מסימני דשדוש הנדל"ן: צניחה של 32% בהכנסות ממיסוי מקרקעין; ירידה חדה בגבייה בת"א

כך עולה מנתוני ביצוע התקציב והכנסות המדינה לחודש אפריל. בשליש הראשון של השנה נצבר חוסר בגביית מיסים של כ-1.7 מיליארד שקל
לירן סהר | (6)

מצבה הכלכלי של ישראל מצוין? לפי נתוני ביצוע התקציב והכנסות המדינה לחודש אפריל 2012 הגירעון בפעילותה התקציבית של הממשלה הסתכם ב-2.6 מיליארד שקל כאשר הגירעון המצטבר הסתכם לסך של 32 מיליארד שקל, זאת לעומת 30.8 מיליארד שקל בחודש מארס.

הכנסות רשות המסים בחודש אפריל 2012 הסתכמו בכ- 16.6 מיליארד שקל, דומה להכנסות באפריל 2011; בניכוי תיקוני חקיקה והתאמות, נרשמה ירידה ריאלית בשיעור של 3.4%. ירידה בהכנסות נרשמה במסים הישירים בשיעור של 4.8%, במסים העקיפים נרשמה ירידה נמוכה יותר בשיעור של 1.9%. יש לציין כי גם השנה וגם בשנת 2011 נדחו החזרי מע"מ לחודש מאי בשל חג הפסח.

בחודשים ינואר - אפריל 2012 נצבר חוסר בגביית המסים, מול היעד שנקבע (כולל אגרות) בסכום של כ-1.7 מיליארד שקל , בחלוקה הבאה: כ-870 מיליון במסים עקיפים וכ- 730 מיליון שקל במסים ישירים וכ- 140 מיליון שקל באגרות. יש לציין כי חוסר של כ- 1.6 מיליארד שקל נצבר בחודשים ינואר-מארס (מתוכם 1.1 מיליארד במארס) ואילו בחודש אפריל נצבר חוסר של כ- 130 מיליון שקל בלבד.

ההכנסות ממיסוי מקרקעין הסתכמו ב-425 מיליון שקל, ירידה ריאלית של 32.3% לעומת אפריל 2011. מניתוח לפי סוגי מס עולה כי במס שבח נרשמה ירידה של 35% ובמס רכישה נרשמה ירידה בשיעור של 38%. הירידה החדה בגבייה הקיפה את כל האזורים למעט חיפה. אזור תל אביב ואזור השפלה המרכזים כשליש מגביית מיסי מקרקעין בולטים בשיעורי ירידה חדים (מעבר לממוצע הארצי) מאז תחילת השנה.

הגבייה משוק ההון הסתכמה ב- 218 מיליון שקל, ירידה בשיעור של 10.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחלוקה בין ניירות ערך וריבית אנו עדים לירידה בשיעור של 34% בגבייה מניירות ערך, הנובעת ככל הנראה מהמכירה הרעיונית שבוצעה בסוף 2011. בגבייה מריבית נרשמה עליה בשיעור של 11%.

הכנסות המדינה ממס דלק עלו בשנה החולפת ב-2.1% והסתכמו בחודש אפריל ב-1.133 מיליארד שקל, לעומת 1.085 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    תהל 06/05/2012 14:12
    הגב לתגובה זו
    וכרגע הדירה מוצעת למכירה שוב בפחות 200000 אלף שקל כך שביטול העיסקה היה משתלם .. ואני מתמקחת כרגע שוב על קנייתה עם גורם צד ג' בפחות 300,000אלף שקלים כך שכדאי לא למהר .. אלא לתת לנפילה לקרות ואז להיכנס לפי הצפי מי שיכול לחכות עוד חצי שנה , או שנה יהיה עדיף הדירות ירדו בעוד אחוזים רבים ..
  • 5.
    תהל 06/05/2012 14:10
    הגב לתגובה זו
    ואני בעד שהדור הצעיר יוכל לקנות בית ולחיות בכבוד .. דיי לעוני המכפיר בגלל כמה שרלטנים שלא שבעים
  • 4.
    גדעון 06/05/2012 13:47
    הגב לתגובה זו
    לאור הנתונים שמפורמים בכתבה ברור לגמרי למה ביבי מפחד מהתקציב הקרוב ולכן מעדיף קודם להיבחר ואחר כך לנקנק אותנו.כל יום שישי אנחנו מתכנסים בסלון לקטר. בעוד שלשה חודשים נראה אם מעבר לקיטורים משתתפי המחאה החברתית יגיעו לבחור או שיבחרו שוב ללכת לים. המחאה החברתית זה להעלות את אחוז ההצבעה ל 80% למשל כמו בבחירות בצרפת. אם זה יקרה החבורה שעובדת עלינו כל יום עם נתונים מזויפים של אבטלה נמוכה ניהול אחראי של המדינה תלך הביתה. להיבחר ואחר כך לנקנק אותנו.
  • 3.
    נוחי 06/05/2012 13:00
    הגב לתגובה זו
    אנחנו נשבור את הקבלנים !! ....הם צריכים את הכסף שלנו יותר ממה שאנחנו חייבים את הדירות שלהם !! אל תשכחו את זה !!!!!
  • 2.
    קבלן 06/05/2012 11:46
    הגב לתגובה זו
    צפי לירידה של 25% במחירי הדירות החדשות המרכז לכיוון המליון חיפה לכוון ה-800 א' ש" ח. אל תשלמו שקל יותר.
  • 1.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 06/05/2012 11:45
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.