שר השיכון: "ירידת מחירי הדירות תחל בשנת 2014 ותימשך ב-2015 ו-2016"

כך אמר היום אורי אריאל בכנס התחדשות עירונית. "צריכים להרוס שטחים עצומים של דירות ישנות, סמכויות רבות יעברו לוועדות המקומיות"
לירן סהר | (36)

"אנחנו מאמינים גדולים בהתחדשות עירונית וחושבים שזה בין המפתחות לפתרון בעיות בדיור בישראל, וזו החלופה הטובה ביותר כשבוחנים את כל האפשרויות בין בנייה בכסיף ליד ערד ובין בנייה בשיפולי הערים. צריכים להרוס שטחים גדולים של דירות ישנות, חובת ההוכחה עלינו. אי אפשר להתעלם מכך שוועדות התכנון בתמונה, זה לא באחריותי", כך אמר היום אורי אריאל, שר הבינוי והשיכון בכנס התחדשות עירונית של 'מידע כנסים'.

לדבריו, המטרה היא להוריד את המחירים. "לקראת סוף 2014 המחירים יחלו לרדת, זה לא דבר מובן מאליו. שנת 2013 היא מבוזבזת, החצי שנה השנייה הייתה מבוזבזת עוד יותר בגלל הבחירות לרשויות המקומיות. בסוף 2014 תהיה ירידה קטנה במחירי הדירות שתימשך ב-2015 ו-2016. אנחנו הולכים לעשות שינוי ולהקים אתר נגיש לציבור שיהיה בו את כל המידע על השיווקים בישראל, כל אזרח יוכל להקיש על העיר שמעניינת אותו וכמה דירות ישווקו. יש הרבה מאוד שכונות ישנות שראוי להעביר אותן מהעולם, כולל בירושלים ותל אביב ולהביא רווחה גם לתושבים, בלי הכלכלה זה לא יזוז, המדינה לא תסבסד את זה אלא במקרים מאוד מיוחדים."

לגבי המחסור בכוח אדם בענף הבנייה, אמר אריאל: "מה לא עשינו? במשחק הזה שהוא שווה בלי הבאת הפועלים הסיניים, עם כל הכבוד לרומנים, ההונגרים, בסוף הקבלנים רוצים פועלים מסין כי הם עובדים הכי טוב, אך הם הכי יקרים, אין מי שעונה בסין. מבקשים להביא 15 אלף פועלים, רובם מסין, אישרנו 4,000 פועלים מיהודה ושומרון, אם נצטרך עוד מיהודה ושומרון יהיו עוד."

