עזבו אתכם הצעות חוק: הנה השינוי שיכול להוזיל משמעותית את מחירי הדיור

אסף אנגל, מנכ"ל משותף בקבוצת "אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קבוצות בתהליך רכישה מיזמים, מציג את הדרך הפשוטה להוזלת מחירי הנדל"ן

אסף אנגל | 30/09/2014 08:33 (38)

נושאים בכתבה מע"מ 0% רשות המסים

בתחומי הספורט מטיבים לתאר תפישת מציאות אודות שחקן דרך האימרה "אתה טוב כמו המשחק האחרון שלך". אותו משפט נכון גם לגבי שיקולי התמחור היזמים אודות הדירות שהם מציעים לשוק הרחב. בהתאם להוראות סעיף 105א לחוק מיסוי מקרקעין, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה - מאגר מידע) התשס"ג 2003 ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה - תנאים למסירת מידע) התשס"ג 2003, נקבע כי מידע אודות סכום עסקאות נדל"ן שבוצעו יהיה חשוף ונגיש לציבור הרחב.

חוק חופש המידע הוא דבר מבורך, שברוב המקרים עוזר לנו להתקדם כחברה מתוקנת. אלא שהחלתו במובנו הרחב והמלא בשווקים א-סימטריים גורמת לעיתים דווקא לפגיעה באזרח. מאז הפך המידע לנגיש באתרי רשות המיסים ובאתרים מקצועיים נוספים, הפך שיקול שווי העסקה האחרונה לשיקול כבד משקל עבור היזמים. רוכש שמכבד את שיקול דעתו, בודק תחילה את מחירי העסקאות בסביבת המגורים בה הוא מעוניין לקנות דירה.

שוק הנדל"ן הוא שוק ייחודי בכך שהמוצר אותו הוא מוכר, דירת המגורים, אינה מוצר בעל מחיר אחיד ואין מוצר אחד דומה למשנהו - דירה בקומה השלישית אינה עולה כדירה בקומה הרביעית, דירה עם נוף פתוח לא מתומחרת כדירה הפונה אל שדרת מבנים גבוהים (על אף ששתיהן יהיו בגדול זהה ובאותה הקומה) ועוד ועוד.

אוכל להעיד ממקור ראשון כי עסקאות רבות לא מגיעות לכדי מימוש, גם אם החברה היזמית הייתה יכולה להרשות לעצמה את המחיר שהציע הרוכש. אולם התחשיב שלה לא מוכפל בדירה אחת, אלא בהנחה כפול יתר העסקאות שנותרו בפרויקט. כמו כן מבצעים רבים, שמתוכננים על ידי המוכרים בשוק היד הראשונה, לא יוצאים לפועל בדיוק מאותה סיבה - הדירה בפרויקט שלך שווה כמו מחיר העסקה האחרונה שלך .

למרות היותה "שקטה", ההשפעה של תקנה זו על מחירי הדירות היא השפעה מכרעת, שמהווה מכשול גדול עבור אותם היזמים, שגם אם היו מעוניינים להוזיל ולהנגיש דירות מסויימות לקהל או רוכש ספציפי, נמנעות מכך.

היה מאד פשוט להציע לחסום או להגביל לאנשי מקצוע את המידע. יחד עם זאת, כאזרח במדינה, אני עדיין חושב שחוק חופש המידע, במיוחד כאשר הוא מעיד על עסקאות בהן מעורב גוף ממשלתי כרשות המיסים, חייב להישמר נגיש ככל הניתן לציבור גדול וללא הגבלות.

בחזרה למטרתו המקורית של החוק יש להציג את רמת המיסוי על עסקה בלבד, ובכך להמשיך ולפקח על רשות המיסים. ניתן אף להרחיב אותו בשיחרור החסם המונע מיזמים להפחית מחיר במקומות נקודתיים בהם יכולים או רוצים, ולהציג תמונה מלאה יותר - אין די בפרסום כתובת העסקה, גודלה במ"ר והקומה. צריך לציין האם העסקה כוללת בתוכה את שכר טרחתם של עורכי הדין? עלות זו מגיעה עד כדי 1.5% ממחיר העסקה, וכיום אין לנו דרך לדעת האם נכללה או לא. בנוסף צריך לציין את כיווני הדירה, האם העסקה כללה מיזוג אויר או הכנה בלבד, האם העסקה כללה מחסן וכמה חניות?

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

- כל אלה הם פערים שיכולים להגיע להרבה מעל 30 אלף שקלים.

כל המידע הזה שיכול להסתכם בהפרשים של עשרות ומאות אלפי שקלים שאינם ידועים לציבור הרחב, והוא נדרש, כאמור, לקבל תמונה כוללת ממאגר מידע חסר. מצב זה מביא להבנה מוטעת בעת ההחלטה באם לבצע את הרכישה או לא, וחמור מכך, מדובר במאגר מידע שמונע בעצם קיומו במתכונתו הנוכחית, ירידת מחירים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(38):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

