אקסלנס משגר סקירה מיוחדת על ענף מרכזי הקניות - עם המלצה אגרסיבית למניות

אקלסנס ברוקרא'ז פרסם היום סקירה מיוחדת על ענף מרכזי הקניות ברקע לסביבת הריבית הנמוכה שדוחפת גם את המשקיעים הסולידיים לקחת בחשבון את ההשקעה בחברות ממונפות. למרות שבשנים האחרונות מרכזי הקניות בישראל צצים כפטריות אחרי הגשם, באקסלנס לא צופים לזה סוף, ומעריכים כי הגשם ימשיך לרדת על אותן חברות בתחום ומרכזי הקניות במישראל ימשיכו במגמה החיובית.

בגלל סביבת הריבית הנמוכה והמרוץ אחר תשואה, התעצמה התחרות בענף מרכזי הקניות בשנים האחרונות, עם שלל שחקנים חדשים שהצטרפו לשוק. באקסלנס ברוקראז' כותבים כי הצמיחה של הצריכה הפרטית בישראל תמשיך לתדלק את הענף. 

וכך כותבים באקסלנס: "ישראל הינה אחת המדינות הצפופות בעולם בכל הקשור למרכזי קניות אך שטחי המסחר ממשיכים לצמוח. בעוד שבמערב אירופה, ממוצע שטחי המסחר לכל 1,000 תושבים הוא כ-350 מ"ר, בישראל נתון זה עומד על כ-434 מ"ר. הגידול בשטחי המסחר בהיקף גבוה ביחס לגידול בצריכה הפרטית צפוי להימשך גם בשנים הקרובות. בשנים 2016-2017 צפוי גידול שנתי של כ-7% בשטחי המסחר, בהשוואה לצמיחה שנתית חזויה בצריכה הפרטית של 3.5%".

ולגבי המנוע שיתדלק את הצמיחה, באקסלנס כותבים: "ישראל נהנת מרמות צמיחה גבוהות מאוד בצריכה הפרטית בהשוואה לגוש האירו ולמדינות OECD. הצריכה הפרטית צמחה ב-4.5% בשנת 2015, אחרי צמיחה של 3.7% בשנת 2014, ואילו האבטלה נותרה בשיעור נמוך יחסית של 5.2%. אנחנו צופים שנתוני הבסיס בתחום המאקרו ימשיכו לתמוך בפלח הקמעונאי, על בסיס התחזית שלנו להמשך צמיחה בצריכה הפרטית בקצב של 3.5% לשנה בשנים 2016-2017".

• מליסרון עם רווח שיא; ה-FFO כ-1.2 מיליארד שקל
• ביג נגד מליסרון ועזריאלי - ביג פאשן נגד קניון רמת אביב ואיילון; האם הוא יהווה איום?

התחרות מתעצמת "עיקר הפעילות העתידית בתחום הפיתוח של מרכזי קניות עתידה לבוא מהשחקנים הקטנים יותר, שיהיו אחראיים ליותר מ-80% מכלל התוספת בשטחי מסחר. התעצמות התחרות משתקפת בהשפעה של פתיחת מרכזים על פדיון הקניונים בסביבה ועל ההצלחה המעורבת של כמה מהפתיחות האחרונות. בבאר שבע, למשל, מתגוררים 200 אלף איש, וגל של פתיחת מרכזים בשנים האחרונות הוביל לצמיחה בשטח הקניונים עד כדי 1 מ"ר לאדם. שיעורי התפוסה הממוצעים ירדו ל-92%, והדינמיקה של התחרות יצרה מנצחים ומפסידים, עם בריחה של שוכרים לקניונים חדשים ועדכניים יותר - מה שמדגיש את הצורך בחדשנות מתמשכת כדי להגדיל ולשמר את מעמדן של החברות".

