"תוך שבועיים העלנו בלוינשטיין את תחזית ה-NOI השנתית בעד 11%"

חברת הנדל"ן המניב לוינשטין נכסים השלימה גיוס אג"ח בהיקף 220 מיליון שקל במח"מ של 4.95 שנים ובריבית של 1.9%, מרווח של 1.4% בלבד מהאג"ח הממשלתי המקביל. "תמורת הגיוס תשמש בטווח הבינוני-קצר לפיתוח 3 נכסים של החברה, בבאר שבע, בכפר סבא ובפרדסיה, שלאחר אכלוסם יביאו את ה-NOI השנתי שלנו ל-90-100 מיליון שקל", אומר בראיון לביזפורטל ערן עמרם, אחראי הכספים והמשנה למנכ"ל. "במצגת שפרסמנו לפני שבועיים נקבנו בתחזית של 90 מיליון שקל, מאז אנחנו רואים שהמחירים קצת עלו". הפער בין אותם 90 מיליון שקלים ל-100 מיליון הוא 11%. עמרם מצדו לא מפלח האם התוספת היא מהפרויקטים בפיתוח, או מהנכסים הקיימים, בהם בנייני קלאס A בפריים לוקיישן של מרכז תל אביב – שמובילים את התחממות שוק הנדל"ן המניב למשרדים בחסות התרחבותן של חברות ההייטק שמקבלות כסף זול מקרנות ההון סיכון, או גייסו בשנתיים החולפות כספים מהציבור בהנפקה. לוינשטיין למעשה ממחזרת חוב ארוך טווח לבנקים בריביות גבוהות יותר שעמרם מעדיף שלא לפרט, ייתכן מטעמים של יחסי החברה מול הבנקים. בחלק הדרום מזרחי של מחלף רעננה-כפר סבא צפון מוקם בימים אלה מבנה משרדים ומסחר של 17.5 אלף מ"ר, בתחילת 2022 יחלו העבודות על מבני משרדים בהיקף 31 אלף מ"ר בבאר שבע, בשותפות (50-50) על כלל עסקי ביטוח כחלק מעסקת קומבינציה מול העירייה (שתקבל 5,100 מ"ר), ובפרדסיה יוקם, גם כן בשותפות שווה, מרכז לוגיסטי עם משווק הביצים הגדול בארץ, מ.לסר, שישכור בעצמו 70% מהשטחים. עוד נגיע לכך. בטווח הארוך יותר, בלוינשטיין מייעדים חלק מהסכום המגויס לפרויקט שאולי היום רחוק מאד מלהיות פריים לוקיישן, אבל בעתיד עמרם בהחלט מדמיין אותו ככזה – התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שהיתרי הבנייה האחרונים בו אמורים להתקבל תוך שנתיים. בואו לבחור את איש השנה שלכם: דירוג אנשי השנה של ביזפורטל יוצא לדרך - הצביעו והשפיעו (להצבעה לחצו כאן) "השלמנו כבר היתר בניה ראשון, לצד הרישוי ופינוי פולשים ואחרים במתחם", מספר עמרם. "זה לא פרויקט רגיל וגם לא קומפקס, זה ממש 'רובע' - חטיבה של 70 דונם שהזכויות שלנו ושל שיכון ובינוי -0.53% מסתכמות ב-120 אלף מ"ר חמסחר ומשרדים ו-900 יחידות דיור – 500 מטר מרוטשילד. ישם שם מבנים לשימור, עד שתושלם ההקמה תהיינה תחנות רכבת קלה, וגם מתחם של להקת המחול בת שבע. אנחנו רואים את זה כאזור חם מאד בשנים הקרובות – מהחזקים בתל אביב. יש מעורבות ורוח גבית של העירייה, והרובע הזה ישנה את פני האזור". כחלק משינוי פני האזור נעשה גם הפינוי שהזכרת, ולצד הפולשים היו דיירים מוגנים. לא מדובר בדיווח טריוויאלי של חברת נדל"ן מניב נסחרת. איך נראה ההליך הזה? "שום דבר שם לא נעשה בקלות. בכנות, אנחנו אנשי פיננסים אבל בסוף יש אנשים בקצה. נהגנו באחריות ובשום שכל באירוע הזה. יש זכויות שמוקנות לנו בתב"ע. אנשים ישבו שם במעמדות שונים, והיו תהליכים משפטיים – וגם לא משפטיים. לא אפתיע אם אומר שבסוף זה מתרגם למונחי כסף. כדי לקדם ולזרז את הפרויקט הגענו להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט עם חלק מהאנשים, ושילמנו אגב סכומים פחות גבוהים משחשבנו". היו גם פינויים בכח? איך זה בכלל נעשה – דרך לוינשטיין בעצמה, או שמגלגלים את ה"מטלה" הזו לקבלן חיצוני? זה נעשה בניהול עצמי שלנו ולא היו פינויים מהסוג שתיארת – גם לאחר שהיו סירובים להתפנות אחרי פסיקה של בית המשפט לטובתנו. זה הרבה פחות 'הירואי' ממש שניתן לחשוב ואין פה שום פעילות לא כשרה של צדדי ג'". חברת האם שלכם, לוינשטין הנדסה 1.39% , עוסקת בעצמה ביזום למגורים – למה הייתם צריכים את השותפות עם שיכון ובינוי? "רצינו לחלוק סיכונים ואני יכול לומר שיצאנו לדרך עם שותף ראוי שהדי.אן.איי שלו הוא נדל"ן.אנחנו רואים את הדברים עין בעין". אמרת "רוח גבית מהעירייה" – צריך לציין שחלק מהדירות שהזכרת יהיו בשכירות מוזלת לדרישתה. בכמה דירות מדובר ואיך יראו החוזים? יש דיון ער בסוגייה מהי באמת שכירות ארוכת טווח, והאם ב-5 שנים שוכר יכול לתכנן חיי משפחה, חינוך לילדים וכו' – ומהי גם בכלל שכירות מפוקחת, כלומר מהו שיעור ההנחה הראוי על מחיר השוק? "מדובר ב-140 דירות לערך מתוך 900. תקופת השכירות ודמי השכירות, לרבות המנגנון, יקבע בהמשך מול העירייה ואל מול החוק בנושא. בכל מקרה מכירת היחידות יכולה להיעשות במקובץ כלומר לא נוכל למכור דירות אלה בבודדות. אני מעריך שבחוזה בודד לשוכר זה יהיה 3-5 שנים עם אופציה להארכה". "השבחת הנכסים תומכת בהעלאת דמי השכירות, לא רק הביקושים. שיפצנו את כל הלוביים בבניינים שלנו". ערן עמרם, סמנכ"ל הכספים בלוינשטיין נכסים ומשנה למנכ"ל הקבוצה. בין נכסי הפרימיום בפורטפוליו שלכם ישנו מגדל לוינשטיין בדרך בגין בתל אביב. אבל – שיעור התפוסה בו הוא 84% בלבד לפי הדיווח האחרון. מי פינה את השטחים הללו ומתי? "השנה התחלפו שוכרים כשהסיבה העיקרית הייתה שהם רצו לגדול ולא היו לנו שטחים לתת. למשל מון אקטיב התפרשה על פני 4,000 מ"ר בערך ועברה ל-8,000 או 10,000 לבניין אחר באזור, כך שהשוק מפגין עצמה ואלה צרות טובות. הם פינו באוגוסט-ספטמבר בערך". כלומר כמעט רבעון עבר מאז – כל יום כזה הוא אובדן של NOI מבחינתכם. אם השוק כזה רותח איך קרה שעוד לא סגרתם עסקה? "אנחנו נמצאים כבר במשאים ומתנים מתקדמים על כל השטחים. חברות לא נכנסות לנכס חדש בשעה, יש עבודות התאמה לעשות, וגם לא בהכרח משכירים את כל השטח הגדול שהתפנה בבת אחת. לפעמים זה בפעימות של אלף מ"ר. קצב ההשכרה מהיר ובטווח הקצר מאוד נעלה לשיעורי תפוסה של 95-100% - ובמחירים יותר גבוהים. בדוח הרבעוני האחרון עשינו עדכון להערכת שווי בבניין לוינשטיין באופן שמביא בחשבון את החוזים החדשים". ובפורטפוליו כולו מהו שיעור עליית דמי השכירות בחוזים חדשים? "יש אצלנו עלייה אבל אנחנו לא מפרסמים מספרים, רק שומה של הנכסים. אנחנו עושים פעילויות בנכסים כדי לשמור ואף להעלות את דמי השכירות". אפשר להניח שהיכולת להגדיל דמי שכירות בחילופי שוכרים גבוהה מזו שבחידוש חוזה מול שוכר קיים. בהינתן הביקושים החזקים מהיוניקורנים וכד', יש לכם בעצם אינטרס להביא לתחלופה על פני להשאיר חלק מהשוכרים הקיימים. "אני יכול להגיד שבהחלט בחוזים חדשים אנחנו מצליחים להרים את דמי השכירות יותר מבחידושים עם שוכר קיים. לרוב זה ככה. השוק טוב והיוניקורנים נכנסים ותופסים קומות שלמות. השנה השכרנו 5,000-6,000 מ"ר ונשארו לנו כמה מ"ר אחרונים. השבחת הנכסים תומכת בהעלאה הזו, לא רק הביקושים. שיפצנו את כל הלוביים בבניינים שלנו. השוק טוב בעיקר במיקומים טובים". דיברנו על שערוכים חיוביים בנכסים בעקבות עליית דמי השכירות. השבוע הפד צופה