ברחוב קפלן שבאזור נבנה במשך שנים ארוכות פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, שבמסגרתו נהרסו שלושה בניינים ישנים ונבנו תחתם בנייני מגורים חדשים. הפרויקט יצא לדרך לאחר מגעים ממושכים עם בעלי הדירות במתחם, שנדרשו לוותר על זכויותיהם בדירות הישנות ולהעביר את החזקה בהן ליזמים בתמורה לדירות חדשות בבניינים החדשים. שלושה מבעלי הדירות - יצחק וסוזן בן שושן, ובנם יובל בן שושן, ביחד עם גיא סדרינה - חתמו בסופו של דבר על הסכמי הפינוי ב-2015, אך שנים לאחר מכן טענו כי חתימתם ניתנה רק לאחר שהובטח להם לקבל דירות גדולות יותר ובקומות גבוהות יותר מאלה שהיו מגיעות להם לפי ההגרלה. לטענתם, ההתחייבות הזו ניתנה בעל פה על ידי יעקב סלע, מנהל חברת היזמות ויסמן חברה לבניין, במהלך פגישה בבית קפה ארומה ובפגישה נוספת בבית המשפחה.

התביעה, שהוגשה לבית משפט השלום בתל אביב ב-2020, עסקה בטענה להפרת אותה התחייבות נטענת. התובעים ביקשו לאכוף את קיום ההבטחה ודרשו פיצוי כספי בסכום כולל של כ-1.28 מיליון שקל, המשקף לטענתם את הפער בין שווי הדירות שהובטחו להם לבין שווי הדירות שקיבלו בפועל. "רק על יסוד ההבטחה הזו הסכמנו לחתום על ההסכם ולהניע את הפרויקט", טענו התובעים. הם טענו כי ייעודם של הדירות בקומות נמוכות יותר מהווה פגיעה משמעותית בשווי הנכס והביא להפסד כספי ניכר.

מנגד טענו הנתבעים - שתי חברות היזמות והמנהל שלהן - כי לא ניתנה כל התחייבות שכזו וכי ההסכמים הכתובים משקפים במדויק את מכלול ההסכמות עם כלל בעלי הזכויות במתחם. לדבריהם, אין בסיס לטענה שהתובעים היו זכאים להטבות מיוחדות על פני שאר הדיירים. הם הדגישו כי סעיף 15.1 בהסכם הפינוי קובע במפורש כי, "תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המותנה והמוסכם בין הצדדים... והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות, מצגים, התחייבויות, הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו". הסעיף הזה, כפי שציין בית המשפט, נועד להבטיח ודאות ולמנוע טענות בדבר הסכמות חיצוניות שלא תועדו בכתב.

המתווך שהעיד מסוכסך גם כן עם היזמים

במהלך הדיונים העידו התובעים ותמכו את גרסתם גם בתצהירו של דוד שמאי, מתווך שפעל לקידום הפרויקט בשנים שקדמו לחתימה. שמאי טען כי כדי לשכנע את בני משפחת בן שושן לחתום, הוא עצמו הבטיח להם - בידיעתו ובהסכמתו של היזם - כי הם יקבלו דירות בקומות הגבוהות ובשטח שגבוה מזה שניתן ליתר הדיירים. ואולם השופט רונן אילן קבע כי לעדותו של שמאי אין חיזוק בראיות חיצוניות. "שמאי לא הציג כל מסמך - לא מסרון, לא הודעת דוא"ל ולא כל ביטוי אחר בכתב - שיש בו לתמוך בגרסתו", ציין השופט בפסק הדין שפורסם, והוסיף כי במהלך עדותו התברר ששמאי מצוי בעצמו בסכסוך משפטי מול היזמים, עובדה שמחלישה את מהימנותו.

• ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
• טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בית המשפט התרשם כי גרסאות התובעים אינן עקביות ואף סותרות זו את זו. כך למשל, העיד יובל בן שושן כי התקיימו שתי פגישות שונות שבהן הובטחו הדירות המשודרגות, בעוד שבתצהיר שלוו הוא ציין שהיתה פגישה אחת בלבד. הוא גם הודה שאינו זוכר באיזו שנה התקיימו אותן פגישות. "מצב זה, טענות מעורפלות וגרסה מתוקנת, מקשה על מתן אמון בגרסת התובעים", קבע השופט אילן בהכרעתו. עדותו של התובע הרביעי, גיא סדרינה, נמצאה חלשה במיוחד משום שלא היה נוכח כלל בפגישות הנטענות ודבריו נחשבו עדות שמיעה.

גם ניסיונם של התובעים להסתמך על תמליל שיחה שנערכה בין יובל בן שושן ליזם לא סייע להם. מהשיחה עלה דווקא כי הנתבע הכחיש בתוקף שניתנה הבטחה כלשהי, ואף אמר שאין אפשרות להעניק לתובעים תמורה שונה מזו שסוכמה עם יתר בעלי הדירות. השופט הדגיש כי גם לו היה מקבל את גרסתם של התובעים בדבר מתן ההבטחה, עדיין היה קובע כי חתימתם על ההסכם - הכולל סעיף מפורש השולל כל התחייבות קודמת שלא נכתבה - מבטלת את הטענה.

לא ניתן היה לפסוק פיצוי גם אם היתה ההתחייבות מוכחת

שאלה מרכזית נוספת שעמדה בפני בית המשפט היתה לגבי הנזק. גם כאן נקבע כי התובעים לא הוכיחו את רכיב הנזק. כל מה שהם שהציגו היה רק מסמך כללי שהכיל הערכת שווי לדירות במתחם, אך לא הובאה חוות דעת שמאית ולא בוצע ניתוח מפורט של ההפרש הנטען. "כאשר התבקשו התובעים בעדותם להסביר את תחשיבי הנזק, הסתבר שאין באפשרותם לעשות כן", כתב השופט בהכרעת הדין. בנסיבות האלה, כך נפסק, לא ניתן היה לפסוק להם פיצוי אפילו אם היתה ההתחייבות מוכחת. פסק הדין מתייחס גם לטענה האישית נגד סלע, מנהל חברת היזמות. השופט קבע כי כל פעולותיו של סלע נעשו במעמדו כבעל מניות ומנהל בחברה, וכי לא היה מקום להטיל עליו אחריות אישית. הוא ציין כי סלע התייצב לעדות אף שהוא מתמודד עם מחלה קשה, והתרשם כי עדותו היתה "עניינית ומלאה" וזיכרונו לא נפגע.

• 830 אלף שכירים היו אמורים לקבל החזרי מס בשווי 664 מיליון שקל - אך בערעור לבית המפשט העליון ההחלטה בו
• תם קרב הירושה על עשרות מיליוני שקלים ומגדל בהרצליה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "במצוקתי חתמתי": ביקשה לבטל את הסכם הגירושים

בסיכומו של דבר דחה השופט אילן את התביעה במלואה. "בהיעדר כל ראיה אובייקטיבית שתתמוך בגרסת התובעים, כאשר הגרסה עומדת בסתירה להוראות הסכם הפינוי... אני מתקשה ליתן אמון בגרסת התובעים", הוא כתב. בנוסף, הוא חייב את התובעים לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 62,725 שקל.

למה בכלל חשוב לדרוש שהבטחות יהיו כתובות בחוזה?

בית המשפט הדגיש שהמטרה היא ליצור ודאות. כשיש מסמך כתוב, אין ויכוחים אחר כך מה נאמר ומה לא נאמר. אם משהו חשוב לצדדים, צריך להכניס אותו להסכם. אחרת קשה מאוד להוכיח שאכן היתה הבטחה אמיתית.

מה הבעיה בהסתמכות על הבטחות בעל פה?

הבעיה המרכזית היא שאנשים זוכרים דברים אחרת עם הזמן. פה, למשל, אחד התובעים אמר שהיתה פגישה אחת, אחר טען שהיו שתיים, ולא היה ברור אפילו באיזו שנה זה קרה. בלי ראיות כתובות, קשה לשופט לדעת מי צודק.

