בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
הפרויקט הגבוה ביותר בירושלים אושר, אבל העיר חצויה מתמיד. סגן ראש העיר מוביל התנגדות פומבית, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי - והעיר נמצאת במקום שמתקשה להתרומם לגובה; השילוב בין נוף קדוש, התנגדויות ציבוריות, והיבטים הלכתיים כמו בעיית מעלית השבת, הופכים כל
תוכנית לגורד שחקים למבחן של ערכים, זהות ותכנון עירוני
סגן ראש העיר יוסי חביליו נאבק בפרויקט מבפנים, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי, ותושבים מתנגדים: הקרב על המגדל הגבוה ביותר שעתיד להיבנות בירושלים מגיע לנקודת רתיחה - והוא חושף לא רק מחלוקת סביב תכנון עירוני, אלא גם את הקושי הייחודי של העיר לגדול לגובה.
מדובר בפרויקט "עין כרם טאוור", שזכה לכינוי "בורג' חליפה הירושלמי". אם ייבנה, זה יהיה המגדל הגבוה ביותר בעיר: 40 קומות, 165 מטרים גובה, ממש ליד הר הרצל ויד ושם. בתוך המגדל מתוכננות 240 דירות, כ־50 מהן להשכרה ארוכת טווח, וגם מלון, שטחי מסחר ומרכז תרבות.
את הבניין תכנן משרד האדריכלים: AS+GG, שתכנן גם את בורג' חליפה בדובאי - מה שמסביר את הכינוי שקיבל.
מי שעומד מאחורי היוזמה זו חברת אמ.או. אפשטיין, יחד עם היזם אילן רוזנטל, לב לבייב ובנק מזרחי טפחות. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית בספטמבר 2024 אחרי שנתיים
של דיונים ומאות התנגדויות, בין היתר של תושבים ואנשי ציבור. סגן ראש העיר יוסי חביליו אף הגיש ערר נגד התוכנית בעבר - למרות שהוא חלק מהנהגת העירייה, והיועץ המשפטי של העירייה דרש ממנו למשוך אותו. חביליו פנה לוועדה למניעת ניגודי עניינים, שדווקא נתנה לו אור ירוק
להמשיך להילחם בתוכנית – כל עוד הוא לא מייצג תושבים נוספים.
הבעיה שהמגדל מציף - בניה לגובה בעיר
אבל הקרב הזה לא עוסק רק במגדל אחד, אלא מעלה בעיה רחבה יותר: קשה מאוד לבנות לגובה בירושלים, לא רק בגלל נוף או מורשת, אלא גם בגלל עניין דתי מובהק -
מעלית שבת. בירושלים חיים מאות אלפי תושבים חרדים, ובקהילות רבות, גם מעלית שבת לא נחשבת פתרון כשר. המשמעות היא שברגע שמדובר בבניין גבוה הוא הופך להיות לא נגיש בפועל בשבת. לכן, ברוב השכונות החרדיות בעיר אי אפשר לבנות לגובה של 20–30 קומות כמו בתל אביב או רמת גן.
ולכן, כל פרויקט גבוה בירושלים מיד הופך לסיפור פוליטי, ציבורי וערכי. מצד אחד, העיר צריכה דירות חדשות ומגוונות - מצד שני, יש מגבלות תרבותיות שמקשות להרים מגדלים לגבהים גדולים. זו הסיבה שירושלים בונה בעיקר לרוחב - מה שמעלה את יוקר הקרקע והופך את המאבק
לדבר שמעורר רגשות רבים משני צידי המתרס.
למה קשה לבנות לגובה בירושלים?
בירושלים יש מחסור חמור בדירות חדשות. הביקוש גבוה, הקרקע מוגבלת - והפתרון המתבקש, כמו בכל עיר גדולה אחרת, הוא לבנות לגובה. אלא שבמקרה של ירושלים, זה הרבה יותר מסובך: כל ניסיון
להקים מגדל נתקל מיד בשורה של חסמים – תכנוניים, ציבוריים ולעיתים גם דתיים.
