הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בנייה בירושלים. קרדיט: רשתותת חברתיות
בנייה בירושלים. קרדיט: רשתותת חברתיות

בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר

הפרויקט הגבוה ביותר בירושלים אושר, אבל העיר חצויה מתמיד. סגן ראש העיר מוביל התנגדות פומבית, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי - והעיר נמצאת במקום שמתקשה להתרומם לגובה; השילוב בין נוף קדוש, התנגדויות ציבוריות, והיבטים הלכתיים כמו בעיית מעלית השבת, הופכים כל תוכנית לגורד שחקים למבחן של ערכים, זהות ותכנון עירוני

הרצי אהרון | (3)
נושאים בכתבה ירושלים מגדלים מחירי הדירות

סגן ראש העיר יוסי חביליו נאבק בפרויקט מבפנים, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי, ותושבים מתנגדים: הקרב על המגדל הגבוה ביותר שעתיד להיבנות בירושלים מגיע לנקודת רתיחה - והוא חושף לא רק מחלוקת סביב תכנון עירוני, אלא גם את הקושי הייחודי של העיר לגדול לגובה.

מדובר בפרויקט "עין כרם טאוור", שזכה לכינוי "בורג' חליפה הירושלמי". אם ייבנה, זה יהיה המגדל הגבוה ביותר בעיר: 40 קומות, 165 מטרים גובה, ממש ליד הר הרצל ויד ושם. בתוך המגדל מתוכננות 240 דירות, כ־50 מהן להשכרה ארוכת טווח, וגם מלון, שטחי מסחר ומרכז תרבות. את הבניין תכנן משרד האדריכלים: AS+GG, שתכנן גם את בורג' חליפה בדובאי - מה שמסביר את הכינוי שקיבל.

מי שעומד מאחורי היוזמה זו חברת אמ.או. אפשטיין, יחד עם היזם אילן רוזנטל, לב לבייב ובנק מזרחי טפחות. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית בספטמבר 2024 אחרי שנתיים של דיונים ומאות התנגדויות, בין היתר של תושבים ואנשי ציבור. סגן ראש העיר יוסי חביליו אף הגיש ערר נגד התוכנית בעבר  - למרות שהוא חלק מהנהגת העירייה, והיועץ המשפטי של העירייה דרש ממנו למשוך אותו. חביליו פנה לוועדה למניעת ניגודי עניינים, שדווקא נתנה לו אור ירוק להמשיך להילחם בתוכנית – כל עוד הוא לא מייצג תושבים נוספים.

הבעיה שהמגדל מציף - בניה לגובה בעיר

אבל הקרב הזה לא עוסק רק במגדל אחד, אלא מעלה בעיה רחבה יותר: קשה מאוד לבנות לגובה בירושלים, לא רק בגלל נוף או מורשת, אלא גם בגלל עניין דתי מובהק - מעלית שבת. בירושלים חיים מאות אלפי תושבים חרדים, ובקהילות רבות, גם מעלית שבת לא נחשבת פתרון כשר. המשמעות היא שברגע שמדובר בבניין גבוה הוא הופך להיות לא נגיש בפועל בשבת. לכן, ברוב השכונות החרדיות בעיר אי אפשר לבנות לגובה של 20–30 קומות כמו בתל אביב או רמת גן.

ולכן, כל פרויקט גבוה בירושלים מיד הופך לסיפור פוליטי, ציבורי וערכי. מצד אחד, העיר צריכה דירות חדשות ומגוונות - מצד שני, יש מגבלות תרבותיות שמקשות להרים מגדלים לגבהים גדולים. זו הסיבה שירושלים בונה בעיקר לרוחב - מה שמעלה את יוקר הקרקע והופך את המאבק לדבר שמעורר רגשות רבים משני צידי המתרס.

למה קשה לבנות לגובה בירושלים?

