מיסוי הפניית משתכנים ביישובים - הלכת צינדורף

בית המשפט העליון קבע בע"א 8249/01 מנהל מס שבח מקרקעין- חדרה נ' צינדורף טל הלכה חדשנית השוללת מדיניות שהתגבשה ברשויות המס לפיה "המלצת" הישוב או המתיישב הותיק על מועמדים להתקשר בחוזי חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל מהווה אירוע מס של "מכירת זכות במקרקעין", זאת בין אם המומלץ הינו קרוב או מומלץ אחר.

באותו עניין דובר בתכנית הרחבה של מינהל מקרקעי ישראל לפי החלטה 612 אשר הוחלה על ישובים חקלאיים ובהם הדר עם, כפר שיתופי להתיישבות בע"מ, אליה ביקשו להצטרף המשיבים, בתו של בן המקום ובן זוגה, אשר נכללו במסגרת "רשימת מומלצים" אותה העביר הישוב למינהל מקרקעי ישראל. אותם משיבים, אשר אינם מתגוררים בישוב, וזכו להיכלל בתוכנית ההרחבה כאמור, נדרשו לשלם בנוסף למס הרכישה בגין המגרש, מס רכישה בגין זכות ההמלצה או ההפניה עצמה. במילים אחרות, רשויות המס ביקשו לראות את זכות ההפניה כחלק מהזכות במקרקעין ובהתאם לגבות מס רכישה באשר לשווי הזכות.

בית המשפט המחוזי (ועדת ערר) לא קיבל את עמדת רשויות המס ואלה ערערו לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון דחה את הערעור וזאת הואיל ולעמדת בית המשפט הנכבד אין בעצם ההמלצה של ההורים חברי המושב על בניהם כמועמדים להתקשר בחוזי חכירה מול המינהל משום הענקתה של זכות במקרקעין, שכן לא מדובר בהעברת זכות חוזית בעלת כוח משפטי מחייב. בית המשפט אף הוסיף וציין כי "מנהל מס שבח שמבקש לחייב במס עיסקה ממשית או רעיונית, עליו להבהיר בצורה ברורה, מה העסקה הרלבנטית, מי הצדדים לה, מה מהותה ומה מקור ובסיס חיוב במס. אין זה ראוי כי הוא ייתלה בקונסטרוקציות בלתי ברורות ומשתנות משלב טיעון אחד לאחר". בכך ביטל בית המשפט העליון את החבות במס רכישה בגין זכות ההפנייה.

ברם, בטרם יעלוזו וישמחו מקבלי זכות ההפנייה יש לבחון היטב האמנם מדובר בקביעה מהפכנית הנושאת בשורה המטיבה עם נישומים ? ובכן, עמדת רשויות המס, כפי שהוצגה בפסק הדין, לפיה המלצת ההורים על בניהם היא בבחינת עסקה שיש למסותה, הינה עמדה מקלה. ובמה דברים אמורים? בהיבט המוכר, "מכירת זכות מקרקעין" מחייבת את בני המושבים במס שבח העשוי להחשב בשיעורי מס היסטוריים המגיעים עד ל 12% בלבד וזאת באשר לתמורה המתקבלת בעד זכות ההפנייה, ככל שמתקבלת תמורה. אף בהיבט הרוכש כאשר לא נתקבלה כל תמורה, הרי שבגין מתנה בין קרובים, משולם מס רכישה בשיעור של 1/3 ממס הרכישה הרגיל אשר היה נדרש לתשלום ללא סיווגה כעסקת מתנה.

החלטת בית המשפט, הדוחה את עמדת רשויות המס, עשויה בהחלט להקשות את עורפן של רשויות המס, ואלו תזנחנה עמדה מקלה זו לטובת גישה מחמירה הרואה בשווי השוק את שוויה של העסקה עם המינהל ומשווי גבוה זה לגזור את מס הרכישה. דרישה כזו כבר הועלתה ע"י מנהל מס שבח בערעור הנ"ל כטענה חלופית ובית המשפט אמנם דחה אותה אך עשה זאת מטעמים דיוניים (עקב העלאתה לראשונה בשלב הערעור) ומבלי שהביע כל עמדה לגופה.

הנה כי כן, טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא של מס רכישה ברכישות בני משפחה נחלה במושבים.