אחת הסיבות המרכזיות לכך היא מדיניות השימור הקפדנית של קו הרקיע. ירושלים נחשבת לעיר עם ערך היסטורי, תרבותי ודת קדום, ולכן יש מגבלות גובה באזורים נרחבים - במיוחד סביב העיר
העתיקה, הר ציון, הר הצופים, עמק המצלבה והר הרצל. גם באזורים מרוחקים יותר, תוכניות רבות נדרשות להנמכה כדי לא לפגוע באופייה של העיר.
במקביל, העירייה נדרשת לאזן בין הלחצים לפיתוח ובנייה חדשה לגובה לבין רגולציה מסורבלת: כדי לאשר מגדל, דרוש תהליך ארוך
של הפקדות, התנגדויות, ועדות מחוזיות ושימור נוף. במקרים רבים, גם כאשר מתקבל אישור, הגובה נחתך משמעותית -כך למשל בפרויקט "עין כרם טאוור", שירד מ־195 מטרים ל־165.
בעיה נוספת היא הקושי הטכני-חברתי לבנות לגובה באזורים חרדיים, שהם חלק גדול מהעיר. מעלית
שבת, גם אם קיימת - לא מוכרת על ידי חלקים גדולים בציבור החרדי, ולכן בניינים גבוהים פשוט "לא שמישים" עבורם בשבת. המשמעות: מגזר שלם לא יכול לגור במגדלים, והבנייה בשכונות שלו נותרת נמוכה וצפופה.
לא הפרויקט הראשון לגובה
למרות הקשיים, ירושלים
מתחילה להתרומם. בשנים האחרונות מקודמים בעיר כמה פרויקטים גבוהים במיוחד - מגמה לא שגרתית בבירה. בין הבולטים: מתחם מידטאון בכניסה לעיר, עם ארבעה מגדלים בני 40 קומות שישלבו מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות; ומתחם חסבון סמוך לגן העצמאות, שבו יוקמו שלושה מגדלים בגובה
של עד 43 קומות, לצד מבנים לשימור.
גם בשכונות הדרומיות והמערביות מורגשת התחדשות לגובה: בקריית מנחם מקודם מגדל של 42 קומות, בארמון הנציב שישה מגדלים בני 26–35 קומות שיכללו כ־970 דירות, ובגילה מתוכננים ארבעה מגדלים בני 34 קומות. כל הפרויקטים האלו מבטאים
שינוי כיוון - אך כזה שמתבצע בזהירות.
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמות המחירים בירושלים
דירות 5 חדרים בכ-3.7 מיליון שקל, 4 חדרים בכ-2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים בכ-2.1 מיליון שקל, אלה המחירים שתשלמו עבור דירות בממוצע בעיר. מחיר ממוצע של כ-34 אלף שקל למטר ותשואה למשקיעים לא רעה ונאמדת בכ-2.5%. עליית המחירים בעיר עומדת כל כ-35% ב-5 השנים האחרונות. נמוך יותר מהממוצע הארצי אבל עדיין גבוה.
עסקאות אחרונות
ברחוב עולי הגרדום 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות.
ברחוב אשר גולאק 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.
ברחוב פנחס רוזן 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.13 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 9 קומות.
ברחוב אנטיגונוס 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-46 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.
ברחוב אשר גולאק 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע. בבניין בן 3 קומות.