שלוש העלאות ריבית ב-2022 בארצות הברית. בישראל המצב טוב יותר מבחינת האינפלציה שעדיין בטווח היעד של בנק ישראל, ולפי ההערכות יכול להיות פה "דיליי" עד שנעלה ריבית אצלנו. ובכל זאת, שנתיים קדימה – עלייה של הריבית אצלנו לא תגדיל את שיעורי ההיוון – מה שיפגע בערך הנכסים? הרי לפחות בהיבט שיעורי התפוסה להשבחה יש תקרה, ובטוטאל אצלכם כבר עכשיו הוא גבוה. "יש בסוף קשר בין האינפלציה, גיוסי אג"ח וערך הנכסים. הרוב כבר מגולם בשווקים, אלא אם תהיינה הפתעות קיצוניות – רואים את זה בתוצאות הגיוס שלנו. בטווח של שנתיים? אני לא יודע לענות באופן חותך, הרי יש תחזיות מסוגים שונים. מה שכן, עבור מי שחזק השינוי בשיעורי ההיוון לא ישפיעו קיצונית – ואנחנו נחשבים לחברה חזקה". ובכל זאת, בעוד שההון העצמי שלכם הוא 920 מיליון שקל אתם נסחרים לפי 1.4 מיליארד לערך. יש גם מכפילים יותר נדיבים אצל חלק מהמתחרות. מה לא מבינים לגביכם? "אני רק יכול אולי להעריך שהנכסים בשלבי פיתוח לא מספיקים נלקחים בחשבון. זו תהיה הצפת ערך בשנים הקרובות". לגבי פרדסיה, פרט על העסקה מול מ. לסר. "הוא כאמור גם שותף 50%. כשוכר של 70% מהשטח, זה יהיה בחוזה ארוך של 15 שנים עם שתי אופציות הארכה של 5 שנים. התשואה על עלויות ההקמה תהיינה 7%. זו שותפות הכי טובה שיכולה להיות – יש לו אינטרס גם להישאר בנכס וגם להישאר בו. לא צריך לאכול את כל הארוחות לבד. כשזו עסקה נכונה אסטרטגית, נכון לחלוק אותה עם שותף עוגן – זה המודל הנכון". ועדיין, 30% מהשטחים בהם לא ישתמש תשכירו יחד איתו. אתם מתמחים בנדל"ן מניב, הוא מתמחה בהפצת ביצים. למה צריך אותו כשותף שם? "אין היגיון לחלק שטחים בעין ולומר 'אתה תשכיר את ימין ואני את שמאל'. אני לא מתחרה במי שלידי, הם שותפים ראויים וחכמים עם יכולת פיננסית. יש פה צירוף של חוזקות של שני הצדדים ונשכיר את השטחים תוך הסתמכות על הידע שלנו בין היתר". יש לכם גם 30 אלף מ"ר ברמת אליהו שבראשון לציון. אתם מקדמים תב"ע להגדלת נכסי האחסנה שם – אבל גם מכוונים לקבלת זכויות למגורים. יש הבדל בין מסחר בקומת הקרקע או מיקרו דירות בהרצליה פיתוח, לבין לגור מעל מסגריה. יהיה שם דבר כזה? מה לדמיין? "רמת אליהו כולה מורכבת גם ממגורים ותעבור בשנים הקרובות מתיחת פנים בעיקר בהיבט ההתחדשות. יש היגיון גדול לתת לנו זכויות מגורים בגלל הסמיכות למטרו, ולאותם מגורים קיימים בהתחדשות. לא רק היגיון, גם היתכנות. אני לא מניח שמגורים יהיו מעל מסגריה – כבר לא בונים ככה. נגיע לתמהיל שימושים נכון גם בתוך המתחם וגם בסמוך למתחמים הסמוכים". 72% מהפורטפוליו שלכם יהיה משרדים, 22% בערך לוגיסטיקה והשאר מסחר. זה התמהיל הנכון בעיניך גם שנים קדימה, או שתצמצמו חשיפה לאחד מהם לטובת אחר? "אנחנו נשמח לפעול גם בלוגיסטיקה אבל לא אדע לומר באחוזים מתוך התיק. זה תלוי בקוניוקטורה של השוק – שיווי קרקעות של רמ"י ומתי יש או אין עסקאות. יש לנו יכולת כלכלית לעשות את העסקה הבאה אם תגיע ותהיה במחירים הגיוניים. אנחנו מחפשים הזדמנויות כמעט בכל תחומי הנדל"ן המניב. זה נכון שיש לנו התמקדות במשרדים אבל היתרון שלנו הוא שעיקרם נמצא באזורי ביקוש בתל אביב – זה שונה מחשיפה כללית למשרדים. התיק שלנו מגוון ותמהיל השוכרים חזק מאד – בנק פועלים 0.9% ,  JOHNSON & JOHNSON (JNJ) , שני נכסים בבאר שבע ועוד אחד בחיפה עם שוכר ל-10 שנים".