ראיון

"תוך שבועיים העלנו בלוינשטיין את תחזית ה-NOI השנתית בעד 11%"

המשנה למנכ"ל ערן עמרם משיב איך בפריים לוקיישן נכס עומד עם 84% תפוסה ואומר שתחלופת שוכרים כדאית מחידושים (גם הודות ליוניקורנים), שהחזקים לא יפגעו מעליית שיעורי ההיוון כשתעלה הריבית ושהתחנה המרכזית הישנה בת"א תהיה מהאזורים החמים בעיר (ואיך נראה הפינוי שם?)

איתי פת-יה |

חברת הנדל"ן המניב לוינשטין נכסים השלימה גיוס אג"ח בהיקף 220 מיליון שקל במח"מ של 4.95 שנים ובריבית של 1.9%, מרווח של 1.4% בלבד מהאג"ח הממשלתי המקביל. "תמורת הגיוס תשמש בטווח הבינוני-קצר לפיתוח 3 נכסים של החברה, בבאר שבע, בכפר סבא ובפרדסיה, שלאחר אכלוסם יביאו את ה-NOI השנתי שלנו ל-90-100 מיליון שקל", אומר בראיון לביזפורטל ערן עמרם, אחראי הכספים והמשנה למנכ"ל. "במצגת שפרסמנו לפני שבועיים נקבנו בתחזית של 90 מיליון שקל, מאז אנחנו רואים שהמחירים קצת עלו".

הפער בין אותם 90 מיליון שקלים ל-100 מיליון הוא 11%. עמרם מצדו לא מפלח האם התוספת היא מהפרויקטים בפיתוח, או מהנכסים הקיימים, בהם בנייני קלאס A בפריים לוקיישן של מרכז תל אביב – שמובילים את התחממות שוק הנדל"ן המניב למשרדים בחסות התרחבותן של חברות ההייטק שמקבלות כסף זול מקרנות ההון סיכון, או גייסו בשנתיים החולפות כספים מהציבור בהנפקה.

לוינשטיין למעשה ממחזרת חוב ארוך טווח לבנקים בריביות גבוהות יותר שעמרם מעדיף שלא לפרט, ייתכן מטעמים של יחסי החברה מול הבנקים. בחלק הדרום מזרחי של מחלף רעננה-כפר סבא צפון מוקם בימים אלה מבנה משרדים ומסחר של 17.5 אלף מ"ר, בתחילת 2022 יחלו העבודות על מבני משרדים בהיקף 31 אלף מ"ר בבאר שבע, בשותפות (50-50) על כלל עסקי ביטוח כחלק מעסקת קומבינציה מול העירייה (שתקבל 5,100 מ"ר), ובפרדסיה יוקם, גם כן בשותפות שווה, מרכז לוגיסטי עם משווק הביצים הגדול בארץ, מ.לסר, שישכור בעצמו 70% מהשטחים. עוד נגיע לכך.

בטווח הארוך יותר, בלוינשטיין מייעדים חלק מהסכום המגויס לפרויקט שאולי היום רחוק מאד מלהיות פריים לוקיישן, אבל בעתיד עמרם בהחלט מדמיין אותו ככזה – התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שהיתרי הבנייה האחרונים בו אמורים להתקבל תוך שנתיים.

בואו לבחור את איש השנה שלכם: דירוג אנשי השנה של ביזפורטל יוצא לדרך - הצביעו והשפיעו (להצבעה לחצו כאן)

"השלמנו כבר היתר בניה ראשון, לצד הרישוי ופינוי פולשים ואחרים במתחם", מספר עמרם. "זה לא פרויקט רגיל וגם לא קומפקס, זה ממש 'רובע' - חטיבה של 70 דונם שהזכויות שלנו ושל שיכון ובינוי -0.13% מסתכמות ב-120 אלף מ"ר חמסחר ומשרדים ו-900 יחידות דיור – 500 מטר מרוטשילד. ישם שם מבנים לשימור, עד שתושלם ההקמה תהיינה תחנות רכבת קלה, וגם מתחם של להקת המחול בת שבע. אנחנו רואים את זה כאזור חם מאד בשנים הקרובות – מהחזקים בתל אביב. יש מעורבות ורוח גבית של העירייה, והרובע הזה ישנה את פני האזור".

כחלק משינוי פני האזור נעשה גם הפינוי שהזכרת, ולצד הפולשים היו דיירים מוגנים. לא מדובר בדיווח טריוויאלי של חברת נדל"ן מניב נסחרת. איך נראה ההליך הזה?