- 3.יוני 28/04/2025 00:22הגב לתגובה זואיך עיר עם מורשת עולמית יכולה להרשות כזה דבר
- 2.אנונימי 27/04/2025 10:06הגב לתגובה זואין קשר בין חרדים למגדל בעין כרם הפרויקט נתקע בגלל תושבים ואנשי ציבור שמתנגדים בין הייתר כי זה סמוך להר הרצל ולמתחם יד ושם וגם כי זה פוגע בנוף
- 1.אנונימי 26/04/2025 23:20הגב לתגובה זורק לראש עיר מרכזניק אין בעיה להפוך את ירושלים לתל אביב.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
הפרויקט. קרדיט: סנאפשוט כהן/מיכאל בן גבריאל21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
הנכס, המשתרע על 217 מ״ר וכולל שתי מרפסות בשטח כולל של 122 מ״ר ובריכת שחייה פרטית. מדובר על הפנטהאוז האחרון בפרויקט ההתחדשות HaGaDa של פרשקובסקי ברחוב בני דן; בפרויקט נהרסו 55 דירות ישנות ובמקומן נבנות 106 חדשות
בימים האחרונים נמכרה דירת פנטהאוז בפרויקט ההתחדשות HaGaDa, שמקדמת חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -0.87% ברחוב בני דן בצפון הישן של תל אביב. מדובר בפנטהאוז האחרון בפרויקט, שנמכר תמורת 21.3 מיליון שקל - עסקה המצטרפת לשורה של מכירות גבוהות מאוד שבוצעו בפרויקט בחודשים האחרונים, הכוללות מיני-פנטהאוזים ומתחמי גג שנמכרו בטווח של 18.8 עד 24.3 מיליון שקל.
הפנטהאוז החדש משתרע על פני 217 מ״ר במפלס אחד, וממוקם בקומה השביעית והעליונה של הבניין. הוא כולל חמישה חדרים, חללים פתוחים, ושלושה כיווני אוויר. בנוסף, הדירה נהנית משתי מרפסות גדולות בשטח כולל של 122 מ״ר — מרפסת גג בשטח 71 מ״ר עם בריכת שחייה פרטית, ומרפסת נוספת בשטח 51 מ״ר הצופה אל הירקון. בשנים האחרונות נרשם ביקוש גובר לדירות־על מסוג זה בצפון תל אביב, במיוחד לאורך ערוצי הפארקים והשטחים הירוקים, והעסקה הנוכחית מציבה רף מחיר גבוה נוסף באזור.
על הפרויקט
פרויקט HaGaDa, הממוקם במפגש הרחובות בני דן והרב פרידמן, הוא פרויקט דגל של החברה ומתבצע במסגרת התחדשות עירונית. במחצית 2023 פונו מהמתחם שני בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 55 דירות. במקומם נבנה כיום מתחם מגורים חדש הכולל ארבעה מבנים בני שבע קומות - בסך הכול 106 דירות חדשות. הבנייה נמצאת בשלבים מתקדמים, וחברת פרשקובסקי מעריכה כי הפרויקט יוכל להתאכלס במהלך השנה הבאה.
הפרויקט ממוקם באחד האזורים המבוקשים בצפון הישן, במרחק הליכה מפארק הירקון, נמל תל אביב, חוף מציצים, כיכר המדינה ורחובות הליבה של תל אביב. הקרבה לשטחים ירוקים, בתי ספר, מרכזי תרבות וצירי תחבורה מרכזיים הפכה את האזור לאחד ממוקדי הביקוש הגבוהים בעיר, גם מצד משפחות צעירות וגם מצד רוכשים שמגיעים משוק ההון, מעולמות הטכנולוגיה או מחו״ל. שוק היוקרה בצפון תל אביב אמנם חווה האטה בתקופות מסוימות, אך עסקאות ייחודיות מול הפארק ממשיכות להיסגר ולעיתים אף ברמות מחיר גבוהות מהצפוי.
- פנטהאוז בת"א ב-110 מיליון שקל - ויהיו קונים
- שוק היוקרה בתל אביב נחלש? לא כשזה פנטהאוז מול הפארק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפרויקט עצמו בוצעו כאמור מספר עסקאות בולטות בחודשים האחרונים, בהן פנטהאוז נוסף שנמכר בכ-24.3 מיליון שקל, אחת העסקאות הגבוהות ברובע 4 בשנת 2025 - וכן מספר מיני-פנטהאוזים שנמכרו סביב רמות של 18-19 מיליון שקל. על רקע זה, עסקת ה-21.3 מיליון שקל מציבה את הפנטהאוז האחרון בפרויקט בקו אחד עם טווח המחירים שנרשם עד כה.
