מניית נדל"ן שהתרסקה - וזוכה להמלצת קנייה עם 22% אפסייד

המשבר ברשת מגה פגע קשות במניית רבוע כחול נדל"ן (רבוע נדלן) אשר צללה 30% מאז אמצע חודש אפריל 2015. אולם למרות ירידות אלו, האנליסט ישי ששון מירושלים ברוקראז' סבור שהחשש המוגזם מרשת מגה מהווה הזדמנות השקעה. בבית ההשקעות שינו את ההמלצה לקנייה.

רבוע נדל"ן פועלת בתחום הנדל"ן המניב, בו הינה משכירה שטחי מסחר, סופרמרקטים, מבני לוגיסטיקה ומשרדים. מרבית שטחי הנדל"ן מושכרים לקבוצת אלון, אף כי במהלך השנים האחרונות קיימת ירידה עקבית במידת החשיפה לקבוצה ולרשת מגה בפרט. 

לחברה גם פעילות ייזום במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, המשלב ייזום מסחרי (קניון) וייזום למגורים. פתיחת הקניון מתוכננת לתום הרבעון הראשון של שנת 2016, בעוד מסירת הדירות תחל בתום הרבעון הרביעי של שנת 2016. כמו כן בתחילת חודש אפריל סיימה החברה את הקמת חניון גבעון.

בירושלים ברוקראז' ביצעו בחינה מעמיקה לגבי גובה דמי השכירות המשולמים עבור סופרמרקטים בענף, ולדבריהם דמי השכירות שמשלמת מגה למ"ר סבירים בהשוואה לאלו הקיימים בשוק, ומשקפים מחירי שוק. "בהתאם לכך, מידת החשיפה של החברה לתרחיש בו רשת מגה תקרוס אינה גדולה, מאחר וגם בתרחיש שכזה ההסתברות לאכלוס מחדש על ידי שוכרים אלטרנטיביים, מבלי שדמי השכירות ייפגעו משמעותית, גבוהה".

• נכנס לחיתום: בנק ירושלים רוכש 20% מפעילות החיתום של מור לנגרמן קפיטל
• בנק ירושלים: התשואה להון על 17.1% - 65 מיליון שקל בשורה התחתונה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעקבות ההרעה במצבה של רשת מגה, הוסכם בין ועד העובדים של רשת מגה והנהלת חברת האם, אלון ריבוע כחול, על  סגירת המרלו"ג בקיבוץ אייל ועל סגירת 32 סניפים - 12 מתוכם בבעלות רבוע נדל"ן. בנוסף, האסיפה הכללית של החברה אישרה דחיית 5% מדמי השכירות שתשלם מגה לחברה למשך שנה, לגבי הסניפים שתמשיך לשכור מהחברה.

"במודל השווי, הנחנו הנחות מחמירות באופן משמעותי מעבר להסכמות שגובשו עד כה. לגבי הסניפים והמרלו"ג שהוסכם כי ייסגרו, הונחה תקופה של שנה עד שימצא שוכר חליפי וכן ירידה בדמי שכירות בשיעור של 15%-30%. כ"מקדם ביטחון" הובא בחשבון תרחיש של סגירת רשת מגה, ובעקבותיו תקופה של 9 חודשים עד שימצא שוכר חליפי, וכן ירידה פרמננטית בדמי שכירות עתידיים בשיעור של 10% (ולא דחייה כפי שאישרה האסיפה הכללית). מכיוון שדמי השכירות שמשולמים על ידי מגה הינם במחירי שוק, בהתאם לבדיקה שערכנו, הרי ששיעור הירידה בדמי שכירות שהונח במודל (10%) מהווה מקדם ביטחון מספק".

בנוגע לפגיעה שעשויה להתרחש בעקבות עבודות הקמת הרכבת הקלה בתל אביב, אומרים בירושלים ברוקראז': "נתנו דעתנו גם לסוגיית עבודות הקמת הרכבת הקלה, אשר להערכתנו ישפיעו לשלילה על דמי השכירות בקניון במתחם השוק הסיטונאי ועל שוויו. בהתאם לכך ביצענו הפחתה ביחס לדמי השכירות שהונחו בהערכת השווי שערכה החברה, וזאת לאורך תקופת העבודות, אשר נאמדת ב- 6 שנים. כנגד הפחתות אלו הבאנו בחשבון גם את האפסייד הגלום בפרויקט המגורים (אשר 97% מהדירות בו כבר נמכרו) ובגין חניון גבעון, אשר טרם קיבלו ביטוי בדוחות הכספיים". 

• מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
• מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

בירושלים ברוקראז' ביססו את מחיר היעד למניה על שתי מתודולוגיות – NAV ו- FFO. מודל השווי המבוסס על מודל NAV משקף למניית החברה מחיר יעד של 132 שקל, ואילו מודל השווי המבוסס על מכפיל ה-FFO  משקף לחברה מחיר יעד של 146 שקל למניה. "מחיר היעד שלנו, המבוסס על ממוצע שני המודלים שהצגנו, עומד על 139 שקל למניה. מודל השווי מניח הנחות מחמירות, בהן תקופת זמן ארוכה להשכרת סניפים שמגה הודיעה על פינויים, ירידה במחיר ההשכרה בסניפים אלו, קריסת רשת מגה ופגיעה בשווי הקניון במתחם השוק הסיטונאי. בשורה התחתונה, גם לאחר הבאת תרחישים קיצוניים אלו במודל השווי, הוא משקף אפסייד של כ- 22% לעומת מחיר השוק הנוכחי (113.9 שקל למניה)".