31.
יואל 07/10/2014 08:27
הגב לתגובה זו
כולם פתאום מדברים על "השקיפות" כדאי שתחול על כל ממשרדי הממשלה
30.
שרית 06/10/2014 23:14
הגב לתגובה זו
מה מונע את ירידת המחירים - גם המידע החסר לנו הצרכניםועל כך דיבא אסף במאמרו - שקיפות
29.
מאיר 06/10/2014 23:12
הגב לתגובה זו
עמדת שר האוצר בעניין מע"מ 0% מקבלת קרדיט מעצם המעמד של השר גם אנחנו מקווים שעמדת שר האוצר נכונה וצודקת ומתאימה לכולנו(הזוגות הצעירים) ובכל זאת אנחנו שואלים איך היא מעוררת כל כך הרבה התנגדויות אצל יודעי ומומחי הכלכלה.
28.
בן ציון גבאי 06/10/2014 23:09
הגב לתגובה זו
ידוע לכול ששוק הדיור בישראל יצא מכל פרופורציה. גם אנשים וזוגות צעירים שמרוויחים יותר לא יכולים לקנות בית וחייבים להעזר בכוח עליון או בהורים.
27.
בן ציון גבאי 06/10/2014 20:41
הגב לתגובה זו
ידוע לכול ששוק הדיור בישראל יצא מכל פרופורציה. גם אנשים וזוגות צעירים שמרוויחים יותר לא יכולים לקנות בית וחייבים להעזר בכוח עליון או בהורים.
26.
אליה גפן 06/10/2014 16:10
הגב לתגובה זו
המחירים של הדירות בעליה - לא מה "שסוכם" עם שר האוצר
25.
סיליה 06/10/2014 10:10
הגב לתגובה זו
השקיפות כדאי שתגיע גם לקק"ל. ומי הזכיר את הנושא הזה במילים אלה ממש - רביב דרוקר בשיחתו היום בבוקר ברשת ב
24.
חיים בן צבי 06/10/2014 08:23
הגב לתגובה זו
איפה השקיפות במקרקעי ישראל איפה השקיפות בקק"ל(קרן קיימת לישראל)
23.
אמונה 06/10/2014 00:40
הגב לתגובה זו
נכון שיש אי וודאות במה שיביא לנו העתיד אבל בואו ונהיה אופטימים. העתידהוא חידה אבל ניתן צ'אנס לשינוי לטובה
22.
נעמה בנעיזרי 05/10/2014 12:09
הגב לתגובה זו
"סוף סוף עושים" אמר - מי אם לא - שר האוצר לפיד.נראה אם יחול שינוי במדינתנו
21.
ruth 03/10/2014 11:21
הגב לתגובה זו
גמר חתימה טובה שנשמע בשורות טובותלאסף אנגל התחקירן והעיתונאי שלנו ולכל קוראי הטור הזה
20.
תמרה 03/10/2014 07:50
הגב לתגובה זו
רוכשי הדירות העתידיים לא מאמינים שכל התוכנית הגרנדיוזית של שר האוצר, תצליח להוביל לירידת מחירים של הדירות בישראל. לדברי יודעי דבר:- הקונים מבולבלים.יותר מתוכנית אחת (יש שלוש) יוצר אי וודאות .
19.
תמרה 03/10/2014 06:52
הגב לתגובה זו
רוכשי הדירות העתידיים לא מאמינים שכל התוכנית הגרנדיוזית של שר האוצר, תצליח להוביל לירידת מחירים של הדירות בישראל. לדברי יודעי דבר:- הקונים מבולבלים.יותר מתוכנית אחת (יש שלוש) יוצר אי וודאות .
18.
רענן בן גור 02/10/2014 16:48
הגב לתגובה זו
מה יהיה כאן?צריך לדבר אמת לקראת יום הכיפורים ולתאר נכון את המציאות(המנהיגים שלנו-סימן קריאה. היו בעבר שרי אוצר שידעו לתקן את מה שקבעו -אולי בטעות,ולצאת עם כיוון חדש.
17.
אורית 02/10/2014 16:42
הגב לתגובה זו
ממי נבקש סליחה השנה? מכל אותם זוגות צעירים נבקש סליחה!!! תפתחו עכשיו רשת ב ברדיו
16.
אור 02/10/2014 08:02
הגב לתגובה זו
סורי
15.
איילה 02/10/2014 08:02
הגב לתגובה זו
חופש המידע זה נושא גדול וחשוב... בפעם הבאה שווה להרחיב את הדיון
14.
אליהו שמ 01/10/2014 21:39
הגב לתגובה זו
אסף צודק שיטת העדר
13.
יואל 01/10/2014 16:05
הגב לתגובה זו
מאזיני הרדיו יכלו לשמוע היום(יום ד) כמה מהתחזיות לעתיד וגם על ההווה בתחום הנדל"ן הכל בהסתמך על סטטיסטיקה מהימנה
