בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
הפרויקט הגבוה ביותר בירושלים אושר, אבל העיר חצויה מתמיד. סגן ראש העיר מוביל התנגדות פומבית, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי - והעיר נמצאת במקום שמתקשה להתרומם לגובה; השילוב בין נוף קדוש, התנגדויות ציבוריות, והיבטים הלכתיים כמו בעיית מעלית השבת, הופכים כל
תוכנית לגורד שחקים למבחן של ערכים, זהות ותכנון עירוני
סגן ראש העיר יוסי חביליו נאבק בפרויקט מבפנים, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי, ותושבים מתנגדים: הקרב על המגדל הגבוה ביותר שעתיד להיבנות בירושלים מגיע לנקודת רתיחה - והוא חושף לא רק מחלוקת סביב תכנון עירוני, אלא גם את הקושי הייחודי של העיר לגדול לגובה.
מדובר בפרויקט "עין כרם טאוור", שזכה לכינוי "בורג' חליפה הירושלמי". אם ייבנה, זה יהיה המגדל הגבוה ביותר בעיר: 40 קומות, 165 מטרים גובה, ממש ליד הר הרצל ויד ושם. בתוך המגדל מתוכננות 240 דירות, כ־50 מהן להשכרה ארוכת טווח, וגם מלון, שטחי מסחר ומרכז תרבות.
את הבניין תכנן משרד האדריכלים: AS+GG, שתכנן גם את בורג' חליפה בדובאי - מה שמסביר את הכינוי שקיבל.
מי שעומד מאחורי היוזמה זו חברת אמ.או. אפשטיין, יחד עם היזם אילן רוזנטל, לב לבייב ובנק מזרחי טפחות. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית בספטמבר 2024 אחרי שנתיים
של דיונים ומאות התנגדויות, בין היתר של תושבים ואנשי ציבור. סגן ראש העיר יוסי חביליו אף הגיש ערר נגד התוכנית בעבר - למרות שהוא חלק מהנהגת העירייה, והיועץ המשפטי של העירייה דרש ממנו למשוך אותו. חביליו פנה לוועדה למניעת ניגודי עניינים, שדווקא נתנה לו אור ירוק
להמשיך להילחם בתוכנית – כל עוד הוא לא מייצג תושבים נוספים.
הבעיה שהמגדל מציף - בניה לגובה בעיר
אבל הקרב הזה לא עוסק רק במגדל אחד, אלא מעלה בעיה רחבה יותר: קשה מאוד לבנות לגובה בירושלים, לא רק בגלל נוף או מורשת, אלא גם בגלל עניין דתי מובהק -
מעלית שבת. בירושלים חיים מאות אלפי תושבים חרדים, ובקהילות רבות, גם מעלית שבת לא נחשבת פתרון כשר. המשמעות היא שברגע שמדובר בבניין גבוה הוא הופך להיות לא נגיש בפועל בשבת. לכן, ברוב השכונות החרדיות בעיר אי אפשר לבנות לגובה של 20–30 קומות כמו בתל אביב או רמת גן.
ולכן, כל פרויקט גבוה בירושלים מיד הופך לסיפור פוליטי, ציבורי וערכי. מצד אחד, העיר צריכה דירות חדשות ומגוונות - מצד שני, יש מגבלות תרבותיות שמקשות להרים מגדלים לגבהים גדולים. זו הסיבה שירושלים בונה בעיקר לרוחב - מה שמעלה את יוקר הקרקע והופך את המאבק
לדבר שמעורר רגשות רבים משני צידי המתרס.
למה קשה לבנות לגובה בירושלים?
בירושלים יש מחסור חמור בדירות חדשות. הביקוש גבוה, הקרקע מוגבלת - והפתרון המתבקש, כמו בכל עיר גדולה אחרת, הוא לבנות לגובה. אלא שבמקרה של ירושלים, זה הרבה יותר מסובך: כל ניסיון
להקים מגדל נתקל מיד בשורה של חסמים – תכנוניים, ציבוריים ולעיתים גם דתיים.
