דירה בתחפושת: איך מקפיצים ערך דירה ב-120 אלף שקל - דוגמאות ברוח החג
בשנים האחרונות עם הזינוק במחירי הדירות כל אחד נעשה "נדל"ניסט" מבין עניין, וכאשר מדובר בנו הישראלים אז ההבנה לא פעם זוכה לפרשנויות רבות כאשר גבולות ההגדרה של נכסים נמתחים לא פעם למחוזות חדשים. במיוחד עבור פורים, כאשר רבים יוצאים לחוצות העיר בתחפושות, Bizportal בחן דירות שהתחפשו למשהו אחר לגמריי - ששווה יותר.
הגדרת המושג פנטהאוז זוכה לפרשנויות ההולכות ומתרחקות יותר ויותר מהמושג המקורי ככל שחולפות השנים - מה ההבדל בין דירת פנטהאוז עם מרפסת בשטח של 15 מ"ר ופנטהאוז עם מרפסת בשטח של 100 מ"ר?
כיצד מגדירים פנטהאוז?
ההבדל הוא שאין בעולם פנטהאוז שהמרפסת שלו היא בשטח 15 מ"ר, אלא אם כן הוא בשטח בנוי של כ-2 מ"ר ומתאים לבובת ברבי. דירת פנטהאוז היא דירה המצויה על גג הבניין, בקומה הגבוהה ביותר ומוקפת לפחות בשלושה צדדים במרפסת היקפית. המרפסת רחבה יותר מול חדר המגורים, הסלון, וצרה יותר בצדדים.
דירה ששטח המרפסת שלה הוא 15 מ"ר היא פשוט דירה עם מרפסת, לא פנטהאוז או "מיני-פנטהאוז", הנפצה של קבלנים שמטרתה לנפח את מחיר הדירה. פנטהאוז הינו נכס יוקרתי המתומחר ב-50% וצפונה מדירה בשטח דומה בקומה אחרת. כשהוא צופה אל נוף מרהיב או לים, או כשמדובר בקומה גבוהה מאוד, מחירו יכול להיות גם כפול מדירה דומה.
לפי המחירון של לוי יצחק, דירת פנטהאוז בת 5 חדרים בגוש הגדול בצפון תל אביב, עם נוף לים נמכרה ב-8.76 מיליון שקל, כאשר דירה בת 5 חדרים באותו בניין נמכרה ב- 3.21 מיליון שקל. בנוסף, דירה בקומה 5 עם נוף לים ומרפסת בשטח של 12 מ"ר נמכרה ב-3.44 מיליון שקל. דירה עם מרפסת תעלה ב-10-15% יותר מדירה זהה ללא מרפסת. שטחה של מרפסת סטנדרטית הוא 12 מ"ר, אבל יזם מפולפל שמנסה למקסם רווחים, בונה על גג אחד כמה דירות, או מתחת לקומה הגג כמה דירות עם מרפסות טיפה גדולות מהרגיל, והנה יש לנו שעטנז חדש, שניתן לכנות אותו בשם היוקרה פנטהאוז, ולבקש מחיר של פנטהאוז על סתם דירה.
משדרגים את דירת הקרקע
גם המושג דירת גן לא תמיד ברור - האם 15 מ"ר של אדנית ירוקה ליד הכניסה לבית, אשר רשומה בטאבו, יכולים לזכות בתואר הנכסף? בשביל לעשות סדר, דירת גן אמיתית, כששטח הגינה לפחות 100 מ"ר, מעלה את ערך הנכס בכ-20%. אם הדירה בת 60-70 מ"ר העלייה במחיר תהיה כ-12%-15%. ואם מדובר בגינה של 250 מ"ר, ויש כאלה, אז המחיר ינסוק ב-25-30%.
לפי המחירון של לוי יצחק, דירת 4 חדרים 110 מ"ר בשכונת הנחלים במודיעין נמכרה ב-1.42 מיליון שקל. דירת גן 4 חדרים עם גינה בשטח של כ-100 מ"ר באותו הבניין נמכרה ב-1.68 מיליון שקל. ומה עם הגינה ששייכת לכל הבניין? היא שייכת לכל הבניין ולכן גם אם גידרו אותה ועשו בה שימוש, לא הכשירו אותה לגינה פרטית . להיפך, ניתן גם לתבוע אותם על השגת רכוש. אז אם מוכרים לכם דירה כזאת, ואומרים שכולם, ממש כל השכנים מסכימים, אל תקנו.
תרבות מרתפי היוקרה
ועל הדופלקס עם המרתף שמעתם? עם ישראל מת על דירות מיוחדות. לרכוש דירת 4 או 5 חדרים זה בנאלי. אבל דופלקס, או דופלקס עם מרתף שהוא יחידת דיור? זה כבר נשמע הרבה יותר סקסי.
