ישראל התרחקה מאוד מצמרת מחירי הדירות בעולם - איזו מדינה זינקה 16%?
"שוק הבתים הישראלי מאט שוב", כך נאמר בסקירת הנדל"ן העולמית הרבעונית של אתר הנדל"ן הבינלאומי גלובל פרופרטי גייד (Global Property Guide). לפי האתר, מחירי הדירות בישראל ב-12 החודשים האחרונים עלו ריאלית 2.33% (נומינאלית 1.95%), נתון המציב את השוק הישראל במקום ה-22 בעולם בקצב עליית מחירי הדירות (נומינאלית 24 בעולם).
ברבעון השלישי ירדו מחירי הדירות בישראל ריאלית 3.15% (ירידה נומינאלית של 2.97%). ב-28 מתוך 41 המדינות שנבדקו חלה עליית מחירים שנתית (ב-31 התרחשה עליית מחירים נומינאלית). בארצות הברית נרשמה, לפי נתוני קייס שילר, עליית מחירים שנתית של 4.96% (מקום 13 בעולם) ועלייה רבעונית של 1.34%.
במקום הראשון בזינוק המחירים נמצאת קטאר עם זינוק שנתי של 16.42% במחירי הדירות . אחריה נמצאות ניו זילנד, עם עלייה של 14.86%, הונג קונג עם עלייה של 12.64% ושבדיה עם עלייה של 11.26%. ניו זילנד רשמה את העלייה הרבעונית החדה ביותר בשיעור של 7.1% ואחריה אירלנד עם 4.93%.
דובאי, מי שכיכבה כמעט כל רבעון בשנים 2012 עד 2014 במקום הראשון, צנחה למקום האחרון עם ירידת מחירים שנתית חדה של 14.1%, זאת לאחר שבתקופה המקבילה אשתקד רשמה זינוק חד של 23.73%. מעט לפניה נמצאת רוסיה אשר המשיכה לדמם עם ירידת מחירים שנתית של 13.38% ואחריה נמצאות מצרים עם ירידה שנתית של 12.48% וברזיל (סאו פאולו) עם ירידה של 5.54%. גם ברמה הרבעונית רשמו דובאי ורוסיה את הירידה החדה ביותר בשיעורים של 3.79% ו-3.26% בהתאמה.
- ישראל עדיין בצמרת זינוק מחירי הדירות בעולם - מי צנחה ממקום ראשון לאחרון?
- השוואה גלובלית: ישראל חזק בצמרת בזינוק מחירי הדירות - מי קרסה 37%?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 3.ברלין, דירה חדשה 4500 אירו - 7000 אירו למ"ר (ל"ת)שומי 21/12/2015 13:39הגב לתגובה זו
- 2.כדאיות כלכלית חזקה מאוד בלחכות להוזלת הדירות (ל"ת)מומחה 21/12/2015 12:07הגב לתגובה זו
- 1.שמטוב 21/12/2015 10:54הגב לתגובה זוהתוכן מדבר לא על מחירי הדיור אלא על קצב השינוי במחירי הדיור. שני דברים שונים שיוצרים מצג שווא שמחירי הדיור בישראל אינה גבוהים..
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
