הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
עופר נמרודי
צילום: ורדי כהנא

אפסייד של 70% - אייפקס קפיטל בהמלצה על הכשרת הישוב

החברה מציגה שיפור בתזרים, עלייה ב-NOI ושלושה מנועי צמיחה משמעותיים - אייפקס מעניקה למניה המלצת 'תשואת יתר' עם מחיר יעד של 47 שקל

אביחי טדסה | (3)
נושאים בכתבה הכשרת הישוב עופר נמרודי

חברת אפקס קפיטל מרקט פרסמה סקירה מקיפה על פעילותה של הכשרת הישוב הכשרת הישוב -2.62%  , במסגרתה העניקה למניה המלצת "תשואת יתר" עם מחיר יעד של 47 שקל - אפסייד של כ-70% לעומת מחיר השוק הנוכחי. הסקירה מצביעה על המשך מגמת צמיחה בפעילות החברה, עם שיפור בפרמטרים התפעוליים, ייזום פרויקטים חדשים והתקדמות בשלושה מנועי צמיחה מרכזיים: נדל"ן מניב בישראל, פעילות הלוגיסטיקה בפולין (MLP), ותחום ההתחדשות העירונית בארץ.


בשנת 2024 עלו הכנסות החברה מהשכרת נכסים ל-556 מיליון שקל לעומת 492 מיליון שקל ב-2023, כאשר ה-NOI עלה ל-378 מיליון שקל לעומת 321 מיליון. הצמיחה בישראל נובעת בין היתר מאכלוס מגדל נימרודי בבני ברק ועלייה בתשואות מנכסים זהים. פעילות חברת MLP בפולין תרמה גם היא לגידול ב-NOI, שהגיע ל-229 מיליון זלוטי, על רקע עלייה במדדי המחירים לצרכן באירופה והרחבת שטחים מושכרים. במקביל, נרשמה עליית ערך כוללת של 443 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה.


תחום ייזום המגורים בישראל רשם רווח של 22 מיליון שקל לעומת 10 מיליון בשנה קודמת, ובפולין עמד הרווח על 22 מיליון שקל (לעומת 55 מיליון אשתקד). הרווח הנקי השנתי לבעלי המניות עלה ל-81 מיליון שקל. מנוע הצמיחה המרכזי בישראל, הנדל"ן המניב, ממשיך להתחזק, כאשר ה-NOI המקומי צמח ל-165 מיליון שקל, עם תחזית ל-200–205 מיליון שקל ב-2025. פעילות זו תתחזק בזכות המשך האכלוס של מגדל נימרודי ושל מרכז שבעת הכוכבים באילת.


תחזיות להמשך הצמיחה והרחבת היקף הפעילות


על פי התחזית של החברה, ה-NOI הקבוצתי צפוי לעלות מ-229 מיליון זלוטי ב-2024 ל-297 מיליון ב-2025 ו-357 מיליון ב-2026. גם תזרים ה-FFO צפוי לזנק מ-62 מיליון דולר השנה ל-121 מיליון ב-2025 ו-160 מיליון ב-2026. פרויקטים עתידיים בישראל כוללים את מגדל יעקב נמרודי בתל אביב (צפי NOI של עד 79 מיליון שקל) ומתחם בית קלקא, בו מקודמת תכנית למשרדים ומגורים בהיקף של כ-75 אלף מ"ר.


החברה מחזיקה ב-41.3% מ-MLP, הנסחרת בוורשה לפי שווי של כ-1.95 מיליארד שקל, עם שיעור תפוסה של כ-94.5% ושטחים נוספים בהקמה. החברה מצפה להמשך גידול משמעותי בהון העצמי בעקבות התרחבות הפעילות. מנוע הצמיחה השלישי הוא תחום ההתחדשות העירונית, המנוהל דרך חברת הבת הכשרה התחדשות, המחזיקה בצבר של למעלה מ-30 אלף יח"ד, מתוכן כ-8,300 עם תב"ע מאושרת.


החברה מציגה שיפור מתמשך במדדים הפיננסיים, יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP של כ-61.5%, יתרות מזומנים של 242 מיליון שקל ומסגרות אשראי זמינות של 349 מיליון שקל. פעילות המגורים בפולין כוללת למעלה מ-1,000 יח"ד בביצוע, עם רווח צפוי שטרם הוכר של כ-180 מיליון שקל. 


לסיום, באייפקס קפיטל מרקט מציינים כי ניתן לראות כי החברה נמצאת בתקופה של צמיחה בפעילות, הן בפעילות הנדל"ן המניב בישראל, הן בפעילות הלוגיסטיקה באירופה (דרך חברת MLP) והן בפעילות ההתחדשות העירונית בישראל (באמצעות חברת הכשרה התחדשות). צמיחה זו תוביל את החברה להגדלת ה-NOI מכ-124 מיליון שקל בשנת 23 ו-165 מיליון שקל בשנת 24, לכ-200-205 מיליון שקל בשנת 25 ומעל ל-300 מיליון שקל בעתיד לאחר השלמת פרויקטים בתכנון. במקביל ה-NOI של MLP צפוי לעלות מ-229 מיליון זלוטי בשנת 24 ל-297 מיליון זלוטי בשנת 25 וכ-357 מיליון זלוטי בשנת 26. בתחום המגורים החברה כבר החלה בשיווק של 663 יח"ד מתחילת24, וצפויה להתחיל בשיווק של אלפי יח"ד נוספות בשנים הקרובות. המלצתנו למניה הינה תשואת יתר במחיר יעד של 47 שקל, גבוה בכ-70% ממחיר המניה הנוכחי.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    אלי 24/04/2025 07:09
    הגב לתגובה זו
    לדעתי מניות הבנקים יהיו להיט וחזקים
  • 2.
    זהבית כהן רוצה להיפטר מהמניה (ל"ת)
    אנונימי 23/04/2025 08:31
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 22/04/2025 18:27
    הגב לתגובה זו
    מי החוצפן שמפרסם ישראליות
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן