הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

סקר ב-25 חברות נדל"ן: זה מספר הדירות העלוב שעומד בתנאי 0% מע"מ

כך עולה מסקר BDiCoface. "ההמתנה לחוק תוביל מיד לאחר אישורו לעליות מחירים בניגוד למטרות הממשלה"
לירן סהר | (13)
נושאים בכתבה 0% מע"מ BDI יאיר לפיד

בוקר דיווחנו כי חוק מע"מ 0% שנועד להקל על רוכשי דירה ראשונה לא יעבור במושב הכנסת הנוכחי , זאת בעקבות למעלה מ-2,000 הסתייגויות שהוגשו לחוק, רובן מצד חברי כנסת חרדים שרצו למשוך זמן. לאור האמור החוק לא צפוי להיות מחוקק לפני אוקטובר. גורמים בשוק הנדל"ן טוענים כי דחיית התוכנית הובילה לאובדן אמון בממשלה וכי מחיר הדירות ינסוק.

בדיקה שערכה חברת המידע העסקי BdiCoface בקרב 25 החברות בדירוג חברות הנדל"ן המובילות לשנת 2014 מגלה כי לחברות בדירוג, הנחשבות לחברות הבניה הגדולות בישראל, יש כמות של פחות מ-3000 דירות העשויות לעמוד בקריטריונים לזכאי חוק מע"מ 0.

החברה פנתה בשבועות האחרונים לחברות הנדל"ן המובילות בישראל וביקשה מהן להעריך כמה דירות יש להם במלאי במחירים הנמוכים מ-1.6 מיליון שקל, היכן ממוקמות הדירות והאם לדעתם לאור מגבלות החוק בנוגע לגודל הדירה והמפרט הן יהיו זמינות לזכאים מיד עם אישור החוק.

הנתונים לא מעודדים. מהתשובות של חברות הנדל"ן המובילות בארץ לסקר עולה כי לחברות מובילות הבונות ברחבי הארץ אלפי דירות, יש מעט דירות העשויות להיכלל בהטבה.

עוד עולה מהסקר כי העיר שבה המספר הגדול ביותר של הדירות שעשויות להתאים לזכאים היא ראש העין, שם ציינו החברות כי להן 520 דירות כאלה. לאחר מכן נמצאת חריש עם 500 דירות, ואשקלון עם 435 דירות. ברחובות יש לחברות בדירוג 315 דירות. גבעת שמואל נמצאת במקום האחרון עם 10 דירות בלבד, כאשר בפתח תקווה 12 דירות, אשדוד ונתניה עם 25 דירות כל אחת.

בין החברות שהשתתפו בסקר ניתן לציין את: אזורים, דונה חברה להנדסה ובנין, אביסרור, צמח המרמן, צרפתי שמעון, רוטשטיין נדל"ן, יוסי אברהמי, צ.לנדאו, קבוצת אלמוג, מצלאוי, אלקטרה, אס.ג'י.אס, קבוצת בסט, ועוד..

תהילה ינאי מנכ"לית משותפת בחברת BdiCoface : "דחיית מע"מ אפס מקשה על חברות הנדל"ן שגם כך מחזיקות כמות קטנה יחסית של דירות מוטבות ביחס לביקושים הצפויים. השילוב של המתנה נוספת לאישור החוק יחד עם מבצע צוק איתן גורם לנזקים לענף. חברות קטנות ובינוניות שאין להן הון עצמי מספק עלולות להיקלע לקשיים, בעיקר חברות הפועלות באזור הדרום התוצאה עלולה להיות ירידה בהתחלות הבניה מה שעלול להוביל מיד לאחר אישור החוק לעליות מחירים בניגוד למטרות הממשלה"

