בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
הפרויקט הגבוה ביותר בירושלים אושר, אבל העיר חצויה מתמיד. סגן ראש העיר מוביל התנגדות פומבית, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי - והעיר נמצאת במקום שמתקשה להתרומם לגובה; השילוב בין נוף קדוש, התנגדויות ציבוריות, והיבטים הלכתיים כמו בעיית מעלית השבת, הופכים כל
תוכנית לגורד שחקים למבחן של ערכים, זהות ותכנון עירוני
סגן ראש העיר יוסי חביליו נאבק בפרויקט מבפנים, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי, ותושבים מתנגדים: הקרב על המגדל הגבוה ביותר שעתיד להיבנות בירושלים מגיע לנקודת רתיחה - והוא חושף לא רק מחלוקת סביב תכנון עירוני, אלא גם את הקושי הייחודי של העיר לגדול לגובה.
מדובר בפרויקט "עין כרם טאוור", שזכה לכינוי "בורג' חליפה הירושלמי". אם ייבנה, זה יהיה המגדל הגבוה ביותר בעיר: 40 קומות, 165 מטרים גובה, ממש ליד הר הרצל ויד ושם. בתוך המגדל מתוכננות 240 דירות, כ־50 מהן להשכרה ארוכת טווח, וגם מלון, שטחי מסחר ומרכז תרבות.
את הבניין תכנן משרד האדריכלים: AS+GG, שתכנן גם את בורג' חליפה בדובאי - מה שמסביר את הכינוי שקיבל.
מי שעומד מאחורי היוזמה זו חברת אמ.או. אפשטיין, יחד עם היזם אילן רוזנטל, לב לבייב ובנק מזרחי טפחות. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית בספטמבר 2024 אחרי שנתיים
של דיונים ומאות התנגדויות, בין היתר של תושבים ואנשי ציבור. סגן ראש העיר יוסי חביליו אף הגיש ערר נגד התוכנית בעבר - למרות שהוא חלק מהנהגת העירייה, והיועץ המשפטי של העירייה דרש ממנו למשוך אותו. חביליו פנה לוועדה למניעת ניגודי עניינים, שדווקא נתנה לו אור ירוק
להמשיך להילחם בתוכנית – כל עוד הוא לא מייצג תושבים נוספים.
הבעיה שהמגדל מציף - בניה לגובה בעיר
אבל הקרב הזה לא עוסק רק במגדל אחד, אלא מעלה בעיה רחבה יותר: קשה מאוד לבנות לגובה בירושלים, לא רק בגלל נוף או מורשת, אלא גם בגלל עניין דתי מובהק -
מעלית שבת. בירושלים חיים מאות אלפי תושבים חרדים, ובקהילות רבות, גם מעלית שבת לא נחשבת פתרון כשר. המשמעות היא שברגע שמדובר בבניין גבוה הוא הופך להיות לא נגיש בפועל בשבת. לכן, ברוב השכונות החרדיות בעיר אי אפשר לבנות לגובה של 20–30 קומות כמו בתל אביב או רמת גן.
ולכן, כל פרויקט גבוה בירושלים מיד הופך לסיפור פוליטי, ציבורי וערכי. מצד אחד, העיר צריכה דירות חדשות ומגוונות - מצד שני, יש מגבלות תרבותיות שמקשות להרים מגדלים לגבהים גדולים. זו הסיבה שירושלים בונה בעיקר לרוחב - מה שמעלה את יוקר הקרקע והופך את המאבק
לדבר שמעורר רגשות רבים משני צידי המתרס.
למה קשה לבנות לגובה בירושלים?
בירושלים יש מחסור חמור בדירות חדשות. הביקוש גבוה, הקרקע מוגבלת - והפתרון המתבקש, כמו בכל עיר גדולה אחרת, הוא לבנות לגובה. אלא שבמקרה של ירושלים, זה הרבה יותר מסובך: כל ניסיון
להקים מגדל נתקל מיד בשורה של חסמים – תכנוניים, ציבוריים ולעיתים גם דתיים.