12.
יואב 01/10/2014 12:01
הגב לתגובה זו
זה מה שיקבע אם המחיר במדלן הוא נטו או ברוטו? אנחנו עדיין לא בתחילת התהליך של קניית הדירה שלנו
11.
דריה 01/10/2014 09:13
הגב לתגובה זו
זה מחיר נטו או ברוטו?
10.
מירי 01/10/2014 08:54
הגב לתגובה זו
הלואי שלקראת השנה הבאה עלינו לטובה יימצא שינוי שיוכל להוזיל את מחיר הדיור
שרי 03/10/2014 07:52
הגב לתגובה זו
מצטרפת אל מירי בכל הלב לו יהי....
9.
אייל 30/09/2014 22:36
הגב לתגובה זו
כך נעשה בשנות ה 90 כשהגיעו עולים רבים. המדינה הוציאה מכרזים לדירות, אחרת עולים היו גרים ברחוב. המצוקה כעת היא בדיוק כמו אז, ונדרשת התערבות של המדינה אך במקום זאת היא ממשיכה להפקיר את אזרחי ישראל אל השוק ה"חופשי", ועושה זאת מתוך אידאולוגיה. כבר לא צריך חמאס וחיזבאללה, אכזריות הממשלה כלפי אזרחיה בנושא הדיור מספיקה כדי להפוך את חיינו כאן לבלתי נסבלים.
8.
לא הבנתי. מה צריך לעשות? (ל"ת)
מבולבלת כבר 30/09/2014 22:34
הגב לתגובה זו
7.
שם טוב 30/09/2014 21:20
הגב לתגובה זו
הוא מידע מטעה בדיוק מהסיבות שכתובות בכתבה. אתרים כמו מדלן חוגגים וחיים מהטעיית הציבור
חני 01/10/2014 09:25
הגב לתגובה זו
לא נראה לי שאתה צודק בקטע הזה על המיידע
6.
ירון 30/09/2014 20:30
הגב לתגובה זו
מאפוטרופוס שמחירה כלל שכר טרחת עורכי דין בגובה 80,000 ש"ח שליוו את התהליך ושכרם הוכנס למחיר העסקה וכך היא נרשמה גם ברשות המסים. הבנתם?
5.
רונן מילר 30/09/2014 20:07
הגב לתגובה זו
קוראי Bizportal יודעים שעלות העסקה שלהם(קניית קורת גג) מתייקרת בעשרות אלפי שקלים בגלל הזמן שעובר עד לכניסת החוק 0%מע"מ.יותר טוב היה לו התקדמו לקניה ורכישה של הדירה המיוחלת, ולא המתינו לכניסת החוק החדש.
4.
חנן 30/09/2014 17:30
הגב לתגובה זו
כתבת ש "גוף ממשלתי כרשות המיסים, חייב להישמר נגיש ככל הניתן לציבור גדול וללא הגבלות." ואני שואל מה עם גוף ממשלתי כמו מקרקעי ישראל שטין עליו ביקורת ואין איש שמבין בשביל מה נוצר...
גיא אלבג 01/10/2014 09:32
הגב לתגובה זו
האם במקרקעי ישראל נותנים לציבור שקיפות?
כדאי שכותב מאמרים אלה יבהיר לנו סוףסוף מהו מקרקעי ישראל (ל"ת)
לאה בר אדון 30/09/2014 20:11
הגב לתגובה זו
שרית 30/09/2014 20:09
הגב לתגובה זו
שקורה בתחום הנדל"ן - ושמו בישראל "מקרקעי ישראל"
3.
ruth 30/09/2014 17:22
הגב לתגובה זו
ענף הדיור הוא ייחודי בכך שהמוצר אותו הוא מוכר, דירת המגורים, אינה מוצר בעל מחיר אחיד וכל מוצר שונה ממשנהו - דירה בקומה ראשונה אינה עולה כמו דירה בקומה שניה וכו' ולכן החשיבה שלנו הצרכנים צריכה להיות בהתאם.
2.
יאיר 30/09/2014 15:01
הגב לתגובה זו
די כבר לברבז ימים על ימים בלהתנגח מול תוכנית שר האוצר? לא יעזור לכם! החוק יעבור והמחירים ירדו. החגיגה בנדל"ן נגמרה. כבר עכשיו דירות יד שנייה די חדשות - 5 שנים בכפר סבא (4 חדרים) נמכרות ב-200K פחות ממה שביקשו תחילה. המחירים בצניחה. היזהרו!
אל תיתן למציאות לבלבל אותך (ל"ת)
אחמד הטייח 30/09/2014 22:19
הגב לתגובה זו
1.
גם בבורסה העסקאות מפורסמות לציבור- והמחירים יודעים לרדת (ל"ת)
גדי 30/09/2014 09:37
הגב לתגובה זו
ההבדל הוא שמדובר בשוק לא מאוזן של רוכש עם בחיים לחברה. (ל"ת)
בורסאי 30/09/2014 13:02
הגב לתגובה זו

