ת"א במקום ה-11 בעולם במחירי הדירות, התשואה משכירות - מהגרועות ביותר
תל אביב נחשבת כיום לעיר המבוקשת והיקרה ביותר בישראל בקרב רוכשי הדירות, נתון המרחיק ממנה את בני מעמד הביניים. לפי נתוני השמאי הממשלתי עבור הרבעון הרביעי של 2013, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים עמד על 2.75 מיליון שקל, קפיצה של 4.6% בשנה.
ומה מצבה של תל אביב בעולם? מניתוח נתוני אתר הגלובל פרופרטי גייד (Global Property Guide) עולה שתל אביב מדורגת במקום ה-11 בעולם במחיר למ"ר עבור דירת 120 מ"ר, כ-9,511 דולר, או 33 אלף שקל. המשמעות היא שדירת 120 מ"ר בתל אביב עולה בממוצע 1.14 מיליון דולר, או כ-3.96 מיליון שקל. תל אביב מדורגת מתחת לטוקיו, בירת יפן ומעל שטוקהולם, הלסינקי, רומא, טורונטו, לוקסמבורג וסידני.
קהיר - מהזולות בעולם
העיר היקרה ביותר בעולם היא מונקו עם מחיר למ"ר של 53 אלף דולר (181 אלף שקל למ"ר), או 22 מיליון שקל לדירת 120 מ"ר. אחריה מדורגת לונדון עם מחיר למ"ר של 32.75 אלף שקל למ"ר (114 אלף שקל למ"ר) או 13.7 מיליון שקל לדירת 120 מ"ר. העיר הזולה ביותר בעולם היא דר אס סאלאם, בירת טנזניה עם מחיר למ"ר של 700 דולר (2,434 שקל) או כ-292 אלף שקל לדירת 120 מ"ר, אחריה נמצאת קהיר עם מחיר למ"ר של 831 דולר (2,891 שקל) או כ-347 אלף שקל לדירת 120 מ"ר.
מבחינת שכר הדירה, תל אביב מדורגת במקום ה-14 בעולם עם מחיר ממוצע של 3,280 דולר (11.4 אלף שקל) עבור דירת 120 מ"ר, מתחת להלסינקי, בירת פינלנד, ומעל לאמסטרדם ורומא. במקום הראשון נמצאות שוב מונאקו ולונדון עם שכר דירה של כ-10 אלף דולר (כ-35 אלף שקל) ו-6,856 דולר (כ-24 אלף שקל) בהתאמה. הערים הזולות בעולם הן דר אס סאלאם בירת טנזניה וסופיה, בירת בולגריה עם שכר דירה של 500 דולר (1,740 שקל) ו-672 דולר (2,337 שקל) בהתאמה עבור דירת 120 מ"ר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
64 שנות שכר דירה לרכישה בטייפה
בניגוד למדד הנהוג בארץ למדידת יוקר הדירות, של מספר המשכורות הממוצע לו נזקקים לרכישת דירה, אתר הגלובל פרופרטי גייד בוחן את מספר שנות תשלום שכר דירה לו נזקקים תושבי העיר לצורך רכישת דירת 120 מ"ר לפי מדד זה תל אביב נמצאת במקום ה-14 עם 29 שנות שכירות, מתחת לפראג ומעל לווינה. בטייפה, בירת טיוואן נדרשים למספר הגבוה ביותר של שנות שכירות 64 שנים ובקישינב, בירת מולדובה ובקינגסטון, בירת ג'מאייקה נדרשות 10 שנות שכירות בלבד.
לשם השוואה, בפריז תזדקקו ל-26 שנות שכירות, בניו יורק ל-23 שנים, בסידני 22 שנים, בטוקיו ובאמסטרדם 18 שנים ובבואנוס איירס 14 שנים בלבד.
ובאילו ערים תשיגו את התשואה הגבוהה ביותר על שכירות? שלושת המובילות הן קישינב, בירת מולדובה, קינגסטון בירת ג'מאייקה וקהיר עם תשואה שנתית של 10%, 9.75% ו-9.4% בהתאמה. שלושת הערים עם התשואה הנמוכה ביותר הן טייפה, בירת טייוואן, מונקו ואנדורה עם 1.57%, 1.9% ו-2.04% בהתאמה. תל אביב מדורגת במקום ה-71 מתוך 84 (או במקום ה-14 מלמטה) עם תשואה יחסית נמוכה של 3.45%, מתחת לווינה ומעל לפראג.
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.ישראלי מצוי 09/10/2018 01:41הגב לתגובה זו70 שנה לאחר הקמת המדינה ניתן לקבוע בוודאות שזאת מדינה של רודפי בצע מגעילים לדורות הבאים יהיה בלתי אפדשרי להתפתח כאן והפערים כבר עצומים, אתם יכולים להתלונן על הממשלה מהיום עד עוד שנה על מחירי הדירות המופקעים, ובצדק תתלוננו אבל את שכר הדירה בעלי הבתים קובעים, וכולכם נבלות!!! מחירי עתק על כלום ושם דבר תתביישו
- 6.עם של פראיירים גדולים (ל"ת)בדבכט 06/04/2014 23:20הגב לתגובה זו
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 06/04/2014 19:47הגב לתגובה זואבל במקום זאת היא מטילה עליהם מיסים בקניה ובמכירה, וזה לפני שדיברנו על הסיכון אם נופלים על שוכר בעייתי !
- 4.מי משלם 11,400 לדירה בתל אביב? הממוצע אולי 8,500 (ל"ת)התשואה בעצם 2.8% 06/04/2014 18:14הגב לתגובה זו
- 3.ווזווז 06/04/2014 16:41הגב לתגובה זויחסוך לי אלפי שקלים בחודש. לא רק בדיור אלא גם במזון ובכל ההוצאות.
- 2.זו בועה?? למדינת היהודים היחידה שעתודות הקרקע בה יגמרו? (ל"ת)כן תחכו לירידות מחיר 06/04/2014 14:52הגב לתגובה זו
- 1.תל אביבי 06/04/2014 13:21הגב לתגובה זולא באמת חייבים לקנות דירה דווקא במערב העיר, במרחק הליכה מהטיילת וחוף הים, למרות שאין ספק שזה מגניב יותר. לא רוצה לעשות פרסומת לפרוייקט ספציפי, אבל במזרח ת"א יש כיום כמה פרוייקטים חדשים, בהם אפשר לקנות דירת 4 חדרים, חדשה מקבלן, ב 1.6 מיליון. 5 חדרים, חדשה, עולה 1.8 מיליון. אלו מחירים של חולון ופ"ת. דירות ישנות עולות פחות כסף.
- לא זכור לי שראיתי מחירים כאלו (ל"ת)איפה בידיוק? 06/04/2014 22:22הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