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"שום דבר שם לא נעשה בקלות. בכנות, אנחנו אנשי פיננסים אבל בסוף יש אנשים בקצה. נהגנו באחריות ובשום שכל באירוע הזה. יש זכויות שמוקנות לנו בתב"ע. אנשים ישבו שם במעמדות שונים, והיו תהליכים משפטיים – וגם לא משפטיים. לא אפתיע אם אומר שבסוף זה מתרגם למונחי כסף. כדי לקדם ולזרז את הפרויקט הגענו להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט עם חלק מהאנשים, ושילמנו אגב סכומים פחות גבוהים משחשבנו".

היו גם פינויים בכח? איך זה בכלל נעשה – דרך לוינשטיין בעצמה, או שמגלגלים את ה"מטלה" הזו לקבלן חיצוני?

זה נעשה בניהול עצמי שלנו ולא היו פינויים מהסוג שתיארת – גם לאחר שהיו סירובים להתפנות אחרי פסיקה של בית המשפט לטובתנו. זה הרבה פחות 'הירואי' ממש שניתן לחשוב ואין פה שום פעילות לא כשרה של צדדי ג'".

חברת האם שלכם, לוינשטין הנדסה 1.32% , עוסקת בעצמה ביזום למגורים – למה הייתם צריכים את השותפות עם שיכון ובינוי?

"רצינו לחלוק סיכונים ואני יכול לומר שיצאנו לדרך עם שותף ראוי שהדי.אן.איי שלו הוא נדל"ן.אנחנו רואים את הדברים עין בעין".

אמרת "רוח גבית מהעירייה" – צריך לציין שחלק מהדירות שהזכרת יהיו בשכירות מוזלת לדרישתה. בכמה דירות מדובר ואיך יראו החוזים? יש דיון ער בסוגייה מהי באמת שכירות ארוכת טווח, והאם ב-5 שנים שוכר יכול לתכנן חיי משפחה, חינוך לילדים וכו' – ומהי גם בכלל שכירות מפוקחת, כלומר מהו שיעור ההנחה הראוי על מחיר השוק?

"מדובר ב-140 דירות לערך מתוך 900. תקופת השכירות ודמי השכירות, לרבות המנגנון, יקבע בהמשך מול העירייה ואל מול החוק בנושא. בכל מקרה מכירת היחידות יכולה להיעשות במקובץ כלומר לא נוכל למכור דירות אלה בבודדות. אני מעריך שבחוזה בודד לשוכר זה יהיה 3-5 שנים עם אופציה להארכה".

"השבחת הנכסים תומכת בהעלאת דמי השכירות, לא רק הביקושים. שיפצנו את כל הלוביים בבניינים שלנו". ערן עמרם, סמנכ"ל הכספים בלוינשטיין נכסים ומשנה למנכ"ל הקבוצה.

בין נכסי הפרימיום בפורטפוליו שלכם ישנו מגדל לוינשטיין בדרך בגין בתל אביב. אבל – שיעור התפוסה בו הוא 84% בלבד לפי הדיווח האחרון. מי פינה את השטחים הללו ומתי?

"השנה התחלפו שוכרים כשהסיבה העיקרית הייתה שהם רצו לגדול ולא היו לנו שטחים לתת. למשל מון אקטיב התפרשה על פני 4,000 מ"ר בערך ועברה ל-8,000 או 10,000 לבניין אחר באזור, כך שהשוק מפגין עצמה ואלה צרות טובות. הם פינו באוגוסט-ספטמבר בערך".

כלומר כמעט רבעון עבר מאז – כל יום כזה הוא אובדן של NOI מבחינתכם. אם השוק כזה רותח איך קרה שעוד לא סגרתם עסקה?

"אנחנו נמצאים כבר במשאים ומתנים מתקדמים על כל השטחים. חברות לא נכנסות לנכס חדש בשעה, יש עבודות התאמה לעשות, וגם לא בהכרח משכירים את כל השטח הגדול שהתפנה בבת אחת. לפעמים זה בפעימות של אלף מ"ר. קצב ההשכרה מהיר ובטווח הקצר מאוד נעלה לשיעורי תפוסה של 95-100% - ובמחירים יותר גבוהים. בדוח הרבעוני האחרון עשינו עדכון להערכת שווי בבניין לוינשטיין באופן שמביא בחשבון את החוזים החדשים".

ובפורטפוליו כולו מהו שיעור עליית דמי השכירות בחוזים חדשים?