אם באמת הבטיחו להם דירה גדולה יותר, למה בית המשפט לא חייב את היזמים לקיים את ההבטחה?

מכיוון שהם חתמו על הסכם שבו כתוב במפורש שכל מה שלא כתוב בהסכם, לא מחייב. החתימה על ההסכם בעצם ביטלה הבטחות קודמות, אם היו כאלה.

מה היה יכול לעזור לתובעים להוכיח את הצד שלהם?

מסמך כתוב - אפילו הודעת וואטסאפ או מייל מהיזם שבו הוא מאשר שיקבלו דירה מעל הקומה העשירית ובשטח של 95 מ"ר. גם חוות דעת שמאית רצינית על הפערים בשווי הדירות היתה יכולה לעזור להם להוכיח את גובה הנזק.

האם כל דייר יכול לדרוש הטבות מיוחדות בפרויקט פינוי-בינוי?

בדרך כלל לא. הרעיון בפרויקטים כאלה הוא שיהיה שוויון בין כל בעלי הדירות. אם נותנים למישהו יותר מאחרים, זה צריך להיות מתועד ומוסכם עם כולם, אחרת זה עלול להיראות כמו אפליה או פגיעה בשאר הדיירים.

למה השופט כתב שהתובעים היו צריכים ראיות "ברמה גבוהה יותר מהרגיל"?

מפני שהם טענו שהיתה סוג של "קנוניה" סודית בינם לבין היזם, שבמסגרתה היו אמורים לקבל יותר משאר הדיירים. טענות כאלה מצריכות הוכחות חזקות במיוחד, אחרת קשה מאוד לקבל אותן.

למה חייבו אותם לשלם שכר טרחת עורך דין כל כך גבוה?

מכיוון שהם הפסידו בתביעה. בית המשפט קבע שהם צריכים לשלם ליזמים את שכר הטרחה לפי התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין, ובסכום של יותר מ-62 אלף שקל. זו דרך לפצות את הצד שזכה על ההוצאות שהוציא כדי להתגונן.

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי מרכז בלוד הכריע בינואר האחרון במחלוקת משפטית מורכבת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בגבעת שמואל. השופט הבכיר יעקב שפסר נדרש להכריע בתביעה שהגישה אזורים בניין נגד בני זוג, שסירבו להתפנות מהדירה בה הם מתגוררים, אף שחתמו על הסכם מול החברה. המחלוקת התמקדה בדרישות חדשות שהעלו בני הזוג, ובית המשפט קבע כי סירובם מהווה הפרת התחייבות חוזית. הפרויקט המדובר הוא פינוי-בינוי רחב היקף בגבעת שמואל, שבו מעורבים 112 בעלי דירות ישנות קיימות. על פי ההסכם שנחתם במרץ 2022, כל בעל דירה קיבל הבטחה לדירה חדשה ומרווחת יותר, הכוללת תוספת שטח של 30 מ"ר, מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן, בבניין חדש ומודרני. החברה התחייבה לשאת בעלויות מסים, הובלות ודמי שכירות בתקופת הביניים. בפסק הדין שפורסם צוין כי, "התוכנית שהוצעה לבעלי הדירות מבטאת איזון הוגן בין צורכי הדיירים לבין היתכנות כלכלית של הפרויקט". בני הזוג, שהיו האחרונים לחתום על ההסכם, העלו דרישות חדשות לאחר החתימה. לטענת החברה, הדרישות כללו קבלת דירת פיצוי בקומה גבוהה יותר, תשלום שכר טרחה לעורך הדין של בני הזוג בסכום כולל של 100 אלף שקל, ופיצוי בגין הפרשי דמי ניהול ותחזוקה. החברה טענה כי הדרישות אינן כלולות בהסכם החתום, וכי הן פוגעות בשוויון כלפי יתר בעלי הדירות בפרויקט.