שלושת הגדולות: עזריאלי, מליסרון וביג "מגזר הקניונים הבינוניים-גדולים נשלט בידי מליסרון (עם 21 קניונים) ועזריאלי (עם 15 קניונים), השולטים במשותף בכ-55% מסך השטחים, המהווים כ-790 אלף מ"ר. למליסרון ולעזריאלי יש גם קניונים קטנים יותר, אך הם מתאפיינים בדרך כלל בקניונים בינוניים-גדולים, המתאימים לרשתות קמעונאיות גדולות. קניונים בגודל בינוני, של 10-20 אלף מ"ר נמצאים בתוך הערים וקניונים גדולים של יותר מ-30 אלף מ"ר בפרברי הערים הגדולות. ביג, השחקנית החשובה הנוספת, מחזיקה ב-22 אתרים ומתמקדת בעיקר במרכזי קניות מחוץ לערים (פאוור סנטר), אך בזכות השקת הפורמט ביג פאשן  לאחרונה, היא מתחרה עתה גם במגזר הקניונים. מרכזי הקניות מחוץ לערים של ביג הם אתרים גדולים, בדרך כלל בשולי ערים גדולות או בצמתים מרכזיות לאורך עורקי תנועה ראשיים". 

מליסרון 0.45% : 'המלצת קנייה' במחיר יעד של 181 שקל למניה - אפסייד של 21% על מחיר השוק. "מליסרון הינה שחקנית ממונפת (55% LTV) עם תכנית ייזום שמרנית. ב-2016 אנו צופים כי החברה תציג צמיחה גבוהה של כ-16% ב-FFO לכ-613 מיליון שקל. זאת כתוצאה ממספר פרמטרים: צמיחה של כ-6% ב-NOI, ירידה בעלויות המימון מכ-3.7% לכ-3.5% והוצאות תפעוליות יציבות. אנו סבורים שמליסרון היא קנייה אטרקטיבית, שכן היא נסחרת בתשואת FFO מתואמת של 11.3% בלבד".

• חודש ירוק בבורסה - ת"א 35 עלה ב-4.1%, הבנקים ב-6.5%
• הרשות לני"ע הגישה כתב טענות נגד סמנכ"ל הכספים של עמיר שיווק
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ביג -0.6% : 'המלצת קנייה' במחיר יעד של 266 שקל למניה - אפסייד של 20% על מחיר השוק. "ביג היא השחקנית הקטנה ביותר מבין השלוש, (עם מינוף של כ-57% LTV). עקומת הצמיחה של ביג מבוססת על שילוב בין שני פרמטרים: תכנית ייזום בישראל ורכישת מרכזי קניות בארה"ב. ב-2016 אנו צופים 13% צמיחה ב-NOI ו-30% צמיחה ב-FFO, כשהחברה נהנית מגידול צנוע יותר בהוצאות התפעוליות והפיננסיות, ביחס לגידול בהכנסות. על בסיס תחזית FFO של 267 מיליון שקל ב-2016, אנו סבורים שמחיר החברה, הנסחרת לפי תשואת FFO מתואמת של 12.8%, מהווה נקודת כניסה טוב". עזריאלי קבוצה 0.99% : המלצת 'תשואת שוק' במחיר יעד של 166 שקל למניה - אפסייד של 6% על מחיר השוק. "עזריאלי הינה החברה הגדולה ביותר לפי שווי שוק, והיא בעלת נכסים באיכות גבוהה, אך לדעתנו היא כבר מוערכת בשוויה המלא. לחברה היה לאורך השנים מבנה הון במינוף נמוך (29% LTV), אך יש לה תכנית ייזום אגרסיבית יותר שבו יגדל ה-GLA בשיעור שנתי של 6% עד 2021. ב-2016 אנו צופים גידול של 10% ב-NOI, שכן עזריאלי תיהנה מרווחים לראשונה בגין פרוייקטי ייזום. על בסיס FFO מייצג של 1.025 מיליארד שקל, עזריאלי מייצרת FFO גבוה בכ-60% מזה של מליסרון. עם זאת, מבחינת תמחור, עזריאלי נסחרת בשווי שוק גבוה כמעט פי 3, מה שמצביע על עיוות מסויים (FFO פי 1.6 לעזריאלי אך שווי של פי 3). להערכתנו גודלה של עזריאלי, פעילות הייזום ויציבותה הפיננסית מצדיקים פרמיה מסוימת על פני מליסרון וביג, אך נראה שהפרמיה הנוכחית גבוהה מדי. לאור תשואת FFO של 8.2% בלבד להערכתנו עזריאלי נסחרת בשווי מלא".