AI שעון חול (גרוק)

ישראל מפגרת במרוץ ה-AI? באמת?

ד"ר אדם רויטר, יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה" על הולדת המיתוס שישראל "פספסה את מרוץ ה-AI" - ולמה הנתונים מראים את ההפך

ד"ר אדם רויטר | 21/12/2025 13:30

נושאים בכתבה AI

במסגרת דברים שהתקבעו בתודעה אצל חלק מהציבור בנוגע לכלכלה ולהייטק הישראלי ופרשנים שונים חוזרים ומעלים אותם כאילו זו אמת לאמיתה (כמו למשל סיפורי ה"משבר בהייטק"), עולה גם הנושא שישראל "פספסה" את מרוץ ה-AI, שישראל "לא שם", שישראל לא מקבלת מספיק השקעות בתחום, לא משתלבת ועוד כל מיני רעיונות מהסוג הזה.

אז בואו ננסה, בעזרת סטטיסטיקות, עובדות ומספרים, לעשות סדר וגם לפוצץ את הטענה הפיקטיבית הזו. לשם כך נצטרך גם להבין מדוע ההייטק הישראלי כמעט אינו מצוי וגם אינו יכול להיות מצוי במרוץ לבניית "המוח" של מהפכת ה-AI, אלא מתמקד בבניית נגזרות מבוססות מוח ה-AI לכלי יצירה בפני עצמם, ליישומים ולהטמעות. לסיום, גם ננסה להבין במה מועילה לנו יוזמת Pax Silica.

לוגיקה

נתחיל בקצת לוגיקה. אם ישראל היא אלופת העולם בתוצר הייטק לנפש, אלופת העולם במספר עובדי הייטק לנפש, עם מספר חברות הייטק ביחס לסך החברות במשק שהוא הגבוה בעולם, אז מדוע שישראל לא תצליח במרוץ ה-AI? חשוב מכך, אם יש באופן יחסי כ"כ הרבה אנשים שמבינים בהייטק ומצויים בעולמות ההייטק, מישהו מעלה על דעתו שישראל לא תהיה מהמדינות המובילות והזריזות בכל הקשור להטמעת AI במשק? בשימוש מושכל ב-AI?

אבל נכון, יש לא מעט מקרים בהם לוגיקה לחוד ומציאות לחוד. אז בואו נצלול ונתחיל בקצת עובדות מספרים וסטטיסטיקות.

ריכוז עובדי ה-AI המיומנים הגדול בעולם יושב בישראל, כך לפי חברת לינקדאין בהתבסס על נתוני 2024:

למה שזה יפתיע? הרי אומרים לנו תמיד שהישראלים הכי זריזים, הכי גמישים, הכי מאלתרים וגם הכי יודעים מהר להטמיע. אז ברור שהישראלים ירוצו במהירות בראש החץ של התחום החדש והכה מבטיח הזה.

נוסיף לכך שאימוץ ה-AI בענף ההייטק הישראלי הוא מהגבוהים בעולם: ממש לאחרונה התפרסם ש-95% מהעובדים משתמשים באופן קבוע ב-AI, 78% מהם מדי יום. כך עולה מסקר מקיף שביצעה רשות החדשנות בשיתוף מכון ברוקדייל בקרב יותר מ-500 עובדי הייטק ממגוון נרחב של חברות וסטארטאפים בישראל.

נמשיך בכיוון נוסף: ישראל לא מקבלת מספיק השקעות ב-AI? זו טענה מאד נפוצה. להלן גרפים שמפריכים זאת לחלוטין:

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: Paul Carmona, Unsplash

"רנסנס" תעשייתי - מתכוננים לגל הבא

עידן אזולאי, מנהל השקעות ראשי, סיגמא-קלאריטי בית השקעות, על האופן בו מהפכת ה-AI חושפת את צוואר הבקבוק האמיתי של הכלכלה הגלובלית: תשתיות, עיבוד וקיבולת תעשייתית

עידן אזולאי | 21/12/2025 12:51

נושאים בכתבה מרכזי נתונים נחושת

הדיון בהתפתחות האבולוציונית של הבינה המלאכותית עבר לאחרונה מהשלב של "כמה ישתמשו?" לשלב של "מה המשאבים שנדרשים כדי לאפשר את השימוש השוטף בטכנולוגיה החדשה והמהפכנית הזו". הסחורות התעשייתיות תופסות בדיון הזה נתח הולך וגובר. די להביט בגרף של תעודת הסל COPX Global X Copper Miners ETF 1.66% שכוללת את חברות כריית הנחושת הגדולות בעולם שעלתה ב 83% מתחילת השנה כדי להכיר בכך שההדף של המהפכה הטכנולוגית החדשה מגיעה למקומות רבים ורחוקים שחלקם היו נשכחים למדי במשך זמן רב.

