הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
רז דומב לידר
צילום: ביזפורטל
ראיון

"שווי האחזקה של עזריאלי בגרין מאונטיין יכול להגיע ל-10 מיליארד שקל ואף יותר"

עזריאלי נכנסה לתחום הדאטה סנטרס לפני כולם והוא הפך לאחד התחומים הצומחים והמבטיחים שלה לעתיד; אחרי שכבר מימשה אחזקה בחברה אחת בעבר, שוחחנו עם רז דומב אנליסט בלידר המסקר את החברה, על השווי האפשרי של גרין מאונטיין בהנפקה ומנועי הצמיחה של הקבוצה
רוי שיינמן |
נושאים בכתבה גרין מאונטיין עזריאלי רז דומב

מניית עזריאלי  עזריאלי קבוצה -0.4% מזנקת ב-12% בימים האחרונים אחרי שהוציאה עדכון על פעילות בתחום הדאטה סנטרס שלה. "לא היה שם משהו שאנחנו לא יודעים", אומר לנו בשיחה האנליסט רז דומב מלידר המסקר את החברה, "אבל המשקיעים אוהבים לשמוע עדכונים על התחום כי זה מראה להם שהחברה מזיזה דברים". 

מניית עזריאלי מתחילת השנהמניית עזריאלי מתחילת השנה

תחום הדאטה סנטרס הוא בהחלט הבינגו של עזריאלי. אימפריית הקניונים והמשרדים נכנסה לתחום לפני קרוב ל-10 שנים והיא מתחילה לקצור את הפירות. היא כבר מימשה את אחזקתה בחברת קומפאס שפועלת בתחום ורשמה שם רווח של 1.3 מיליארד שקל, ולפני מספר חודשים אף דווח כי היא בוחנת הנפקה של החברה הנוכחית שהיא מחזיקה בתחום, גרין מאונטיין, לפי שווי של 3.2 מיליארד דולר. עזריאלי מחזיקה 100% מהחברה והיא רכשה אותה ב-2021 תמורת 2.8 מיליארד שקל.

ה-FFO ב-2023 הסתכם ב-1.46 מיליארד שקל והוא צפוי לעמוד על 1.57 מיליארד שקל השנה לפי הקצב ברבעון הראשון, מה שמציב לחברה מכפיל FFO של 19.

שוחחנו עם דומב על השווי האפשרי בהנפקה, התפקיד שתחום הדאטה סנטרס ישחק בעתיד של עזריאלי וגם על הפעילות המסורתית שלה ושוק המשרדים בארץ.

מניית עזריאלי עולה בימים האחרונים, מה דוחף אותה למעלה?

"קודם כל, הסנטימנט בגזרת המאקרו יותר חיובי בשוק בימים האחרונים. יש יותר דיבורים על מתווה מוסכם בדרום וגם בצפון, אז כביכול גם הסנטימנט בשוק יותר חיובי, אבל אם אני אחבר את זה לעזריאלי, החברה פרסמה בשבוע שעבר עדכונים על מספר התפתחויות בתחום חוות השרתים. לא היה שם איזה הסכם חדש שלא הכרנו, אבל באופן כללי הם נתנו מסגרת להתפתחויות האחרונות שקורות בתחום, אם זה הסכמי מימון חדשים שהם עובדים עליהם, אם זה משאים ומתנים שמתנהלים לגבי שכירויות חדשות בתחום הזה. השוק מאוד אוהב לקבל עדכונים על התחום הזה וזה באמת מנוע צמיחה מאוד חשוב עבור עזריאלי לשנים הבאות, אז לדעתי השוק אוהב לראות שהחברה עובדת בתחום הזה ומספקת עדכונים".

לפני כמה חודשים היו דיווחים שעזריאלי מתכוונת להנפיק את גרין מאונטיין בלונדון, ובכנס שלה היא אמרה שהיא שוקלת להכניס שותף - לפי איזה שווי היא תנפיק או תכניס שותף ומה יהיה הרווח שלה?

"קשה עדיין לנבא בדיוק מה יהיה שווי החברה בעסקה כזו או אחרת. כן ראינו את המימוש של קומפאס שהיה במספרים מרשימים ובאפסייד יפה שהם הרוויחו לאורך הדרך, אז כרגע קשה להצביע על מספר ספציפי אם כי אין ספק שיהיה מדובר במספר משמעותי - סדר גודל של 8-9 ואפילו 10 מיליארד שקל כי אלה המספרים בתחומים האלה. זה תחום שיש סביבו המון הייפ בעולם אבל בישראל זה עדיין פחות מוכר כי אין הרבה חברות שפועלות בו. בעולם אנחנו רואים שהסגמנט הזה נהנה מצמיחה מאוד משמעותית, אז אני מניח שההנפקה מהסוג הזה באמת יכולה להביא הצפת ערך מאוד משמעותית לעזריאלי".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אתה מעריך שהם יעדיפו להנפיק את החברה או להכניס שותף?

"אז בכנס הם דיברו על כך שהם שוקלים להכניס משקיע. זה יכול להיות משקיע שייתן ערך בתחום הזה או משקיע פיננסי מאוד גדול. להכניס משקיע ייתן להם כמה יתרונות על פני הנפקה - קודם כל זה ינקוב שווי מסוים, איזו תחתית מסוימת להנפקה עתידית ככל שהיא תגיע. בנוסף אולי זה יהיה משקיע שגם יודע לייצר קשרים עם לקוחות בתחום ואפילו עם גופי מימון, זה תחום שדורש מימון מאוד משמעותי, אז יכול להיות שכניסה של קרן מאוד חזקה ומאוד נזילה תאפשר לקחת מימון זול ונוח להמשך הצמיחה".

עזריאלי אמרו שהם רואים את תחום הדאטה סנטרס גדל ל-25% מהפעילות, גם אתה רואה את זה הולך לשם?

"כן. גם כשמסתכלים עכשיו על כל הצבר שלהם, אז נכון, יש עדיין צבר מאוד משמעותי בפעילות המסורתית שלהם ויש עדיין בניינים מאוד משמעותיים בישראל שהם מקדמים, כמו הספירלה למשל. עם זאת, היקף ההשקעות והיקף הפיתוח והפוטנציאל שלהם להמשיך לצמוח בתחום השרתים הוא משמעותית גבוה יותר. בסוף בישראל הם יחסית מוגבלים, אנחנו שוק יחסית קטן, אז האפשרויות פה הן יחסית מצומצמות. חוות השרתים זה תחום שהוא מאוד צומח ונמצא בחיתולים שלו מה שנקרא, אז האפשרויות שם הן מאוד משמעותיות. כמובן שבתוך תמהיל הנכסים התחום של חוות שרתים ילך ויצמח בצורה יותר גבוהה".

כמה משמעותי פרויקט בניין הספירלה?

"זה פרויקט גדול ומשמעותי. נכון שתחום המשרדים כרגע נמצא יותר במוקד ולא מסיבות חיוביות, אבל כמו שאני מכיר את העוצמה והיכולות של עזריאלי וגם את המיקום של המגדל הזה אז אני פחות חושש. הוא מגדל גדול אבל כשמסתכלים על כל הפורטפוליו של עזריאלי הוא לא מאוד משמעותי בתוכו".

איזה דברים בפרוטפוליו של החברה כן מושכים יותר את העין?

"אם אנחנו מסתכלים על כל הפורטפוליו אז כמובן שיש את תחום המסחר, שאנחנו רואים שם בשנים האחרונות תוצאות מאוד מרשימות, מאז הקורונה. אנחנו רואים צמיחה שלא מפסיקה בעצם, בשיעורים מאוד יפים, בפדיונות הסוחרים וכדומה. הסנטימנט סביב תחום המשרדים כאמור קצת יותר שלילי כרגע, אבל גם שם זזים דברים. ראינו רק בשבוע שעבר את העסקה שגוגל חתמו עם אמות וגב-ים, אז אני יחסית רגוע. הדבר הבא שמאוד בולט זה כאמור חוות השרתים. כמובן שיש גם קצת דיור מוגן ומלונאות וקצת דיור להשכרה, אבל כשמסתכלים על עזריאלי, זה בעיקר מסחר, משרדים וחוות השרתים".

איך אתה רואה כרגע את שוק המשרדים באופן כללי?

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן