גידול בהכנסות ריט 1: "בעלת תשואת FFO גבוהה בהתחשב בסיכון הנמוך"
קרן ההשקעות במקרקעין ריט 1 מסכמת את הרבעון השלישי של השנה עם הכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) בהיקף של כ-33 מיליון שקל, זאת לעומת כ-25 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-32%. .ה-NOI מנכסים זהים עלה אף הוא ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בכ-4%. על בסיס נתונים אלו, עדכנה ריט 1 את אומדן ה-NOI השנתי שלה ל-2011 לכ-123-124 מיליון שקל השנה. בתשעת החודשים הראשונים של 2011 הגדילה הקרן את תיק נכסיה באופן משמעותי וכיום הוא עומד על כ-1.7 מיליארד שקל. גידול זה משקף רכישות נכסי נדל"ן בכ-270 מיליון שקל בהשוואה לנכסים שעמדו לרשות החברה בסוף שנת 2010, גידול 19%. הרווח הנקי לרבעון השלישי הסתכם בכ-18.7 מיליון שקל, גידול של כ-260% בהשוואה לרווח הנקי ברבעון המקביל אשתקד. בתחילת השנה הגדירה ריט1 דיבידנד מינימלי לשנת 2011 בסכום של 39.2 מיליון שקל (44 אגורות למניה). החברה מכריזה על המנה השלישית, בסך של 10.7 מיליון שקל (11 אגורות למניה) אשר תחולק בחודש דצמבר השנה. שמואל סייד, מנכ"ל הקרן מסר : "ריט 1 נהנית מאמון המשקיעים, כפי שהתבטא בגיוסי ההון האחרונים, ואנו מזהים גידול במעגל המשקיעים המנצלים את מכשיר הריט לצורך השקעה בנדל"ן מניב. המודל העסקי הייחודי של ריט 1 מאפשר לנו לשמור על איתנות פיננסית לאורך זמן, גם בתקופות של אי ודאות בשווקים, ולהציג תשואה מרשימה עקבית למשקיעים שלנו מידי רבעון." ברורית פיין, אנליסטית הנדל"ן של דש ברוקראז', אומרת כי הנתונים התפעוליים של הקרן ממשיכים להשתפר ותשואת הדיבידנד אטרקטיבית מאד. "פורטפוליו הנכסים ממשיך להתרחב ונכון ל 30.9.11 לחברה 19 נכסים מניבים בשווי הוגן של כ- 1.705 מיליארד שקל. כ- 65% מהשטחים הם שטחי משרדים, כ- 26% שטחי מסחר והיתרה תעשייה (7%) וחניונים (2%). שיעור התשואה המשוקלל של הנכסים - ליום 30.09.11 עומד על כ- 8.1%." לדבריה, הקרן מועמדת להיכנס למדד תל אביב 100 בעדכון המדדים הקרוב שיחול ב- 15 בדצמבר. שווי השוק של החברה עומד על כ- 640 מיליון שקל, והמשמעות - חשיפה גדולה יותר למשקיעים. "החברה נסחרת במכפיל הון של 0.93 ותשואת FFO של כ- 11% .מדובר בתשואת FFO מאד גבוהה בהתחשב בסיכון הנמוך של החברה. מדובר בחברה סולידית עם תזרים מזומנים יציב, סיכון נמוך שבא לידי ביטוי בשיעור מינוף יחסית נמוך ותשואת דיבידנד אטרקטיבית. אנחנו ממשיכים להמליץ על המניה בתשואת יתר." שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI, אומר כי החברה נסחרת כיום לפי מכפיל הון נמוך של 0.84, נמוך מחברות דומות בענף שנסחרות סביב מכפיל של 0.9-1 על ההון. "להערכתנו אין סיבה למכפיל נמוך זה בכלל ובהתחשב בשקיפות הגבוהה, בנגישות לשוק ההון המתבטאת בגיוס הון וחוב בריבית נמוכה ובמצבת הנכסים של החברה. אנו מעדכנים את מחיר היעד שלנו לחברה ל- 7.35 שקל למנייה (מכפיל של כ- 0.95 על ההון ומכפיל FFO של 11) , ומותירים את המלצתנו לקנייה, כשרמת הסיכון של החברה היא נמוכה בעיננו. כניסתה הצפויה של החברה למדד ת"א 100 בעדכון הקרוב נראית קרובה מתמיד (נכון להיום החברה נכנסת , בהנחה שכור מנופים וסקיילקס יוצאות בשל אחזקות ציבור), מצב זה יגדיל להערכתנו את הסחירות והעניין במנייה."
- 1.יניב 21/11/2011 15:04הגב לתגובה זואבל סלע נדלן עובדת לפי אותו מודל בדיוק ונסחרת במכפיל הרבה יותר נמוך
- הבעיה בסלע זו השקיפות. אין להם אפילו אתר רשת (ל"ת)משקיע 21/11/2011 16:15הגב לתגובה זו
- מושקע בשניהם 22/11/2011 09:17אצל ריט יש קשרי משקיעים מהטובים שנתקלתי בהם כולל אתר מפורט, משלוח אימייל ספציפי המודיע על אסיפות וכד' . אצל סלע לא הצלחתי למצוא אפילו אימייל זמין של מישהו...
מדוע מזנק הדולר ל-3.44?
ההצהרות אודות התעצמות הזירה בעזה והחשש מפני הסתבכות מתמשכת מובילים למימושים של המשקיעים הזרים ומפעילים לחץ על השקל
שער הדולר אחרי תקופה שבה השקל התחזק לרמות שאיש לא חזה שנגיע אליו בעיצומה של מלחמה, השבועות האחרונים הראו בלימה של מגמת ההתחזקות, ובימים האחרונים השקל החל להיחלש דולר שקל רציף -0.52% . יש מספר גורמים שמשנים את המגמה, ובראשם הנושא הגיאופוליטי וההצהרות לגבי כיבוש מלא של הרצועה. אם במהלך "עם כלביא" הסטנימנט כלפי ישראל היה חיובי וישראל נתפסה כווינרית, קמפיין ההרעבה שהופעל נגד ישראל שהחל נגס בדימוי החיובי של המדינה שנלחמת ברעים והסנטימנט העולמי שינה כיוון והוביל לחששות מהסתבכות וכך גם למימושים של המשקיעים הזרים. התקופה שבה הכסף הזר נכנס לבורסה בהיקפים אדירים הסתיימה לפי שעה, והחלו המימושים.
רק במהלך חודש יולי, יצאו מבורסת ת"א כמיליארד שקל במניות. וזוהי רק אחת מהזוויות שמראות עד כמה המגמה הזו משמעותית. בניגוד למגמה זו, ניתן לראות איך המשקיעים הישראליים הגדילו במהלך יולי את החשיפה לבורסה המקומית ורכשו בהיקף של כ-3 מיליארד שקל. עם זאת, למרות המכירות של המשקיעים הזרים, הם המשיכו ברכישות בסקטור הבטחוני בכ-200 מיליון שקל. למרות שהלחץ על המטבע כן ניכר בשער החליפין, הבורסה עלתה באופן כמעט רצוף במהלך חודש יולי, עם מחזורי מסחר גבוהים (כ-3.7 מיליארד שקל ביום) והמשיכה במגמה החיובית שהחלה ממש עם פתיחת המלחמה מול איראן.
הקשר העקיף לוול סטריט
בנוסף, ישנו את הקשר העקיף בין התנודות בוול סטריט לשער הדולר. כאשר הגופים המוסדיים, שמנהלים קרנות פנסיה, גמל והשתלמות, מחזיקים חלק ניכר מהתיקים שלהם בנכסים דולריים, רואים עליות בוול סטריט הם חייבים לאזן את התיק שלהם, היות ושווי הנכסים הדולריים שלהם עולה וכך הם נאלצים למכור מניות חו"ל ולאזן את החשיפה המטבעית שלהם, וכך הגידור לחשיפה הדולרית מוביל להקטנת חשיפה כשהמניות עולות - כלומר הדולר יורד.
כאשר המוסדיים מגבירים את מכירות הדולרים בשוק המקומי, בעיקר דרך מכירת אופציות ונגזרים על הדולר, הם מייצרים היצע מוגבר לדולר בשוק הישראלי, מה שדוחף את שער הדולר כלפי מטה.
- מניית הבורסה לני"ע זינקה 11% גפן ב-12%; קמטק צנחה 10%; נעילה שלילית במדדים
- הבורסה באדום: הבנקים ירדו ב-3.2%, הנדל״ן איבד כ-3.5%; עמרם נפלה 8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השפעת הריבית
עוד גורם שמשפיע על חוזקו של השקל הוא הריבית, ואמנם בשנתיים האחרונות לא חזינו בשינוי בריביות, לא בישראל ולא בארה"ב, אבל השיח אודות הורדת הריבית גם הוא משפיע על השער. כלל האצבע הוא שככל שהריבית על השקל (ריבית בנק ישראל) נמוכה כך האטרקטיביות של השקל מול הדולר פוחתת וערך השקל פוחת ביחס לדולר (הדולר עולה). וכך, במידה וב-17.9 הפד יוריד את הריבית לפני שבנק ישראל יעשה מהלך כזה (ה-29.9 הוא מועד הבא להחלטת הריבית), הדבר יחזק את השקל ונוכל לראות בלימה של המגמה.
כ-69 מיליון שקל: קבלן מאום אל-פחם מואשם בניכוי חשבוניות פיקטיביות
בתקופה של שבעה חודשים בלבד: 96 חשבוניות, וכמעט 70 מיליון שקל של עסקאות מדווחות; מנגנון משומן של ניפוח מלאכותי של הוצאות כדי להתחמק ממס - נעצר; מקרה חריג או שזה רק קצה הקרחון של הקומבינות בענף הבניה?
כתב אישום חמור הוגש נגד נביל מחאמיד, תושב אום אל־פחם ובעליה של חברת הבנייה "מן בזאר בנייה בע"מ". האישום הוא בגין ניכוי 96 חשבוניות פיקטיביות בהיקף עסקאות של כ-69 מיליון שקל, מתוכן נוכה מס תשומות בסך של למעלה מ-10 מיליון שקל. כתב האישום מייחס למחאמיד עבירות על פי חוק מס ערך מוסף, תוך ניסיון להשתמט מתשלום מס בנסיבות מחמירות. כתב האישום הוגש על ידי עו"ד שגיא דימנט מהיחידה המשפטית מע"מ מרכז ברשות המיסים בעקבות חקירה של חקירות מכס ומע"מ חיפה.
על פי פרטי כתב האישום, מחאמיד שימש כדירקטור, בעל מניות ומנהל בפועל של החברה, ובמהלך תקופה של שבעה חודשים בלבד - בין ינואר ליולי 2020 - הוא ביצע רישום של חשבוניות פיקטיביות שלא שיקפו עסקאות אמיתיות.
החשבוניות הפיקטיביות נרשמו על שם חברת "מן בזאר בנייה בע"מ" והוגשו במסגרת הדיווחים התקופתיים של החברה לרשות המסים. סכום המס שנוכה במסגרת אותן חשבוניות מסתכם ב-10,115,210 שקל. מחאמיד פעל באופן שיטתי כדי להתחמק מתשלום מס, תוך ניכוי מס תשומות "מבלי שיש לגביו מסמך כדין".
היקף החשבוניות והמס שנוכה בפועל מעיד, לפי רשות המסים, על פעולה נרחבת שבוצעה בזמן קצר יחסית. שבעה חודשים בלבד, 96 חשבוניות, וכמעט 70 מיליון שקל של עסקאות מדווחות. מנגנון ניפוח מלאכותי של הוצאות לצורך התחמקות ממס. הרשויות מתייחסות להיקף הגבוה ולשיטתיות שבביצוע כאל נסיבות מחמירות, שמהוות בסיס להגשת כתב האישום הפלילי.
- זארה ניצחה את רשות המסים: תשלם 5% מס במקום 30%
- "לא כל עוגמת נפש היא התעמרות": נדחתה תביעת עובד רשות המסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרשה הזאת משתלבת בתופעה מוכרת המאפיינת ענפים מסוימים, ובפרט את תחום הבנייה. בענף זה, המבוסס לא פעם על חוזים חלקיים, שימוש בתתי־קבלנים, חברות "מטריה" ופעילות עסקית מול גורמים רבים בשטח מאפשרת להחליק ביתר קלות עסקאות שלא קרו במציאות.
