בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה של 2% ובמקביל הודיע על צעדים להגבלת שיעור המימון למשכנתאות (ביחס לשווי הדירה). מטרת ההגבלה הינה למתן את הגידול באשראי לדיור במאזני הבנקים (ובפרט המשכנתאות הניתנות לרוכשי דירות להשקעה), ואין מטרתו למנוע את עליית מחירי הדירות, או לשפר את היכולת של משקי הבית לרכוש דירות, נושא שיטופל, להערכתנו, לאחר הבחירות על ידי הממשלה.

אנו מעריכים כי גם בעתיד בנק ישראל ימשיך להפחית את הריבית במשק. במידה ויהיה גידול חד בהיקף המשכנתאות בעתיד, בנק ישראל עשוי להודיע על מגבלות חדשות, ובפרט על רוכשי דירות להשקעה.

הורדת הריבית - למה דווקא עכשיו?

בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה של 2%. אנו הערכנו ואמרנו לא אחת כי בנק ישראל ימשיך במתווה הורדות הריבית, וצופים גם כעת כי נהיה עדים להפחתות נוספות.

הנתונים הכלכליים בישראל מצביעים עד כה על תמונה חיובית מהצפוי, ואפילו חיובית יותר מאשר ערב החלטת הריבית הקודמת. כדוגמא המדד המשולב למצב המשק (מכיל פרמטרים כלכלים שונים) הצביע על מצב חיובי יותר מאשר ערב ההחלטה הקודמת.

אולם, בנק ישראל הוריד בכל זאת את הריבית הפעם מהסיבות הבאות:

- הפסימיות לגבי העתיד גברה: קרן המטבע הנמיכה את תחזית הצמיחה ל-2013 ל-3.6%, כשגם תחזית זו "נראית אופטימית" מדי. סקרי הציפיות בישראל מצביעים על תמונה פסימית מאוד הן בקרב העסקים והן בקרב הצרכנים ומתרבים החששות למגמה של פיטורים במשק ועלייה באבטלה.

- הקדמה הבחירות (עליה החליטה הכנסת באופן סופי באמצע אוקטובר) תגרום לריסון פיסקאלי "אוטומטי" משמעותי ב-2013 (עד לבניית התקציב לאחר הקמת הממשלה הבאה), שתפגע בצמיחה ומגבירה את הצורך במדיניות מרחיבה של בנק ישראל. עניין זה בולט במיוחד לאור העובדה כי גם לפני הריסון הפיסקאלי תחזית הצמיחה של בנק ישראל ב-2013 נראית "אופטימית מדי". נציין כי התחזקות השקל לאחרונה הגדילה את החששות כי אם מגמה זו תימשך היצוא (והצמיחה) תיפגע.

- התמתנות בציפיות לאינפלציה: הציפיות לאינפלציה שנה קדימה התמתנו משמעותית לעומת המצב ערב ההחלטה הקודמת. חוזי האינפלציה הצביעו בימים האחרונים על צפי לאינפלציה של 2%, לעומת 2.4%-2.5% ערב ההחלטה הקודמת.

- "אלמנט ההפתעה" אחד הגורמים להורדת הריבית אתמול היא הרצון של בנק ישראל להפגין "יכולת להפתיע" ולהקדים את ציפיות השווקים, ולא לחכות עד שהשוק יגלם הורדת ריבית. עניין זה מחזק את האמון בבנק ישראל וביכולתו ליזום מהלכים ולא להיגרר למציאות הכלכלית. ומה עם הנדל"ן? בזה כבר "מטפלים בנפרד" (עיין פירוט בהמשך).

- "השוק הופתע" - בשעות הראשונות למסחר היום הגיבו האג"ח הארוכים השקלי והצמוד בעליות שערים (= ירידת תשואות) ובפרט ממש"ק 122 (לפדיון בינואר 2021) וגליל 5903 (לפדיון ביולי 2021). השקל נחלש מול כמעט כל המטבעות העיקריים בשיעור של עד 0.5%.

- להערכתנו בנק ישראל ימשיך בהפחתות הריבית בעתיד. על רקע הגידול בהיקף המשכנתאות בנק ישראל הודיע על הטלת מגבלות על שיעור המימון

- על רקע הגידול במשכנתאות ועליית מחירי הדיור, הודיע המפקח על הבנקים על הגבלת שיעור המימון (המשכנתא) ממחיר הדירה. להלן הצעדים עליהם הוכרז אתמול:

א. שיעור המימון לא יעלה מעל ל-75% משווי הנכס עבור רכישת דירה ראשונה.

ב. שיעור המימון לא יעלה מעל ל-70% משווי הנכס עבור רכישת דירה חליפית (=משפרי דיור).

ג. שיעור המימון לא יעלה מעל ל-50% משווי הנכס עבור רכישת דירה להשקעה.

ראוי לציין כי מטרת הצעדים אינה לטפל בעליית מחירי הדירות או בקושי של משקי הבית לרכוש דירה. מטרת הצעדים היא למתן את הגידול באשראי לדיור במאזני הבנקים. הצעד מכוון יותר לכיוון של יציבות המערכת הבנקאית, כפי שבנק ישראל הדגיש.

יתר על כן, הפחתת הריבית עשויה לגרום להסטת ביקושים גבוהה יותר לרכישת דירות להשקעה (ולגידול במשכנתאות), ולכן בנק ישראל הטיל אתמול מגבלה חדה יותר דווקא על רוכשי דירות להשקעה. ראוי לציין כי המגבלות שהוטלו אתמול רלוונטיים רק לכ-20% מציבור נוטלי המשכנתאות. צעדים אלו רלוונטים לפלח רוכשי דירה ראשונה העומד על כ-3% בלבד מסך ציבור נוטלי המשכנתאות.

ומה הלאה? טיפול "אמיתי ויסודי" בקושי של משקי בית לרכוש דירה (קושי שבולט גם בהשוואה עולמית) יעשה על ידי הממשלה לאחר הבחירות. הגדלת ההיצע (תהליך בו כבר החלה הממשלה הנוכחית), קיצור תהליכי התכנון והבניה ופיתוח שוק שכירות לטווח ארוך, יתאימו יותר לטיפול בשוק הנדל"ן. על כל פנים ועל רקע הגורמים שצוינו, בנק ישראל עשוי להודיע על מגבלות חדשות ובפרט על רוכשי דירות להשקעה באם ימשך הגידול במשכנתאות ובפרט של רוכשי דירות להשקעה.