"יש אצלנו עלייה אבל אנחנו לא מפרסמים מספרים, רק שומה של הנכסים. אנחנו עושים פעילויות בנכסים כדי לשמור ואף להעלות את דמי השכירות".

אפשר להניח שהיכולת להגדיל דמי שכירות בחילופי שוכרים גבוהה מזו שבחידוש חוזה מול שוכר קיים. בהינתן הביקושים החזקים מהיוניקורנים וכד', יש לכם בעצם אינטרס להביא לתחלופה על פני להשאיר חלק מהשוכרים הקיימים.

"אני יכול להגיד שבהחלט בחוזים חדשים אנחנו מצליחים להרים את דמי השכירות יותר מבחידושים עם שוכר קיים. לרוב זה ככה. השוק טוב והיוניקורנים נכנסים ותופסים קומות שלמות. השנה השכרנו 5,000-6,000 מ"ר ונשארו לנו כמה מ"ר אחרונים. השבחת הנכסים תומכת בהעלאה הזו, לא רק הביקושים. שיפצנו את כל הלוביים בבניינים שלנו. השוק טוב בעיקר במיקומים טובים".

דיברנו על שערוכים חיוביים בנכסים בעקבות עליית דמי השכירות. השבוע הפד צופה שלוש העלאות ריבית ב-2022 בארצות הברית. בישראל המצב טוב יותר מבחינת האינפלציה שעדיין בטווח היעד של בנק ישראל, ולפי ההערכות יכול להיות פה "דיליי" עד שנעלה ריבית אצלנו. ובכל זאת, שנתיים קדימה – עלייה של הריבית אצלנו לא תגדיל את שיעורי ההיוון – מה שיפגע בערך הנכסים? הרי לפחות בהיבט שיעורי התפוסה להשבחה יש תקרה, ובטוטאל אצלכם כבר עכשיו הוא גבוה.

"יש בסוף קשר בין האינפלציה, גיוסי אג"ח וערך הנכסים. הרוב כבר מגולם בשווקים, אלא אם תהיינה הפתעות קיצוניות – רואים את זה בתוצאות הגיוס שלנו. בטווח של שנתיים? אני לא יודע לענות באופן חותך, הרי יש תחזיות מסוגים שונים. מה שכן, עבור מי שחזק השינוי בשיעורי ההיוון לא ישפיעו קיצונית – ואנחנו נחשבים לחברה חזקה".

ובכל זאת, בעוד שההון העצמי שלכם הוא 920 מיליון שקל אתם נסחרים לפי 1.4 מיליארד לערך. יש גם מכפילים יותר נדיבים אצל חלק מהמתחרות. מה לא מבינים לגביכם?

"אני רק יכול אולי להעריך שהנכסים בשלבי פיתוח לא מספיקים נלקחים בחשבון. זו תהיה הצפת ערך בשנים הקרובות".

לגבי פרדסיה, פרט על העסקה מול מ. לסר.

"הוא כאמור גם שותף 50%. כשוכר של 70% מהשטח, זה יהיה בחוזה ארוך של 15 שנים עם שתי אופציות הארכה של 5 שנים. התשואה על עלויות ההקמה תהיינה 7%. זו שותפות הכי טובה שיכולה להיות – יש לו אינטרס גם להישאר בנכס וגם להישאר בו. לא צריך לאכול את כל הארוחות לבד. כשזו עסקה נכונה אסטרטגית, נכון לחלוק אותה עם שותף עוגן – זה המודל הנכון".

ועדיין, 30% מהשטחים בהם לא ישתמש תשכירו יחד איתו. אתם מתמחים בנדל"ן מניב, הוא מתמחה בהפצת ביצים. למה צריך אותו כשותף שם?

"אין היגיון לחלק שטחים בעין ולומר 'אתה תשכיר את ימין ואני את שמאל'. אני לא מתחרה במי שלידי, הם שותפים ראויים וחכמים עם יכולת פיננסית. יש פה צירוף של חוזקות של שני הצדדים ונשכיר את השטחים תוך הסתמכות על הידע שלנו בין היתר".

יש לכם גם 30 אלף מ"ר ברמת אליהו שבראשון לציון. אתם מקדמים תב"ע להגדלת נכסי האחסנה שם – אבל גם מכוונים לקבלת זכויות למגורים. יש הבדל בין מסחר בקומת הקרקע או מיקרו דירות בהרצליה פיתוח, לבין לגור מעל מסגריה. יהיה שם דבר כזה? מה לדמיין?