בסוף 2025 שוק הסחורות התעשייתיות נראה פחות כמו עוד “סייקל” של ביקוש והיצע, ויותר כמו השתקפות של המציאות של הכלכלה הגלובלית. העולם גילה שוב שהחלק הפיזי של הצמיחה, מתכות, כימיקלים, ציוד חשמל כבד ותשתיות צומחת במקביל להתפתחות של הטכנולוגיה. אלא שכאן טמונה התזה המרכזית של האירוע הזה, שלא לומר מגה אירוע. לא די בכך שמדינה מסוימת מחזיקה באדמה נחושת, ליתיום או יסודות נדירים. הכוח האמיתי נמצא במקום שבו החומר עובר עיבוד והופך ליכולת תעשייתית שמספקת מוצר ביניים קריטי. מי ששולט ביכולת הזו, בזיקוק, בהפרדה, בטיהור ובייצור של חומרים מתקדמים, שולט בברז.

צוואר הבקבוק של העשור

כדי להבין למה זה הופך לצוואר הבקבוק של העשור, יש לבחון את המשאבים שנדרשים כדי לאפשר את השימוש והפיתוח של הבינה המלאכותית. דאטה־סנטרים הם מפעלים של חשמל וקירור. לפי סוכנות האנרגיה הבינלאומי (IEA), צריכת החשמל של דאטה־סנטרים צפויה יותר מלהכפיל את עצמה עד 2030. בארה״ב דאטה־סנטרים צפויים להסביר כמעט מחצית מצמיחת הביקוש לחשמל עד 2030. המשמעות היא שבכל פעם שמדברים על “עוד שכבת מודלים”, בפועל מדברים על תוספת של עוד שכבת כבלים, שנאים, לוחות חשמל, מערכות קירור ומים. כאשר מערכת כזו גדלה כל כך מהר, היא לא נתקעת במחסור בנחושת בלבד, היא נתקעת ביכולת העיבוד ובקצב אספקת הציוד הכבד שמחבר בין החשמל לבין החישוב.

הנקודה הזו מסבירה למה נחושת הפכה שוב למדד הסנטימנט של הכלכלה הפיזית. העלייה החדה במחיר הנחושת (כמו גם במתכות תעשייתיות אחרות) הן עדות לכך שהשוק מתמחר את עלות ההרחבה של רשתות, תחבורה חשמלית ודאטה־סנטרים. אלא שכאן מגיע אחד האלמנטים הכי חשובים אשר ממחישים שהבעיה היא לא רק בסחורה, אלא בקיבולת התעשייתית. לשם דוגמה, זמני אספקה ממוצעים של שנאים לגנרטורי ענק הגיעו ברבעון השני ל 143 שבועות, לא רק בגלל הביקוש הגובר, אלא גם בגלל שבתוך ארה"ב אין די יכולת ייצור של שנאים.

לפי מקנזי, זה מסביר מדוע חיבורים לרשת מתארכים, פרויקטים נדחים, ולמה חברות ענק מוכנות לחתום על חוזי חשמל ארוכי טווח. כל זה יוצר חשש שמגבלות תשתית וזמינות הופכות לבעיה אסטרטגית. הגרף המצורף ממחיש את הבעיה. האתגר אינו הימצאות מחצבים נדירים, אלא העדר היכולת לייצר, לעבד ולשלח אותם. הגרף מתאר את שיעור הריכוזיות שמוחזק בידי סין בשלבים שונים של הייצור והעיבוד של כמה סחורות חיוניות.

להמשך הכתבה לחץ כאן