בירושלים יש מחסור חמור בדירות חדשות. הביקוש גבוה, הקרקע מוגבלת - והפתרון המתבקש, כמו בכל עיר גדולה אחרת, הוא לבנות לגובה. אלא שבמקרה של ירושלים, זה הרבה יותר מסובך: כל ניסיון להקים מגדל נתקל מיד בשורה של חסמים – תכנוניים, ציבוריים ולעיתים גם דתיים. 

אחת הסיבות המרכזיות לכך היא מדיניות השימור הקפדנית של קו הרקיע. ירושלים נחשבת לעיר עם ערך היסטורי, תרבותי ודת קדום, ולכן יש מגבלות גובה באזורים נרחבים - במיוחד סביב העיר העתיקה, הר ציון, הר הצופים, עמק המצלבה והר הרצל. גם באזורים מרוחקים יותר, תוכניות רבות נדרשות להנמכה כדי לא לפגוע באופייה של העיר.

במקביל, העירייה נדרשת לאזן בין הלחצים לפיתוח ובנייה חדשה לגובה לבין רגולציה מסורבלת: כדי לאשר מגדל, דרוש תהליך ארוך של הפקדות, התנגדויות, ועדות מחוזיות ושימור נוף. במקרים רבים, גם כאשר מתקבל אישור, הגובה נחתך משמעותית -כך למשל בפרויקט "עין כרם טאוור", שירד מ־195 מטרים ל־165.

בעיה נוספת היא הקושי הטכני-חברתי לבנות לגובה באזורים חרדיים, שהם חלק גדול מהעיר. מעלית שבת, גם אם קיימת - לא מוכרת על ידי חלקים גדולים בציבור החרדי, ולכן בניינים גבוהים פשוט "לא שמישים" עבורם בשבת. המשמעות: מגזר שלם לא יכול לגור במגדלים, והבנייה בשכונות שלו נותרת נמוכה וצפופה.

לא הפרויקט הראשון לגובה

למרות הקשיים, ירושלים מתחילה להתרומם. בשנים האחרונות מקודמים בעיר כמה פרויקטים גבוהים במיוחד - מגמה לא שגרתית בבירה. בין הבולטים: מתחם מידטאון בכניסה לעיר, עם ארבעה מגדלים בני 40 קומות שישלבו מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות; ומתחם חסבון סמוך לגן העצמאות, שבו יוקמו שלושה מגדלים בגובה של עד 43 קומות, לצד מבנים לשימור.

גם בשכונות הדרומיות והמערביות מורגשת התחדשות לגובה: בקריית מנחם מקודם מגדל של 42 קומות, בארמון הנציב שישה מגדלים בני 26–35 קומות שיכללו כ־970 דירות, ובגילה מתוכננים ארבעה מגדלים בני 34 קומות. כל הפרויקטים האלו מבטאים שינוי כיוון - אך כזה שמתבצע בזהירות.

רמות המחירים בירושלים

דירות 5 חדרים בכ-3.7 מיליון שקל, 4 חדרים בכ-2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים בכ-2.1 מיליון שקל, אלה המחירים שתשלמו עבור דירות בממוצע בעיר. מחיר ממוצע של כ-34 אלף שקל למטר ותשואה למשקיעים לא רעה ונאמדת בכ-2.5%. עליית המחירים בעיר עומדת כל כ-35% ב-5 השנים האחרונות. נמוך יותר מהממוצע הארצי אבל עדיין גבוה.

עסקאות אחרונות

ברחוב עולי הגרדום 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות.

ברחוב אשר גולאק 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.

ברחוב פנחס רוזן 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.13 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 9 קומות.

ברחוב אנטיגונוס 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-46 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.

ברחוב אשר גולאק 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע. בבניין בן 3 קומות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    יוני 28/04/2025 00:22
    הגב לתגובה זו
    איך עיר עם מורשת עולמית יכולה להרשות כזה דבר
  • 2.
    אנונימי 27/04/2025 10:06
    הגב לתגובה זו
    אין קשר בין חרדים למגדל בעין כרם הפרויקט נתקע בגלל תושבים ואנשי ציבור שמתנגדים בין הייתר כי זה סמוך להר הרצל ולמתחם יד ושם וגם כי זה פוגע בנוף
  • 1.
    אנונימי 26/04/2025 23:20
    הגב לתגובה זו
    רק לראש עיר מרכזניק אין בעיה להפוך את ירושלים לתל אביב.
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה להשכרה (שלומי יוסף)דירה להשכרה (שלומי יוסף)

מי הזכאים החדשים לסבסוד שכר הדירה?

