אין פועלים, אין פיצוי ולא מתווה סיוע: כך המדינה גנזה את העזרה לקבלנים
במהלך חודש נובמבר, חודש אחרי המלחמה, נרשם פיצוץ גדול בין האוצר לקבלנים. האחרונים טענו כי המדינה לא עושה מספיק כדי להביא לכאן פועלים, הלינו על הפיצוי שהם ייאלצו לשלם לרוכשים בעקבות איחור במסירה (שנגרם בעקבות העובדה שאין מספיק פועלים). הטענה המרכזית של הקבלנים הייתה: מי שמנתב את הספינה - לא יכול להטביע אותה.
זה לא נעים לראות גן חצי סגור. דירות בבנייה (קבוצת גבאי)
האוצר, מצדו, יצא גם הוא בקריאה נגד הקבלנים (כשאנחנו אומרים קבלנים, אנחנו מתכוונים לשם כולל, ליזמים וגם לקבלני הביצוע, משום שהאחרונים לא יוכלים לקדם את הפרויקט ללא פועלים והם מחויבים חוזית ליזם, שמצדו אחראי על המכירות). פקידי האוצר טענו כי עליהם להוריד מחירים ורק אז לקבל פיצוי. נציגי הקבלנים הסבירו כי מלאי הדירות החדשות שעומד על 61 אלף דירות (אותן דירות שפקידי האוצר טענו שהן עומדות ריקות ולא נמכרות) הוא לא מלאי חדש - כלומר, רוב הדירות בשלבי תכנון או בנייה, אלא לא מוכנות לאכלוס. הם טענו כי עלויות המימון גבוהות, הביקושים ירדו משמעותית בשל העלאת ריבית והלופ הזה נמשך עד היום. בקיצור, נרשם כאן בלבול, המתיחות הלכה וגברה ככל שחילופי ההאשמות נמשכו ואת הפער הזה קשה מאוד היה לתקן. הוא נמשך עד היום.
כעבור זמן מה, המדינה באה לעזרת הקבלנים דרך מתווה הסיוע. היא הודיעה כי תפעל להבאת 50, 80 ומאוחר יותר 100 אלף עובדים זרים. מאז, 2,000 פועלים זרים מתוך 100 אלף הגיעו לארץ, הפועלים פלסטינים עדיין לא כאן ופקידי האוצר העבירו מסר כי לא יפצו קבלנים על איחור במסירה. בקיצור, אף תוכנית סיוע לא התממשה.
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מצאה פתרון נוסף כדי לסייע לקבלנים: החשב הכללי הודיע כי הוא מוכן להקל על הבנקים בכל הנוגע לקבלת המימון מול הבנקים. כיום הבנקים דורשים מכירות של 15% מהפרויקט בשלב הפריסייל, אך המדינה הייתה אמורה להתערב, להוריד את האחוז למינימום הנדרש ולהעניק ערבויות מתאימות. מה קרה בפועל? הקבלנים עשו מבצעים, השוק התעורר והמדינה לא הרגישה צורך, לפחות לפי שעה, להתערב. כך יוצא שהדיבורים על סיוע בהבאת פועלים זרים, האפשרות לפצות קבלנים על איחור במסירה ותכנית הסיוע מול הבנקים נגנזה - נכון, עדיין לא באופן סופי, אבל היא מתמסמסת ככל שעובר הזמן.
בחודש מרץ השנה, התבטא יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון כי "החלטנו לבוא ולתת פיצוי. בדקנו כמה קבלנים לפני ה-7 באוקטובר מוסרים דירות בזמן. למעלה מ-50% מהם מאחרים. זאת אומרת רוצים לדאוג לרוכשים כי יש נטייה לבוא ולמכור את הדירה מהר מתוך תפיסה שהיא במחיר אטרקטיבי, בסופו של דבר מרביתם לא משלמים על איחור במסירה כי זה גם טוב לרוכשים".
- 3.איזה חזירים מגעילים 08/05/2024 22:51הגב לתגובה זוהרי יש עודף עצום של דירות, והקבלנים החזירים המגעילים עושים הכל עם הבנקים הסחטנים כדי לא להוריד מחיר. כחלק מקמפיין ההפחדה ש"המחירים יעלו" ועוד שקרים, הם המציאו את שיטת הרמאות 95-5% והפילו את הלמ"ס המטומטמים בפח וזו דווחה על עליה במכירות ובמחירים (שקר) ואז האוצר בצדק החליט שהקבלנים מוכרים טוב ושילכו לחפש מי ינענע אותם....בקיצור- הקבלנים נפלו בשקר של עצמם:)
- 2.רחל 08/05/2024 09:54הגב לתגובה זוביד2 סביב 300 אלף דירות למכירה פלוס השכרה ,שנערכה שמרנית מדברת שמרוכז שם פחות מ-20 אחוז מכלל הדירות הפנויות בשוק , קרי סביב המיליון דירות פנויות לא כלל עוד 70 אלף חדש כל שנה. במדינה עם 2 מיליון משקי בית , מתוכם צריך להוציא את הערבים שיש אתר האתרים שלהם . נשאר עודף עצום . צריך לעצור בנייה לפחות ל-10 שנים אם לא יותר. עדיף להלאים שכונות ,להפוך אותם לפארקים או מגרשי מכוניות לרווחת התושבים.
- וואו כמה שטויות בתגובה אחת (ל"ת)שי 09/05/2024 17:12הגב לתגובה זו
- 1.אסור לעזור לנוכלים הקבלנים כולם עשרים עם מרצדסים (ל"ת)אילן 08/05/2024 09:38הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
