אפסייד של 70% - אייפקס קפיטל בהמלצה על הכשרת הישוב

חברת אפקס קפיטל מרקט פרסמה סקירה מקיפה על פעילותה של הכשרת הישוב הכשרת הישוב -1.27%  , במסגרתה העניקה למניה המלצת "תשואת יתר" עם מחיר יעד של 47 שקל - אפסייד של כ-70% לעומת מחיר השוק הנוכחי. הסקירה מצביעה על המשך מגמת צמיחה בפעילות החברה, עם שיפור בפרמטרים התפעוליים, ייזום פרויקטים חדשים והתקדמות בשלושה מנועי צמיחה מרכזיים: נדל"ן מניב בישראל, פעילות הלוגיסטיקה בפולין (MLP), ותחום ההתחדשות העירונית בארץ.

בשנת 2024 עלו הכנסות החברה מהשכרת נכסים ל-556 מיליון שקל לעומת 492 מיליון שקל ב-2023, כאשר ה-NOI עלה ל-378 מיליון שקל לעומת 321 מיליון. הצמיחה בישראל נובעת בין היתר מאכלוס מגדל נימרודי בבני ברק ועלייה בתשואות מנכסים זהים. פעילות חברת MLP בפולין תרמה גם היא לגידול ב-NOI, שהגיע ל-229 מיליון זלוטי, על רקע עלייה במדדי המחירים לצרכן באירופה והרחבת שטחים מושכרים. במקביל, נרשמה עליית ערך כוללת של 443 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה.

תחום ייזום המגורים בישראל רשם רווח של 22 מיליון שקל לעומת 10 מיליון בשנה קודמת, ובפולין עמד הרווח על 22 מיליון שקל (לעומת 55 מיליון אשתקד). הרווח הנקי השנתי לבעלי המניות עלה ל-81 מיליון שקל. מנוע הצמיחה המרכזי בישראל, הנדל"ן המניב, ממשיך להתחזק, כאשר ה-NOI המקומי צמח ל-165 מיליון שקל, עם תחזית ל-200–205 מיליון שקל ב-2025. פעילות זו תתחזק בזכות המשך האכלוס של מגדל נימרודי ושל מרכז שבעת הכוכבים באילת.

תחזיות להמשך הצמיחה והרחבת היקף הפעילות

על פי התחזית של החברה, ה-NOI הקבוצתי צפוי לעלות מ-229 מיליון זלוטי ב-2024 ל-297 מיליון ב-2025 ו-357 מיליון ב-2026. גם תזרים ה-FFO צפוי לזנק מ-62 מיליון דולר השנה ל-121 מיליון ב-2025 ו-160 מיליון ב-2026. פרויקטים עתידיים בישראל כוללים את מגדל יעקב נמרודי בתל אביב (צפי NOI של עד 79 מיליון שקל) ומתחם בית קלקא, בו מקודמת תכנית למשרדים ומגורים בהיקף של כ-75 אלף מ"ר.

• הכשרת הישוב: ה-NOI עלה ב-18% ל-377 מיליון שקל
• מנורה תשקיע 200 מיליון שקל ב-7 פרויקטים של הכשרה התחדשות

החברה מחזיקה ב-41.3% מ-MLP, הנסחרת בוורשה לפי שווי של כ-1.95 מיליארד שקל, עם שיעור תפוסה של כ-94.5% ושטחים נוספים בהקמה. החברה מצפה להמשך גידול משמעותי בהון העצמי בעקבות התרחבות הפעילות. מנוע הצמיחה השלישי הוא תחום ההתחדשות העירונית, המנוהל דרך חברת הבת הכשרה התחדשות, המחזיקה בצבר של למעלה מ-30 אלף יח"ד, מתוכן כ-8,300 עם תב"ע מאושרת.

החברה מציגה שיפור מתמשך במדדים הפיננסיים, יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP של כ-61.5%, יתרות מזומנים של 242 מיליון שקל ומסגרות אשראי זמינות של 349 מיליון שקל. פעילות המגורים בפולין כוללת למעלה מ-1,000 יח"ד בביצוע, עם רווח צפוי שטרם הוכר של כ-180 מיליון שקל. 

לסיום, באייפקס קפיטל מרקט מציינים כי ניתן לראות כי החברה נמצאת בתקופה של צמיחה בפעילות, הן בפעילות הנדל"ן המניב בישראל, הן בפעילות הלוגיסטיקה באירופה (דרך חברת MLP) והן בפעילות ההתחדשות העירונית בישראל (באמצעות חברת הכשרה התחדשות). צמיחה זו תוביל את החברה להגדלת ה-NOI מכ-124 מיליון שקל בשנת 23 ו-165 מיליון שקל בשנת 24, לכ-200-205 מיליון שקל בשנת 25 ומעל ל-300 מיליון שקל בעתיד לאחר השלמת פרויקטים בתכנון. במקביל ה-NOI של MLP צפוי לעלות מ-229 מיליון זלוטי בשנת 24 ל-297 מיליון זלוטי בשנת 25 וכ-357 מיליון זלוטי בשנת 26. בתחום המגורים החברה כבר החלה בשיווק של 663 יח"ד מתחילת24, וצפויה להתחיל בשיווק של אלפי יח"ד נוספות בשנים הקרובות. המלצתנו למניה הינה תשואת יתר במחיר יעד של 47 שקל, גבוה בכ-70% ממחיר המניה הנוכחי.

• השווי של אורבניקה נחתך - מה המכפיל שלה עכשיו?
• חלל תקשורת חתמה על עסקה של 4.4 מיליון דולר הגישה הצעה להסדרת החוב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"