אחת הסיבות המרכזיות לכך היא מדיניות השימור הקפדנית של קו הרקיע. ירושלים נחשבת לעיר עם ערך היסטורי, תרבותי ודת קדום, ולכן יש מגבלות גובה באזורים נרחבים - במיוחד סביב העיר
העתיקה, הר ציון, הר הצופים, עמק המצלבה והר הרצל. גם באזורים מרוחקים יותר, תוכניות רבות נדרשות להנמכה כדי לא לפגוע באופייה של העיר.
במקביל, העירייה נדרשת לאזן בין הלחצים לפיתוח ובנייה חדשה לגובה לבין רגולציה מסורבלת: כדי לאשר מגדל, דרוש תהליך ארוך
של הפקדות, התנגדויות, ועדות מחוזיות ושימור נוף. במקרים רבים, גם כאשר מתקבל אישור, הגובה נחתך משמעותית -כך למשל בפרויקט "עין כרם טאוור", שירד מ־195 מטרים ל־165.
בעיה נוספת היא הקושי הטכני-חברתי לבנות לגובה באזורים חרדיים, שהם חלק גדול מהעיר. מעלית
שבת, גם אם קיימת - לא מוכרת על ידי חלקים גדולים בציבור החרדי, ולכן בניינים גבוהים פשוט "לא שמישים" עבורם בשבת. המשמעות: מגזר שלם לא יכול לגור במגדלים, והבנייה בשכונות שלו נותרת נמוכה וצפופה.
לא הפרויקט הראשון לגובה
למרות הקשיים, ירושלים
מתחילה להתרומם. בשנים האחרונות מקודמים בעיר כמה פרויקטים גבוהים במיוחד - מגמה לא שגרתית בבירה. בין הבולטים: מתחם מידטאון בכניסה לעיר, עם ארבעה מגדלים בני 40 קומות שישלבו מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות; ומתחם חסבון סמוך לגן העצמאות, שבו יוקמו שלושה מגדלים בגובה
של עד 43 קומות, לצד מבנים לשימור.
גם בשכונות הדרומיות והמערביות מורגשת התחדשות לגובה: בקריית מנחם מקודם מגדל של 42 קומות, בארמון הנציב שישה מגדלים בני 26–35 קומות שיכללו כ־970 דירות, ובגילה מתוכננים ארבעה מגדלים בני 34 קומות. כל הפרויקטים האלו מבטאים
שינוי כיוון - אך כזה שמתבצע בזהירות.
- ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמות המחירים בירושלים
דירות 5 חדרים בכ-3.7 מיליון שקל, 4 חדרים בכ-2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים בכ-2.1 מיליון שקל, אלה המחירים שתשלמו עבור דירות בממוצע בעיר. מחיר ממוצע של כ-34 אלף שקל למטר ותשואה למשקיעים לא רעה ונאמדת בכ-2.5%. עליית המחירים בעיר עומדת כל כ-35% ב-5 השנים האחרונות. נמוך יותר מהממוצע הארצי אבל עדיין גבוה.
עסקאות אחרונות
ברחוב עולי הגרדום 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות.
ברחוב אשר גולאק 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.
ברחוב פנחס רוזן 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.13 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 9 קומות.
ברחוב אנטיגונוס 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-46 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.
ברחוב אשר גולאק 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע. בבניין בן 3 קומות.
- 3.יוני 28/04/2025 00:22הגב לתגובה זואיך עיר עם מורשת עולמית יכולה להרשות כזה דבר
- 2.אנונימי 27/04/2025 10:06הגב לתגובה זואין קשר בין חרדים למגדל בעין כרם הפרויקט נתקע בגלל תושבים ואנשי ציבור שמתנגדים בין הייתר כי זה סמוך להר הרצל ולמתחם יד ושם וגם כי זה פוגע בנוף
- 1.אנונימי 26/04/2025 23:20הגב לתגובה זורק לראש עיר מרכזניק אין בעיה להפוך את ירושלים לתל אביב.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -1.92% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
