוצריכה לקום מינהלת לאומית לתשתיות תמא 38 ופינוי בינוי ואז יפתרו רוב בעיות השוק והמחסור.
- אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זובלי מעלית, אתה מוכן לסכן אזור שלם בזמן רעידת אדמה, כבר לא מדבר על איכות החיים שנפגעת לשכנים.
- 5.פרנקל 02/10/2013 11:12הגב לתגובה זווהמקומית בירושלים, והממונה על כך בעיריה. הכל בגלל הפטור ממס שבח, עד שכלב השמירה של הדמוקרטיה לא יטפל בענין הזה, השחיתות תמשיך
- פרנקל צודק 05/10/2013 22:16הגב לתגובה זוחבל שירושלים משתרכת מאחור בתחום התמא
- 4.א.מ 02/10/2013 10:14הגב לתגובה זווחלקו הלוואה לטווח ארוך שיאפשר גם שיפור חזות הבניין.מה שקורה עכשיו זה התעשרות של קבלנים מקורבים ובעלי דירות שמקבלים יש מאין מאות אלפי שקלים ובכך תורמים לעליית המחיר וצפיפות רבה באזורי הביקוש במרכזי הערים (כי רק שם משתלם לקבלנים להכנס למיזם),פקקים ותשתיות קורסות.
- שליו 02/10/2013 15:23הגב לתגובה זוואתה רוצה לקבל במתנה דירה בבניין משופר? תשלם כמו כולם.
- 3.אבי 02/10/2013 10:12הגב לתגובה זומספיק כבר להיות קפיטליסטים חסרי תקנה
- הזכות לחיים חשובה יותר מהזכות לשידרוג החורבה (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:27הגב לתגובה זו
- מי מפריע לך לעבור למדינה קומוניסטית? יש עוד כמה.... (ל"ת)שליו 02/10/2013 15:21הגב לתגובה זו
- 2.משה 02/10/2013 10:06הגב לתגובה זוחייבים לקחת את החיזוק כפרויקט לאומי ולהפסיק להיות יהודים שחושבים רק על הכסף, חיייבים לכפות יוזמות חיזוק על הדייריים
- אנשים ימותו ממחדל תמ"א 38 בזמן רעידת אדמה אדיוט (ל"ת)אבי 03/10/2013 19:28הגב לתגובה זו
- 1.עדי 02/10/2013 10:05הגב לתגובה זוכל עיר צריכה להגדיר שכונות שלמות לפינוי בינוי ולפעול יחד עם התושבים, אך להצר את צעדיהם כדי למנוע סחטנות, תוך הגדלת הדירות שיינתנו להם בתמורה
- שליו 02/10/2013 15:22הגב לתגובה זולהחיל בינוי פינוי, שאז הקבלנים קודם בונים ואח"כ מפנים והדיירים המפונים לא ינזקו במקרה שהיזם נתקע.
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסאבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל
קרן הריט בשליטתו של צחי אבו מתרחבת: הדירות יושכרו ל-5 שנים בתשואה של כ-5.2% צמוד למדד לשנה; העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים ולחזק את ה-NOI של החברה
קרן אבו פמילי ריט , שבשליטת היזם צחי אבו, ממשיכה להתרחב ומדווחת על רכישה משמעותית נוספת בתחום המגורים להשכרה. דירקטוריון הקרן אישר את רכישתן של 35 דירות במתחם מגורים באשדוד, בתמורה כוללת של 46 מיליון שקל (כולל מע"מ). נראה כי מדובר במהלך נוסף במסגרת האסטרטגיה של הקרן להגדיל את פורטפוליו הנכסים המניבים שלה ולבסס את פעילותה בשוק השכירות לטווח ארוך.
התמורה תשולם בשני שלבים: 15 מיליון שקל במועד החתימה ו-31 מיליון שקל נוספים בתוך 90 יום ממועד כניסת ההסכם לתוקף, בכפוף להשלמת התנאים המתלים, מסירת החזקה והמצאת האישורים הנדרשים.
את העסקה מתכננת הקרן לממן באמצעות הנפקת אג"ח או מימון בנקאי, בהתאם לתנאי השוק ולמדיניות המימון שלה.במסגרת התנאים שסוכמו, כל 35 הדירות יושכרו לתקופה של חמש שנים, בהסכמי שכירות שיניבו תשואה שנתית של כ-5.2% צמודה למדד, נתון הנחשב לגבוה יחסית בשוק השכירות המקומי. בקרן מציינים כי השלמת העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, ולחזק את ה-NOI (רווח תפעולי נקי מנכסיה של החברה) כבר בטווח הקרוב.