תגובות לכתבה(36):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 32.
    צביקה דורון יועץ נדל 09/11/2013 09:22
    הגב לתגובה זו
    אם ארה"ב תאפשר לאיראן פצצה כפי שאפשרה לצפון קוריאה, שוק הנדל"ן הישראלי ייחלש מהרבה סיבות. בתור יועץ נדל"ן ארצי לדעתי כל רוכש של דירת השקעה צריך לתכנן את מיקום הרכישה.
  • 31.
    ישראל ישראלי 09/11/2013 06:24
    הגב לתגובה זו
    עלו לארץ מיליון עולים, היה לכולם מקום מגורים, ניבנו ע"י שרון שכונות חדשות והמחירים לא עולו כמו היום. אורי וביבי תתפטרו.
  • 30.
    אורי רק התחיל.השם לא רצה את אטיאס. מי אתה שתקבע (ל"ת)
    זחש 08/11/2013 23:51
    הגב לתגובה זו
  • 29.
    לשר השיכון אתה לא יותר טוב מאטיאס, לך הביתה (ל"ת)
    ישראל ישראלי 08/11/2013 15:51
    הגב לתגובה זו
  • 28.
    בטלני הימין בפעולה. פה גדול ומוח קטן ותוצאה אפס. (ל"ת)
    בנט+אריאל+לפיד=0 08/11/2013 15:24
    הגב לתגובה זו
  • 27.
    מי שהקשיב לבדיות של שר השיכון הקודם הפסיד 250,000 שקל (ל"ת)
    קשקשנים בשקל 08/11/2013 15:15
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    עוד שר שיכון שדואג רק לחרדים ולמגזר שלו - מתנחלים (ל"ת)
    ישראל ישראלי 08/11/2013 12:54
    הגב לתגובה זו
  • 25.
    עדיף שתשתוק אם אתה לא עושה כלום (ל"ת)
    שרלטן ועוד עם כיפה 08/11/2013 10:33
    הגב לתגובה זו
  • 24.
    ב 2016 תשלח צו 8 בדואר אויר לברלין חפש אותנו בסיבוב (ל"ת)
    שרלטן הפחתה לנביא? 08/11/2013 10:31
    הגב לתגובה זו
  • 23.
    לשר השיכון ב 2016 דור שלם יעלם ומעמד הביניים יתרסק סופי (ל"ת)
    שר השיכון:גג עד2020 08/11/2013 10:27
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    שר השיכון נבואה ניתנה ל.... עד 2016 לא יהיה מ.ביניים (ל"ת)
    שר השיכון: אני נביא 08/11/2013 10:24
    הגב לתגובה זו
  • 21.
    שר השיכון: אני רק שנה בתפקיד חייב לפחות עוד 3 שנים (ל"ת)
    שר השיכון: אל תדאגו 08/11/2013 10:22
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    שר השיכון: מחירי 2008 כבר ב 2030 בחרו בי לקדנציה נוספת (ל"ת)
    שר השיכון: אל תדאגו 08/11/2013 10:21
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    שר השיכון: מקסימום עד ב 2020 כבר ממש תרגישו שינוי:))) (ל"ת)
    שר השיכון: תסמכו עלי 08/11/2013 10:20
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    עודדו משקיעים למכור דירות שמחזיקים להשקעה - מיסוי נכון (ל"ת)
    פיתרון מהיר וחכם 08/11/2013 09:05
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    ערן 08/11/2013 08:48
    הגב לתגובה זו
    הבטלנות שלכם מהווה פגיעה אנושה במפעל הציוני לא ברור לי אם הגורמים הרלוונטים משתמשים בבועת נדלן כדי להניע כלכלה מקרטעת או שהם פשוט לא מסוגלים להתמודד עם התופעה או שהם עצלנים מדי מכדי להתמודד אתה. בכל מקרה בועת הנדל"ן לא תוביל אותנו למחוזות טובים וכל מי שחושב שהוא מליונר כי הבית שלו שווה מליוני שקלים צריך להבין שבקצב הזה בקרוב דולר אחד יהייה שווה אלפי שקלים
  • המחנה הלאומני=בטלנים נהנתנים אפסים מושחתים. (ל"ת)
    ההוכחה=עושק הציבור 08/11/2013 15:29
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    נעם 08/11/2013 08:25
    הגב לתגובה זו
    תפסיקו כבר עם הבירבורים שנמשכים שנים על גבי שנים. עד היום הפסדתי מעל חצי מיליון שקל משנת 2007 והכל בגלל אנשים שרצו לעיתונות ורשמו את הכתבות חסרות עמוד שדרה שנכתבות. עד שאין תוצאות בבקשה מכם לא להפוך לנביאים, כי נביאים זה כבר מזמן לא בדורנו.
  • 15.
    צביקה דורון 08/11/2013 06:57
    הגב לתגובה זו
    זאת ההזדמנות לתת עוד 4 קומות במרכזי הערים בשביל תמ"א 38/2 הריסה ובניה. המון פרוייקטים תקועים בגלל חוסר כדאיות ליזמים ולפעמים זה נופל בגלל חישוב של קומה אחת
  • 14.
    כן ממש לפני הבחירות חחח מושחתים אפסים (ל"ת)
    תום 08/11/2013 00:14
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    אני ממתין למוצא פיך כמו לאמת צרופה (ל"ת)
    אריק 07/11/2013 22:21
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    ציון 07/11/2013 19:29
    הגב לתגובה זו
    זה המינימום שהממשלה צריכה לעשות עבור צעירים לאחר שירות בצהל שתורמים למדינה מסכנים את חייהם יש הרגשה שהמדינה בוגדת בצעירים שתורמים ומקשה עליהם ליבנות עתידם במדינה שהגנו עליה לא פלא שהיום בחדשות פרסמו שיש פחות מיתנדבים לשירות קרבי אין תיקווה אז אין עבור מה
  • הם שדדו מאיתנו גם את התקווה. (ל"ת)
    חלאות מושחתות 08/11/2013 15:30
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    רון 07/11/2013 18:21
    הגב לתגובה זו
    כדאי שתזיזו את הישבנים מהספסלים בכנסת ותתחילו לבנות, אחרת יבוא כזה פיצוץ שאתם לא תשכחו. לא יתכן מצב שזוג צעיר לא יכול לבנות את חייו במדינת ישראל.
  • דווקא המתנחבלים מרוצים מאוד. בואו להתנחבלויות. (ל"ת)
    מקבלים וילות במתנה 08/11/2013 15:31
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    יש עוד פריירים שמאמינים? תחכו ותשלמו יותר. (ל"ת)
    אייל 07/11/2013 16:45
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    שר השיכון של המנחלים ;;;;;; (ל"ת)
    רני 07/11/2013 16:42
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    המחירים ירדו במיתון שיגיע. 25%. (ל"ת)
    למה אתה דואג ? 07/11/2013 16:26
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    חכו עוד כמה שנים......פחחחחח..... (ל"ת)
    פחחחחחח 07/11/2013 16:25
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אלוני 07/11/2013 16:21
    הגב לתגובה זו
    אפשר להוסיף עוד שקרנים לרשימה
  • 5.
    צביקה דורון 07/11/2013 16:11
    הגב לתגובה זו
    אין מה להרוס בניינים במרכז תל אביב ולבנות חדש כי מחירי הדירות במגדלים יגיעו ל 4 מיליון וזה לא לצעירים. תהרסו שכונות ישנות בלוד וחיפה ותביאו לשם צעירים.
  • 4.
    מה עם בית מקדש? (ל"ת)
    הזוי 07/11/2013 16:03
    הגב לתגובה זו
  • בית המקדש יעלה מליארדים בשביל עדת מטורפים. (ל"ת)
    וגם זה על חשבוננו 08/11/2013 15:33
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הכל דיבוריםםםם. (ל"ת)
    אייל 07/11/2013 15:58
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מיתון2014-17=בועה50%בפיצוץ!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 07/11/2013 15:51
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קבלן,בנק,ממשל=מונופול שיווק הרצת פראייר=מיתון=סופר בועה (ל"ת)
    דמגוג=קפיטליזם חזירי 07/11/2013 15:44
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.