משרד הבינוי והשיכון והביטוח הלאומי מנסים לבלום את העלייה ביוקר המחיה באמצעות מהלך יזום לאיתור זכאים לסיוע בשכר דירה, שכולל פנייה ישירה לעשרות אלפי אזרחים במטרה להגדיל את מימוש הזכויות ולהקל על שוכרי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה שכירות ביטוח לאומי משרד הבינוי והשיכון

עוד לפני שהאטה בשוק הדירות מקבלת את הכותרת "משבר", מצב העניינים הנוכחי כבר זולג מזה זמן רב לשוק השכירות, שרק הולך ועולה, בעיקר בעקבות היעדרותם של המשקיעים מהדירות החדשות, ועוד יותר לאור מלאי הדירות הריקות, שעומד על כ-83 אלף דירות ברחבי הארץ. 

וכך, במאמץ להקל על אוכלוסיית שוכרי הדירות משרד הבינוי והשיכון והמוסד לביטוח לאומי השלימו בימים האחרונים מהלך משותף וראשון מסוגו, המציב בלב העשייה הממשלתית מיצוי הזכויות מול האזרחים הזכאים להם. במסגרת שיתוף הפעולה, ולאחר עבודת מטה מקצועית ומעמיקה אותרו מקבלי הקצבאות המזכות בסיוע בשכר דירה ממשרד הבינוי והשיכון. לאחר מכן ביצענו מהלך יזום לאיתור זכאים פוטנציאליים לקבלת סיוע בשכ"ד ובהמשך התבצעה פנייה ישירה אליהם. 

החל מהחודש ישלחו מסרונים לכ-40 אלף אזרחים שנמצאו כזכאים פוטנציאליים לקבלת סיוע בתשלום שכר הדירה, זאת במטרה לעודד מימוש זכויות ולהנחותם כיצד לפעול. המסרונים מפנים את הזכאים הפוטנציאליים להגשת בקשה בצורה מקוונת, או לחלופין לאחד מסניפי חברות ההרשמה של המשרד הנותנות שירותים בנושא סיוע בדיור. יצויין כי מדובר במהלך שיכנס לעבודה השוטפת של המשרד, ומסרונים בנושא מיצוי הזכויות ישלחו גם בעתיד אל אלו שהמערכת תזהה שהינם זכאים פוטנציאליים.

שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "זהו מהלך חברתי תקדימי שמבטא שינוי תפיסה בשירות לאזרח ויבואו עוד אחריו. מדיניות משרד הבינוי והשיכון בהובלתי פועלת ביוזמה ואינה ממתינה לפנייה מהאזרח. אני מברך על שיתוף הפעולה עם הביטוח הלאומי, באמצעותו אנו ממשים זכויות ומוודאים שהסיוע בשכר דירה מגיע לזכאים. נמשיך להסיר חסמים ולשפר את השירות לאזרחי ישראל.״ 

מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: “זהו אחד המהלכים החשובים שקידמנו בשנים האחרונות בתחום השירות לאזרח. לאחר עבודת עומק מקצועית ארוכה, חיברנו בין תהליכים, מאגרי מידע וגורמי ביצוע, כדי לעבור מתפיסה תגובתית לתפיסה יזומה של מיצוי זכויות. המהלך משקף את תפיסת המשרד, מדיניות שנשענת על נתונים, מקצועיות ושיתוף פעולה בין משרדי, ומטרתה אחת: להקל על האזרח, לצמצם בירוקרטיה ולוודא שהסיוע הממשלתי מגיע לכל מי שזכאי." 

להמשך הכתבה לחץ כאן