אז מה זה באמת? זו אותה דירת קרקע מקודם, שהיזמים בחוכמתם מנצלים את שטח הקרקע שפעם היה מתחת לעמודים והיום הוא מתועל לדירה. ומאחר וממילא הוא בונה מרתפי חניה ומחסנים במרתף, מה יותר פשוט מאשר לשייך ולהצמיד חלק מהמרתף לדירת הקרקע. כך נוצרת לה דירה בעלת שני מפלסים שהופכים אותה לדופלקס יוקרתי. יש קבלנים שעוד מוסיפים לחגיגה גם את הדירה בקומה הראשונה, שממש קשה למכור אותה והיא בדרך כלל נמכרת במחיר הכי זול בבניין, ויוצרים ממש דירת טריפלס עם מרפסת גדולה ומוכרים אותה במחיר ממש ממש גבוה. לפי המחירון של לוי יצחק, טריפלקס גן עם מרתף בתל ברוך צפון נמכר ב-3.85 מיליון שקל.
מה פתאום חצי חדר? נכנסים כאן ארון, מיטה ושולחן
לאחרונה שוב חזרו לבנות חצאי חדרים, אלה שרוכשים חושבים שקונים מציאה, ואלה שמוכרים - טוב, הם בוודאי עושים עסקה טובה. זה לא שהקבלן בונה הרבה יותר מטרים או שהפער בין דירות בנות 3 חדרים לבין אלה בנות 3.5 חדרים הוא גדול בשטח. ממש לא. לעיתים השטח אפילו מקוצץ מאזורים אחרים או חדרים אחרים והפער במ"ר הוא זניח לחלוטין, 3-4 מ"ר ואפילו פחות. העניין הוא בעיקר בעניין החלוקה: מחלקים את הדירה כך שהיא תהיה בת 3.5 חד' במקום 3 חדרים או 4.5 חדרים במקום 4. חדר רגיל כידוע צריך להיות גדול מ-8 מ"ר. חצי חדר שטחו כ-6 מ"ר, העיקר שיעמוד במפני עצמו ותהיה לו כניסה נפרדת וחלון.
לבנות חדר עולה לקבלן מקסימום 3,500-4,000 שקל למ"ר. אם הוא כמעט ואינו מוסיף מ"ר לשטח הדירה אלא רק מחלק אותה בחוכמה בצורה שונה, אז עולה לו עוד פחות, הרבה פחות. לעיתים ממש לא עולה דבר. לעומת זאת למכור זה כבר סיפר אחר: 15 אלף שקל לפחות ומעלה למ"ר, תלוי במיקום. כך שהוא מוכר חצי חדר בשטח של 6 מ"ר ב-100-200 אלף שקל. ואם הוא מוכר לפי מספר חדרים - אז הוא מוכר דירה יקרה יותר מבלי שהעלות שלו תגדל בהרבה. בשכונת נווה גן בפתח תקווה נמכרה דירת 4 חדרים 100 מ"ר ב-1.42 מיליון שקל, באותה השכונה ובאותה הקומה נמכרה דירת 4.5 חדרים 102 מ"ר ב-1.54 מיליון שקל, הפרש של 120 אלף שקל הנובע מהזזת קירות פשוטה.
כתבות מעניינות נוספות:
- 3.הגיעה הזמן לשוב למכירה במ"ר. דיירים מעדיפים חלוקה עצמית (ל"ת)נמאס 24/02/2013 10:13הגב לתגובה זו
- 2.עמי 24/02/2013 09:55הגב לתגובה זותמיד אנחנו חושבים שאנחנו הכי טובים, ממקסמים רווחים מהירים אבל אבל הורסים מוניטין לשנים הבאות, אכול היום כי מחר תמות
- 1.מדינת קומבינה -כל פלצן נהייה מתווך מומחה ! פראיירים (ל"ת)אנונימי 24/02/2013 09:46הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית
בשנה האחרונה נרשמה פעילות ערה בשוק הנדל"ן בירושלים, בעיקר בזכות רכישות נרחבות של דירות על ידי תושבי חוץ. קהילות יהודיות אמריקאיות, כמו הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק וקהילות חרדיות משנות את מפת הדיור בעיר ומשפיעות על מחירי הדירות, אופי השכונות והתחדשות עירונית
שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בת"א שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את "הניתוק" של ירושלים משאר המדינה?
ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.
דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים.
בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יתקרב לכ-1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד ממד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינם משמשים למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהם בעצם "תופסים" דירה לישראלים.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.