אחת הסיבות המרכזיות לכך היא מדיניות השימור הקפדנית של קו הרקיע. ירושלים נחשבת לעיר עם ערך היסטורי, תרבותי ודת קדום, ולכן יש מגבלות גובה באזורים נרחבים - במיוחד סביב העיר
העתיקה, הר ציון, הר הצופים, עמק המצלבה והר הרצל. גם באזורים מרוחקים יותר, תוכניות רבות נדרשות להנמכה כדי לא לפגוע באופייה של העיר.
במקביל, העירייה נדרשת לאזן בין הלחצים לפיתוח ובנייה חדשה לגובה לבין רגולציה מסורבלת: כדי לאשר מגדל, דרוש תהליך ארוך
של הפקדות, התנגדויות, ועדות מחוזיות ושימור נוף. במקרים רבים, גם כאשר מתקבל אישור, הגובה נחתך משמעותית -כך למשל בפרויקט "עין כרם טאוור", שירד מ־195 מטרים ל־165.
בעיה נוספת היא הקושי הטכני-חברתי לבנות לגובה באזורים חרדיים, שהם חלק גדול מהעיר. מעלית
שבת, גם אם קיימת - לא מוכרת על ידי חלקים גדולים בציבור החרדי, ולכן בניינים גבוהים פשוט "לא שמישים" עבורם בשבת. המשמעות: מגזר שלם לא יכול לגור במגדלים, והבנייה בשכונות שלו נותרת נמוכה וצפופה.
לא הפרויקט הראשון לגובה
למרות הקשיים, ירושלים
מתחילה להתרומם. בשנים האחרונות מקודמים בעיר כמה פרויקטים גבוהים במיוחד - מגמה לא שגרתית בבירה. בין הבולטים: מתחם מידטאון בכניסה לעיר, עם ארבעה מגדלים בני 40 קומות שישלבו מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות; ומתחם חסבון סמוך לגן העצמאות, שבו יוקמו שלושה מגדלים בגובה
של עד 43 קומות, לצד מבנים לשימור.
גם בשכונות הדרומיות והמערביות מורגשת התחדשות לגובה: בקריית מנחם מקודם מגדל של 42 קומות, בארמון הנציב שישה מגדלים בני 26–35 קומות שיכללו כ־970 דירות, ובגילה מתוכננים ארבעה מגדלים בני 34 קומות. כל הפרויקטים האלו מבטאים
שינוי כיוון - אך כזה שמתבצע בזהירות.
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמות המחירים בירושלים
דירות 5 חדרים בכ-3.7 מיליון שקל, 4 חדרים בכ-2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים בכ-2.1 מיליון שקל, אלה המחירים שתשלמו עבור דירות בממוצע בעיר. מחיר ממוצע של כ-34 אלף שקל למטר ותשואה למשקיעים לא רעה ונאמדת בכ-2.5%. עליית המחירים בעיר עומדת כל כ-35% ב-5 השנים האחרונות. נמוך יותר מהממוצע הארצי אבל עדיין גבוה.
עסקאות אחרונות
ברחוב עולי הגרדום 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות.
ברחוב אשר גולאק 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.
ברחוב פנחס רוזן 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.13 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 9 קומות.
ברחוב אנטיגונוס 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-46 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.
ברחוב אשר גולאק 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע. בבניין בן 3 קומות.
- 3.יוני 28/04/2025 00:22הגב לתגובה זואיך עיר עם מורשת עולמית יכולה להרשות כזה דבר
- 2.אנונימי 27/04/2025 10:06הגב לתגובה זואין קשר בין חרדים למגדל בעין כרם הפרויקט נתקע בגלל תושבים ואנשי ציבור שמתנגדים בין הייתר כי זה סמוך להר הרצל ולמתחם יד ושם וגם כי זה פוגע בנוף
- 1.אנונימי 26/04/2025 23:20הגב לתגובה זורק לראש עיר מרכזניק אין בעיה להפוך את ירושלים לתל אביב.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר -0.27% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