נכון להיום כולל הפורטפוליו של הקרן כ-1,074 דירות בפריסה ארצית, מתוכן 368 דירות מניבות ב-5 פרויקטים פעילים, 324 דירות בשלבי בנייה שונים ו־381 דירות בשלבי תכנון. הנכסים פרוסים בערים חיפה, רחובות, בית שמש, אילת ואשדוד. מה שככל הנראה מעניק לקרן פיזור גיאוגרפי רחב ויציבות תזרימית.
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- ארי נדל"ן: ה-NOI גדל ב-4%; התקדמות בפרויקטים באשדוד אילת וקפריסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, הקרן נמצאת בימים אלו בהליך מיזוג מתקדם עם החברה הציבורית "הודיית הארץ". לפי מתווה העסקה, בעלי המניות של אבו פמילי ריט יקבלו כ-88% ממניות החברה הממוזגת, לצד תמורה כספית נוספת. המיזוג צפוי להעניק לקרן יתרון משמעותי בנגישות לשוק ההון ולמקורות מימון עתידיים, ולחזק את מעמדה כאחת מהשחקניות המרכזיות בתחום הנדל"ן להשכרה לטווח ארוך בישראל.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ההרשמה להגרלה של "דירה בהנחה" הסתיימה: מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
132,361 אלף משקי בית נרשמו - סיכוי של 5.6% לזכות, אבל באזורי הביקוש - באר יעקב ורעננה, הסיכוי קרוב לאפס - גם למילואימניקים
דירה בהנחה ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה" הסתיימה: 132,361 אלף משקי בית נרשמו - שיא כל הזמנים. במסגרת ההגרלה הוצעו כ-7,500 יחידות דיור ב־21 יישובים ברחבי הארץ. לראשונה, במסגרת ההגרלה הנוכחית, עד 50% מהדירות יוגרלו עבור משרתי מילואים פעילים, מתוכן 25% למערך הלוחם "במטרה לבטא הערכה והוקרה לחיילי המילואים על תרומתם לביטחון המדינה".
כל זכאי רשאי להירשם לעד שלושה יישובים ולכל ההגרלות המתקיימות בהם (מצורפת הרשימה המפורטת). בין המקומות שהוגרלו בהם דירות: קריית עקרון, נתניה, רעננה, קריית גת, קריית ביאליק, עכו, עפולה, נוף הגליל, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, כפר ורדים, ירושלים, יהוד, יבנה ועוד.
הנה מפת הנרשמים-ההצעות והדירות המוצעות. כדי לדעת את הסיכוי יש לחלק את מספר יחידות הדיור בכמות משקי הבית שהציעו לרכוש דירה. אז מקבלים את הסיכוי הממוצע. אלא שלמילואימניקים ולתושבי המקום יש סיכוי גדול שמוערך בערך פי 6 עד פי 10 מאשר אחרים.
הערים המבוקשות ביותר היו - באר יעקב, רעננה, יבנה ונתניה. בבאר יעקב קרוב ל-53 אלף משפחות מתמודדות על 844 דירות. חישבנו כאן את הסיכויים של מתמודדים זכאים (רגילים) לעומת תשובי המקום ומילואימניקים - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים; באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- הסיבה שבגללה מחירי הדירות יכולים לחזור לעלות ואף אחד לא לקח אותה בחשבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בני המקום הם עם הסיכויים הגבוהים ביותר. מדובר בעיוולת ובעיוות כי המצב הזה מחזק את פערי השוויון - צעירים שגרים במקומות כמו הרצליה זוכים בכרטיס הגרלה לדירה בהרצליה, התוחלת רווח שלהם ועם הם זוכים אז הרווח שלהם גבוה מאשר צעיר מדימונה. צעירים מהרצליה, רמת גן, נתניה, רעננה, תל אביב ועוד זכו במתנה של 1-2 מיליון שקל. צעירים מהפריפרייה מקבלים הטבה של 200-300 אלף שקל. מדובר בהגדלת פערי האי שוויון ומעבר לכך - האם זוג הייטקיסטים מהמרכז צריך לקבל דירה בהנחה?