"רמת אליהו כולה מורכבת גם ממגורים ותעבור בשנים הקרובות מתיחת פנים בעיקר בהיבט ההתחדשות. יש היגיון גדול לתת לנו זכויות מגורים בגלל הסמיכות למטרו, ולאותם מגורים קיימים בהתחדשות. לא רק היגיון, גם היתכנות. אני לא מניח שמגורים יהיו מעל מסגריה – כבר לא בונים ככה. נגיע לתמהיל שימושים נכון גם בתוך המתחם וגם בסמוך למתחמים הסמוכים".

72% מהפורטפוליו שלכם יהיה משרדים, 22% בערך לוגיסטיקה והשאר מסחר. זה התמהיל הנכון בעיניך גם שנים קדימה, או שתצמצמו חשיפה לאחד מהם לטובת אחר?

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

אל על זינקה 6%, הביטחוניות עלו, מניות הביטוח והבנקים התממשו - נעילה שלילית

אל על והמניות הביטחוניות סיימו בירוק - כל השאר באדום; מניות הביטוח התממשו בחדות כשאיידיאיי, איילון וליברה בלטו עם ירידות של מעל 2.5%

מערכת ביזפורטל |

המסחר ביום שאחרי התקיפה הישראלית בקטאר ננעל במגמה שלילית כשת"א 35 יורד כ-0.3%, לעומתו ת"א 90 סיים ביציבות על ה-0.
במבט על הסקטורים המרכזיים הירידות חזקות יותר, מדד הבנקים סיים בירידה של 0.45%, ומדד הביטוח ושירותים פיננסים סיים בירידה של 1.49%. ת"א נדל"ן יורד 0.9% ומנגד ת"א נפט וגז מוסיף 0.5%.


בנק ישראל פרסם תחזיות לפיהן תהיה אינפלציה מתונה יחסית, ריבית בירידה וצמיחה גבוהה. הבורסה, מתמחרת אופטימיות וציפייה לסיום המלחמה ולתקופת שגשוג. אלא שצמיחה גבוהה ומהירה לא משתלבת עם ריבית נמוכה ולרוב גם לא עם ירידה באינפלציה. האם התחזיות של בנק ישראל להורדת ריבית ולצמיחה מוגזמות? כל השאלות והתשובות שחשוב לכם לדעת

ביום שני הקרוב ביזפורטל מארח את ועידת ההשקעות בתשתיות. בזק, ניו-מד, שפיר, חברות אנרגיה מתחדשת, רגולטורים, יספקו לכם תובנות כשכולם ינסו לענות על השאלה הגדולה - האם המניות בתחום ימשיכו לספק תשואה עודפת? הרשמו עכשיו לועידה שתערך במתחם הבורסה לניירות ערך באחוזת בית - ועידת התשתיות - פרטים והרשמה


השוק עלה אתמול על חדשות התקיפה, אך הבוקר מתגברים הדיווחים כי אולי התקיפה לא השיגה את היעדים שקיוו להם במערכת הביטחון. ומה קורה בקטאר? הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו. היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בכוח שלה וברצון לנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יקבלו יותר כוח, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון. קטאר נגד ישראל; ישראל נגד חמאס - תמונת מצב ומה צפוי להמשך?

ואם מדברים על אירועים גיאופוליטיים, אתמול רחפנים רוסיים חדרו לפולין, והמתיחות הגיאופוליטית מסלימה: נאט"ו בכוננות, נמלי תעופה נסגרו; היום דווח כי ראש ממשלת פולין דונלד טוסק הצהיר כי פולין ביקשה מנאט"ו להפעיל את סעיף 4 של הברית, סעיף שמאפשר התייעצות דחופה בין החברות כאשר אחת מהן מרגישה שאיום נשקף לביטחונה או לשלמותה הטריטוריאלית, לאחר שמטוסי נאט"ו הוזנקו כדי להתמודד עם חדירת כטב"מים רוסים למרחב האווירי של פולין, וברקע נשקלת אפשרות לחזק את מערך ההגנה האווירית באזור. האירועים מסמנים החרפה חמורה במתיחות בין רוסיה לנאט"ו, כאשר פולין מדגישה שמדובר בהפרה ישירה ומסוכנת של ריבונותה. מה מחפשת רוסיה בפולין ואיך זה משפיע על החברות הביטחוניות (גם בישראל)? בכתבה כאן - רחפנים רוסיים חדרו לפולין: עוד דלק למניות הביטחון