"גב ים נסחרת במכפיל נמוך יחסית לחוזקה ולהרכב המאזן שלה"
חברת הייזום גב ים -1.25% פרסמה הבוקר את תוצאותיה לרבעון הראשון של 2020, שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של ווליו בייס, סבור כי על אף המשבר, החברה הצליחה להציג דוחות טובים, והיא נסחרת במכפיל נמוך יחסית ביחס לתוצאותיה. כשלדעתו הדוחות, יכולים להעיד על הרבעון השני ועל מצב דומה גם בחברת אמות -1.51% . לדברי ליפמן, "למשבר הקורונה לא ניכרות השפעות על גב ים בתחום המשרדים. התחום המסחרי הוא זניח יחסית בפורטפוליו של החברה. השמאים ממשיכים לתמוך בהערכות השווי הקודמות ולא מוצאים לנכון לשנות את שיעורי ההיוון או את תחזיות ההכנסות מהנכסים". אחרי הדוחות, החברה נסחרת לפי שווי של כ-4.55 מיליארד שקל, הגוזרים מכפיל של כ-1.63 על ההון. החברה ייצרה FFO של כ-64 מיליון שקל ברבעון, כך שהיא נסחרת כיום לפי מכפיל FFO של כ-14.4. לפי ליפמן, מדובר "במכפיל נמוך יחסית לחוזק החברה והרכב המאזן שלה". ליפמן סבור כי בתוצאות של גב-ים יש בכדי ללמד על דוחות אמות שיפורסמו בשבוע הבא, "ניתן להניח כי גם מגזר המשרדים של אמות לא צפוי להיפגע. בתחום המסחרי לאמות נכס עיקרי בדמות 34 סופרמרקטים, אחד מנכסי הנדל"ן המבוקשים כיום, וברמת המסחר מעניין לראות מה יהיה היקף הפגיעה באמות (התחום המסחרי ללא נכסי הסופרים הוא 21% מנכסי החברה)".
פגיעה מינימאלית ברבעון השני ליפמן מפנה זרקור לשני אספקטים מעניינים בדוחות החברה: התייחסות להכנסות ברבעון השני (חודש אפריל), והתייחסות לשווי הנכסים. ביחס להכנסות, לדבריו "החברה מדווחת כי בחודש אפריל גבתה את עיקר דמי השכירות בשיעור דומה לגבייה בחודשים שקדמו לתחילת המשבר. דמי השכירות בגין שטחי מסחר שבבעלות החברה ונסגרו בהתאם לתקנות שעת החירום, הם בהיקף של כ-2 מיליון שקל לחודש. גם אם ניקח בחשבון 3 חודשים של פגיעה, מדובר באובדן הכנסה נמוך יחסית של כ-1% מהכנסות החברה". באשר לשווי הנכסים והשערוכים, לדברי ליפמן "החברה מציינת כי אין במשבר הקורונה כדי לשנות את השווי ההוגן של נכסיה המניבים. החלטה זו מתבססת בין היתר על חוות הדעת של השמאים עמם החברה עובדת, שסבורים כי שיעורי ההיוון של נכסי החברה לא צפויים להשתנות".
- 2.משה 09/05/2020 09:15הגב לתגובה זומכפיל הון 1.7 לעומת 1.15 בקבוצת ההתייחסות, מנוף פיננסי של 2 ,אלה נתונים מדאיגים בתקופת הקורונה!
- 1.חחח 08/05/2020 22:43הגב לתגובה זולשערך למעלההההההה רק למעלה
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר -0.27% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
