בגלל העלייה ברכישת דירות: בענף הנדל"ן מדברים אחרת על מחיר למשתכן
ברקע לנתוני הלמ"ס על שיא במכירות דירות חדשות בשנת 2019, כשבדצמבר נרשם שיא כל הזמנים מאז תחילת 2017, גורמים בענף הנדל"ן כבר מתחילים לדבר אחרת בכל הקשור לתכנית מחיר למשתכן - ולאחר סברה כמעט מוחלטת על הצורך בסיומה ועל כישלון התכנית, עתה נשמעים קולות הקוראים להמשיכה.
"תכנית מחיר למשתכן הוכיחה עצמה כקטליזטור לפעילות בשוק הנדל"ן, אך יחד עם זאת נמצא כי היא לבדה לא מסוגלת לספק את ההיצע במתכונתה הנוכחית, ועובדה לכך היא הירידה במלאי הדירות", כך אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
לדבריו, "יש לבצע בה שיפורים כשהראשון שבהם הוא יציאה במכרזים גם לשוק החופשי במקביל להמשך פרסום מכרזים לזכאי מחיר למשתכן. התמהיל אמור להיות משמעותי כך שלפחות שליש מהמכרזים יהיו מכרזי שוק חופשי. ככל שישווקו מכרזים לשוק החופשי, רווחי המדינה מהמכרזים יעלו וכך ניתן יהיה לשמר את ההנחות שניתנות כיום לזוכי מחיר למשתכן ולא יהיה צורך להפחיתן ככוונת המנהל שפורסמה לאחרונה. במידה וישכילו לפעול כאמור, יכול להיות שנראה יציבות במחירים ואולי אף ירידות קלות בשנים הבאות".
בהקשר זה נזכיר כי בשבוע שעבר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר הודיעה על כוונתה לבצע התאמות בתכנית בעקבות הנחות מופרזות שנמצאו במכרזים שונים שנעו סביב 50%, כדוגמת אור יהודה ולוד, בעוד ההנחות המקובלות הגיעו לעד 30%. השינויים המרכזיים המתוכננים הם ייקור הקרקעות ועדכון שומות מחירי הקרקע למועד שיווק המכרזים, וכפועל יוצא גם הקטנת ההנחות לזוכים. נושא זה, בין היתר, היה מתוכנן לעלות בדיון מועצת מקרקעי ישראל השבוע אך הוא נדחה לאחר הבחירות.
"התמקדות המדינה בהגדלת מלאי הדירות בפריפריה - טעות"
"נתוני הלמ"ס מעידים על כך, שלאחר 3 שנים של הבטחות לירידת מחירי הדיור, ההבטחות לא מומשו, אי לכך הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ירדו מהגדר וחזרו לשוק", טוען רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן. "עוד ניתן לומר שאת העלייה ברכישת דירות בשנת 2019, אפשר לייחס לעובדה שבשנה האחרונה הבשילו פרויקטי מחיר למשתכן מעורבים, כלומר עם לפחות 20% מהדירות ששווקו לשוק חופשי, ואלה החזירו את משפרי הדיור לשוק והם העלו את מספר הרכישות הכולל של הדירות. כמו כן, אם מסתכלים על התפלגות המכירות, אנו רואים שעיקר הדירות נמכרו באיזור המרכז: ר"ג, הרצליה ות"א בשלושת המקומות הראשונים וזה כמובן מוכיח שוב, שעיקר הביקושים היו ונשארו באזור המרכז, לכן התמקדות של המדינה, בהגדלת המלאי בפריפריה היא טעות".
בנוגע לקושי במכירת הדירות בפריפריה, אמר לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, כי "התכנית לא באה להפוך את קצב מכירת הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
"בעוד כחצי שנה עשוי להיווצר כאוס בשוק הדיור"
בתחילת חודש דצמבר 2019, החליטה הממשלה פה אחד על הארכת תכנית מחיר למשתכן עד סוף שנת 2020. לצורך כך, מקצה משרד הבינוי והשיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בהינתן שהתכנית אמורה להסתיים בעוד מספר חודשים, מתריע אבי זיתוני, מנכ"ל חברת הבנייה א. זיתוני, כי "לאור הביקושים הגבוהים, יש להיערך כבר עכשיו לשיווק קרקעות לשוק החופשי, אסור שנמצא את עצמנו בעוד כחצי שנה בכאוס בשוק הדיור, כשרמ"י ומשרד השיכון לא ערוכים כראוי".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, הוסיף על הדברים באומרו כי "מכרזים רבים שהקבלנים זכו בהם לפני שנתיים ושלוש לא היו בשלים אז לשיווק והזוכים בהגרלות נאלצו להמתין תקופה ארוכה עד שניתן היה לזמן אותם לחתום על העסקאות. מצד אחד זה בא לידי ביטוי בגידול בדירות החדשות שנמכרו ב-2019, אך מצד שני, קבלנים רבים, ואנחנו בניהם, לא המשיכו להתמודד במכרזי מחיר למשתכן באותו קצב בגלל הבעיות שהתעוררו ולכן אני צופה את המשך הירידה במלאי הדירות.
"עם זאת אני חושב שעל הממשלה הבאה להמשיך את תכנית מחיר למשתכן כי זאת תכנית שבאמת מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים מוזלים. אך את התכנית יש להמשיך במתכונת של תמהיל מעורב: מכרזי מחיר למשתכן הכוללים גם דירות לשוק החופשי. בנוסף אני חושב שהמדינה חייבת לחזור ולשווק קרקעות לבניית פרויקטים לשוק החופשי במכרזים נפרדים. רק בצורה זו ניתן יהיה לענות על כל הביקושים הקיימים בשוק לדירות חדשות גם מצד זוגות צעירים וגם מצד משפרי דיור".
- 4.אחרי שגמרו את כחלון נזכרים לשבח (ל"ת)חיים 14/02/2020 12:39הגב לתגובה זו
- 3.יוסף 14/02/2020 08:51הגב לתגובה זוכחלון ביפק לקבלנים עבודה בבנית דירות בתקופה של קיפאון וירידה משמעותית בביקושים. עובדה שהקבלנים מודים לו. כחלון חמעשה מנע ירידות מחירים בנדלן בישראל. בלעדיו קבלנים היו קורסים. הוא סיפק להם עבודה.
- מישהו 15/02/2020 19:17הגב לתגובה זוואני יודע מקרוב שלא היה להם קל.. אז אתה או לא מבין או אחד הקבלנים הממורמרים שלא הרוויחו יותר. (אוכלים מכף של שופל)
- 2.אורן 14/02/2020 08:07הגב לתגובה זורק טיפש לא יכול להבין שהתוכנית מעולה. וחבל שנותנים לטיפשים לכתוב מאמרי דעה שהם בעצם טיפשים.
- 1.הלעיטו שקרים שהתוכנית תיכשל. כל הכבוד לכחלון. (ל"ת)זכיתי בדירה 13/02/2020 21:08הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
