רפורמות חדשות בתחום מיסוי המקרקעין

• הרפורמה הראשונה, אשר אנו נמצאים בעיצומו של תהליך החקיקה שלה - עניינה: בביטול מס המכירה; בהפחתת נטל מס הרכישה ברכישת דירת מגורים יחידה; ובביטול מדורג של שיעורי המס ההיסטוריים. • הרפורמה השנייה, אשר אנו נמצאים בעיצומו של תהליך החקיקה שלה - עוסקת בהארכת תוקפן של הוראות שעה, הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין, הכוללות הטבות שונות במס: למסחר באופציות; לעסקאות הנעשות במתחם המיועד ל"פינוי-בינוי"; ולחילוף של זכויות במקרקעין. רפורמה בתחום מיסוי מקרקעין במסגרת החלטת הממשלה, מיום 12.8.2007, שעניינה בחוק התקציב, הוחלט להכניס תיקונים ניכרים מאוד, כדי להעניק לשוק הנדל"ן דחיפה הולמת קדימה, וכדי לעודד את המסחר בשוק הנדל"ן. ביטול מס המכירה על פי החלטת הממשלה, מיום 12.8.2007, ובמסגרת חוק התקציב, הוחלט לבטל את מס המכירה במכירת מקרקעין. מס המכירה הוטל, בשיעור 2.5% על שווי העסקה, על מי שמכר נכסי מקרקעין שאינם דירות מגורים מזכות. החלטת משרד האוצר ממתינה לאישור החוק בכנסת, ואולם תחולת הביטול היא על מכירות שנעשו מיום 1.8.2007 ואילך. ביטול מס המכירה: גם בעניינם של נכסים, שיום רכישתם קדם ל-7.11.2001; וגם בעניינם של נכסי מקרקעין, שאינם דירות מגורים מזכות - מהווה השלמה למהלך הדרגתי של ביטול מס המכירה, שהחל כבר בתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"]. הקלות במס רכישה, המוטל על רכישת דירת מגורים יחידה על פי אותה החלטת ממשלה נקבע פטור ממס רכישה על רכישת דירת מגורים יחידה על חלק השווי של עד 850,000 ש"ח (במקום 602,260 ש"ח). מדרגת המס השנייה, בשיעור 3.5%, תחול - בהתאם להצעה - על חלק התמורה שבין 850,000 לבין 1,300,000 ש"ח. מעל לסכום זה תיקבע מדרגת מס בשיעור 5%. למעשה, הרפורמה צפויה לחסוך כ-17,000 ש"ח בתשלום המס ברכישת דירת מגורים יחידה בסכום העולה על 1.3 מיליון ש"ח, והיא תחול על כל העסקאות שבוצעו החל מיום 1.8.2007 ואילך. נוסף על זאת - הוחלט, כי עדכון מדרגות מס הרכישה, שנעשה עד כה אחת לרבעון, ייעשה מעתה ואילך אחת לשנה בלבד, ב-16 בינואר. ביטול שיעורי המס ההיסטוריים בעניין הנידון החליטה הממשלה לבטל בצורה הדרגתית את שיעורי המס המוגבל; וזאת - החל משנת 2009. בהתאם לסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין: במכירת זכות במקרקעין, שיום רכישתה היה עד שנת המס 1960, יוענק מס בשיעור מופחת של 12% לגבי שנת 1948, ובתוספת בשיעור 1% לכל שנה נוספת (דוגמה: קרקע, שיום רכישתה בשנת המס 1949 - שיעור המס בה הוא 13%, וכן הלאה). התיקון המוצע מהווה המשך ישיר לתיקון החוק משנת 2005, אשר קבע כי במכירת זכות במקרקעין בידי חברה, שהכנסתה מעסק - יתוסף לשיעור המס המוגבל 1% לכל שנה החל משנת 2005. שיעורי המס המופחתים, אשר חלים על נכסי מקרקעין, שנרכשו לפני תחולתו של חוק מיסוי מקרקעין (עד שנת המס 1960), מהווים גורם מעכב למסחר במקרקעין, הזכאים לשיעורי המס המופחתים. ביטול שיעורי המס ההיסטוריים אמור ליצור תמריץ למסחר במקרקעין האלה. תיקון 58 לחוק מיסוי מקרקעין תיקון מס' 58 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר התקבל בכנסת ביום 25.7.2007, האריך, כאמור, את תוקף הוראות השעה שהיו קודם לכן בחוק, והפך חלק מהן להוראות קבע. תחולתו של תיקון מס' 58 לחוק היא מפרעית: מיום 1.1.2007. פינוי-בינוי - בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף לחוק זה פרק "חמישי 4", שהיווה "הוראת שעה" בעניין "פינוי-בינוי". הוראת השעה העניקה שורה של הטבות לעסקאות, שנעשו במתחם פינוי-בינוי, ושנעשו מתחם עיבוי הבנייה, החל מיום 7.11.2001. בתחילה ניתנו ההטבות עד תום שנת 2003. לאחר מכן הוארכה "התקופה הקובעת" עד תום שנת 2006. תיקון מס' 58 לחוק מיסוי מקרקעין הפך את הוראת השעה - להוראת קבע (החל מיום 1.1.2007). אופציות במקרקעין - בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף לחוק זה פרק "חמישי 2", המהווה "הוראת שעה" באופציות במקרקעין. ההסדר, שנקבע בפרק חמישי 2 לחוק, הקל את המסחר באופציות, בכך שהטיל מס רווחי הון על מכירת אופציות במקרקעין, במקום הטלת מסים לפי חוק מיסוי מקרקעין. באופן זה נמנעו מהסוחרים באופציות המסים העקיפים, המהווים חלק בלתי נפרד ממסי המקרקעין. תיקון מס' 58 לחוק מיסוי מקרקעין הפך את הוראת השעה הנוגעות לאופציות - להוראת קבע (החל מיום 1.1.2007). חילוף זכויות במקרקעין - בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף לחוק זה פרק "חמישי 3", המהווה "הוראת שעה", בחילוף זכויות במקרקעין. פרק חמישי 3 לחוק זה מעניק דחיית מס במקרים אחדים בחילוף זכויות במקרקעין אלה: חילוף מבנה עסקי; חילוף קרקע חקלאית; חילוף דירת מגורים; מכירת מקרקעין לצורך רכישת זכות למגורים בבית אבות. תוקפה של הוראת השעה הוארך, בתיקון מס' 55 לחוק, עד תום שנת 2006. תיקון מס' 58 לחוק האריך את תוקף הוראת השעה עד תום שנת 2008 (החל מיום 1.1.2007).

הכותבים - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין.

המידע באדיבות "כל מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