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לדברי ינאי, משיחות עם ראשי חברות הנדל"ן המובילות עולה כי הם חוששים שמגבלות כמו איסור מכירת דירות לפני קבלת היתר בניה, חיוב עמידה במפרט הטכני של משרד השיכון וקביעת מחירי מחירון נמוכים על ידי השמאי הממשלתי יורידו עוד יותר את מלאי הדירות המוטבות. בינתיים אי הודאות שנוצרת בקרב הרוכשים רק מרחיקה אותם מחלום הדירה.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    החברות שנסקרו צ.לנדאו שפשטה רגל אזורים הבאה בדרך (ל"ת)
    עוקב אחרי האירואים 20/08/2014 05:11
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    מטומטמים נמאסתם 03/08/2014 08:34
    הגב לתגובה זו
    גם אותם 3,000 דירות שנמצאו שאולי היו יכולים להכלל במסגרת מע"מ 0 הוצאו מהתוכנית
  • 8.
    כמה דירות יש באריאל? (ל"ת)
    ? 30/07/2014 21:57
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    מונופול מחיר הגבוה=בועהמעל50%=דור צעיר עני=סיכון קיום!! (ל"ת)
    נדלן=בלוף הרצהפראייר 30/07/2014 17:23
    הגב לתגובה זו
  • אחד 30/07/2014 19:17
    הגב לתגובה זו
    טמבל=אידיוט=חסר דירה=חסר תקנה...
  • 6.
    חרדים לנגב 30/07/2014 16:59
    הגב לתגובה זו
    החוק לא נועד להם אז איך זה שמותר להם להתנגד.זה חוק חד צדדי לשרתים למנוע לחרדים להתנגד מעצם החוק החד צדדי.עדיף חלוקה לשתי מדינות ושהם יגמו על עצמם מהנגב.
  • 5.
    מעתיקן 30/07/2014 14:27
    הגב לתגובה זו
    המטרה היא בראש ובראשונה שלא תהיה התנפלות על היצע הדירות הקיים (שהוא לא כל כך נמוך אגב, 26 אלף דירות במלאי שזה פי 3 מאשר בשנת 2009 ) כשהחוק ייכנס לתוקף. אני לא מכיר זוג צעיר בר דעת שלא ימתין עד שיווצר מלאי דירות חדש שיהיה בתחולת החוק בכדי לנצל את ההטבה. למעשה לקבלנים כרגע יש ביד מלאי דירות סוג ב' שאינו בתחולת החוק כי מן הסתם אלו דירות שיש להן היתר בניה מזמן. לכן ייאלצו לחתוך חזק את המחיר של אותו מלאי. בנוסף, ליזמים ולקבלנים יש תמריץ עצום כרגע לרכוש קרקעות ולהגיש בקשות להיתרים על קרקעות שהם דוגרים עליהם בכדי לייצר מלאי חדש של דירות שיוכל להיכנס לתחולת החוק. המוכרים בשוק יד 2 שנמצא בתרדמת חורף קשה יפנימו את המצב אף הם ויחתכו חזק את המחיר מאחר וכל הביקוש של זוגות צעירים יופנה לדירות חדשות. לפיד יצר כאן תהליך מובנה של ירידות מחירים שמזין את עצמו. מסכנים הקבלנים: חשבו שלפיד ואורי שני עובדים בשבילם.
  • זה אומר שלעשרות אלפי האנשים שמחכים להטבה מחכות 0 דירות (ל"ת)
    עוד גאון שיחקת אותה 03/08/2014 08:50
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    סיסו 30/07/2014 14:26
    הגב לתגובה זו
    מנסים לשכנע אותנו כל הזמן שעכשיו זה הזמן לקנות דירות. הנה עכשיו מריצים את הספין החדש הזה. אז אם הם כל הזמן כל כך צודקים , מדוע בכל זאת השוק תקוע? או שיש הרבה אינטרסנטים שיישום החוק מפריע להם או שכוחות השוק חזקים הרבה יותר למרות מספר הדירות העלוב שעומד בתנאי החוק..
  • 3.
    תומר 30/07/2014 13:08
    הגב לתגובה זו
    בצורה זו נראה ירידה בביקושים (כן כן, למרות שהריבוי הטבעי נמשך כל הזמן) והרי הבעיה בנדל"ן היא עודף ביקוש חזק שהחל מאז שהורידו את הריבית בסוף 2008. בנתיים ימשיכו להגדיל היצע, ויהיו לנו 3 שנים של היצע גדול וביקוש קטן במהלכן המחירים ירדו עשרות אחוזים. בעוד 3 שנים הצעירים יקבלו גם מחיר נמוך בהרבה וגם פטור ממע"מ = שווה מאוד לחכות. יש לחשוב על מנגנון שמאפשר להירשם עכשיו כזכאי ובעל אמצעים לרכישה, שמחליט להתאפק בכל זאת. תקופת ההתאפקות תקבע את ההנחה.
  • 2.
    הפתרון היחיד הוא להגדיל את שיווק הקרקעות לאלפי יח"ד מיד (ל"ת)
    דני 30/07/2014 13:06
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מתווך 30/07/2014 13:00
    הגב לתגובה זו
    כדי שיהיה להם מה למכור....
  • בעל 7 דירות 30/07/2014 16:13
    הגב לתגובה זו
    כ
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן