בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
הפרויקט הגבוה ביותר בירושלים אושר, אבל העיר חצויה מתמיד. סגן ראש העיר מוביל התנגדות פומבית, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי - והעיר נמצאת במקום שמתקשה להתרומם לגובה; השילוב בין נוף קדוש, התנגדויות ציבוריות, והיבטים הלכתיים כמו בעיית מעלית השבת, הופכים כל
תוכנית לגורד שחקים למבחן של ערכים, זהות ותכנון עירוני
סגן ראש העיר יוסי חביליו נאבק בפרויקט מבפנים, היזמים מאשימים בלחץ פוליטי, ותושבים מתנגדים: הקרב על המגדל הגבוה ביותר שעתיד להיבנות בירושלים מגיע לנקודת רתיחה - והוא חושף לא רק מחלוקת סביב תכנון עירוני, אלא גם את הקושי הייחודי של העיר לגדול לגובה.
מדובר בפרויקט "עין כרם טאוור", שזכה לכינוי "בורג' חליפה הירושלמי". אם ייבנה, זה יהיה המגדל הגבוה ביותר בעיר: 40 קומות, 165 מטרים גובה, ממש ליד הר הרצל ויד ושם. בתוך המגדל מתוכננות 240 דירות, כ־50 מהן להשכרה ארוכת טווח, וגם מלון, שטחי מסחר ומרכז תרבות.
את הבניין תכנן משרד האדריכלים: AS+GG, שתכנן גם את בורג' חליפה בדובאי - מה שמסביר את הכינוי שקיבל.
מי שעומד מאחורי היוזמה זו חברת אמ.או. אפשטיין, יחד עם היזם אילן רוזנטל, לב לבייב ובנק מזרחי טפחות. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית בספטמבר 2024 אחרי שנתיים
של דיונים ומאות התנגדויות, בין היתר של תושבים ואנשי ציבור. סגן ראש העיר יוסי חביליו אף הגיש ערר נגד התוכנית בעבר - למרות שהוא חלק מהנהגת העירייה, והיועץ המשפטי של העירייה דרש ממנו למשוך אותו. חביליו פנה לוועדה למניעת ניגודי עניינים, שדווקא נתנה לו אור ירוק
להמשיך להילחם בתוכנית – כל עוד הוא לא מייצג תושבים נוספים.
הבעיה שהמגדל מציף - בניה לגובה בעיר
אבל הקרב הזה לא עוסק רק במגדל אחד, אלא מעלה בעיה רחבה יותר: קשה מאוד לבנות לגובה בירושלים, לא רק בגלל נוף או מורשת, אלא גם בגלל עניין דתי מובהק -
מעלית שבת. בירושלים חיים מאות אלפי תושבים חרדים, ובקהילות רבות, גם מעלית שבת לא נחשבת פתרון כשר. המשמעות היא שברגע שמדובר בבניין גבוה הוא הופך להיות לא נגיש בפועל בשבת. לכן, ברוב השכונות החרדיות בעיר אי אפשר לבנות לגובה של 20–30 קומות כמו בתל אביב או רמת גן.
ולכן, כל פרויקט גבוה בירושלים מיד הופך לסיפור פוליטי, ציבורי וערכי. מצד אחד, העיר צריכה דירות חדשות ומגוונות - מצד שני, יש מגבלות תרבותיות שמקשות להרים מגדלים לגבהים גדולים. זו הסיבה שירושלים בונה בעיקר לרוחב - מה שמעלה את יוקר הקרקע והופך את המאבק
לדבר שמעורר רגשות רבים משני צידי המתרס.
למה קשה לבנות לגובה בירושלים?
בירושלים יש מחסור חמור בדירות חדשות. הביקוש גבוה, הקרקע מוגבלת - והפתרון המתבקש, כמו בכל עיר גדולה אחרת, הוא לבנות לגובה. אלא שבמקרה של ירושלים, זה הרבה יותר מסובך: כל ניסיון
להקים מגדל נתקל מיד בשורה של חסמים – תכנוניים, ציבוריים ולעיתים גם דתיים.
אחת הסיבות המרכזיות לכך היא מדיניות השימור הקפדנית של קו הרקיע. ירושלים נחשבת לעיר עם ערך היסטורי, תרבותי ודת קדום, ולכן יש מגבלות גובה באזורים נרחבים - במיוחד סביב העיר
העתיקה, הר ציון, הר הצופים, עמק המצלבה והר הרצל. גם באזורים מרוחקים יותר, תוכניות רבות נדרשות להנמכה כדי לא לפגוע באופייה של העיר.
במקביל, העירייה נדרשת לאזן בין הלחצים לפיתוח ובנייה חדשה לגובה לבין רגולציה מסורבלת: כדי לאשר מגדל, דרוש תהליך ארוך
של הפקדות, התנגדויות, ועדות מחוזיות ושימור נוף. במקרים רבים, גם כאשר מתקבל אישור, הגובה נחתך משמעותית -כך למשל בפרויקט "עין כרם טאוור", שירד מ־195 מטרים ל־165.
בעיה נוספת היא הקושי הטכני-חברתי לבנות לגובה באזורים חרדיים, שהם חלק גדול מהעיר. מעלית
שבת, גם אם קיימת - לא מוכרת על ידי חלקים גדולים בציבור החרדי, ולכן בניינים גבוהים פשוט "לא שמישים" עבורם בשבת. המשמעות: מגזר שלם לא יכול לגור במגדלים, והבנייה בשכונות שלו נותרת נמוכה וצפופה.
לא הפרויקט הראשון לגובה
למרות הקשיים, ירושלים
מתחילה להתרומם. בשנים האחרונות מקודמים בעיר כמה פרויקטים גבוהים במיוחד - מגמה לא שגרתית בבירה. בין הבולטים: מתחם מידטאון בכניסה לעיר, עם ארבעה מגדלים בני 40 קומות שישלבו מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות; ומתחם חסבון סמוך לגן העצמאות, שבו יוקמו שלושה מגדלים בגובה
של עד 43 קומות, לצד מבנים לשימור.
גם בשכונות הדרומיות והמערביות מורגשת התחדשות לגובה: בקריית מנחם מקודם מגדל של 42 קומות, בארמון הנציב שישה מגדלים בני 26–35 קומות שיכללו כ־970 דירות, ובגילה מתוכננים ארבעה מגדלים בני 34 קומות. כל הפרויקטים האלו מבטאים
שינוי כיוון - אך כזה שמתבצע בזהירות.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמות המחירים בירושלים
דירות 5 חדרים בכ-3.7 מיליון שקל, 4 חדרים בכ-2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים בכ-2.1 מיליון שקל, אלה המחירים שתשלמו עבור דירות בממוצע בעיר. מחיר ממוצע של כ-34 אלף שקל למטר ותשואה למשקיעים לא רעה ונאמדת בכ-2.5%. עליית המחירים בעיר עומדת כל כ-35% ב-5 השנים האחרונות. נמוך יותר מהממוצע הארצי אבל עדיין גבוה.
עסקאות אחרונות
ברחוב עולי הגרדום 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות.
ברחוב אשר גולאק 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.
ברחוב פנחס רוזן 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.13 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 9 קומות.
ברחוב אנטיגונוס 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-46 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.
ברחוב אשר גולאק 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע. בבניין בן 3 קומות.
- 3.יוני 28/04/2025 00:22הגב לתגובה זואיך עיר עם מורשת עולמית יכולה להרשות כזה דבר
- 2.אנונימי 27/04/2025 10:06הגב לתגובה זואין קשר בין חרדים למגדל בעין כרם הפרויקט נתקע בגלל תושבים ואנשי ציבור שמתנגדים בין הייתר כי זה סמוך להר הרצל ולמתחם יד ושם וגם כי זה פוגע בנוף
- 1.אנונימי 26/04/2025 23:20הגב לתגובה זורק לראש עיר מרכזניק אין בעיה להפוך את ירושלים לתל אביב.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
