ד"ר שראל: "הצעד של פישר לא יצנן את שוק הנדל"ן ולא ייקר את מחיר המשכנתאות"

בנק ישראל הכריז היום (ד') על הצעד המשמעותי ביותר שבוצע עד כה להגבלת תנאי המשכנתאות. אם עד כה, הסתפק בנק ישראל בהנחיות לבנקים שמשמעותן ריתוק הון בעבור משכנתאות מסוכנות וכו', הפעם פישר הולך צעד קדימה ולמעשה אוסר מתן משכנתאות חדשות בהן רכיב הריבית המשתנה עולה על 33.3%. אולם, למרות הצעד האגרסיבי, רבים בענף הנדל"ן סבורים כי הפעולה תסב יותר נזק מתועלת.

דן הרווארד, ממחלקת המחקר של דויטשה בנק, טוען כי המשכנתאות ככל הנראות צפויות להתייקר. "שיעורי הריבית על משכנתאות צמודות מדד בריבית קבועה למשך תקופת חיי הלוואה ממוצעת של 15-20 שנה נעים סביב 2.9%-3.2% או כ-6% בתוספת המדד. שיעור ריבית במסלול זה גבוה בהרבה יותר משיעורי הריבית במסלול הפריים שנעים סביב 3%-3.5%. המשמעות היא שיכולת רכישת בית של הקונים תיפול ולכך תהיה השפעה על עליית מחירי הנדל"ן בישראל".

מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל, אומר כי צעד זה לא צפוי לצנן את שוק הנדל"ן ולפי הבנתנו הוא אף לא מתיימר לעשות כן מאחר שאיננו מגביל את סכום המשכנתה שניתן לקחת אלא רק את הרכבה. "מאחר ובשוק המשכנתאות אין ארביטראז' משמעותי, שאר מסלולי הריבית מתמחרים בקירוב את אותו קצב העלאת הריבית הגלום במסלול הריבית המשתנה, כך שצעד זה לא אמור לייקר את המשכנתאות בחישוב כולל. לכן, סך הביקושים לדירות לא צפויים לקטון באופן משמעותי וכתוצאה מכך גם מחירי הדירות לא יושפעו. אם בנק ישראל מוטרד ממחירי הדירות (למשל מהסכנה להיווצרות בועה), דרך יעילה העומדת לרשותו על מנת לצנן את הביקושים לדירות היא העלאת ריבית ו/או הגבלת גובה המשכנתה הכולל כאחוז משווי הדירה".

דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות במרכנתיל, אומר כי אם לא ניקח בחשבון העלאות ריבית נוספות שצפויות בהמשך השנה, הריבית על משכנתא חדשה שתילקח החל מיום יישום ההוראה, תהיה גבוהה בכ-1% מרמת הריבית הממוצעת בהלוואה הניתנת כיום. "בסכום משכנתא הממוצע הנלקח כיום, העומד על כ-600 אלף שקל ל-20 שנה, ההבדל בהחזר החודשי צפוי להגיע ליותר מ- 300 שקל בחודש. למרות ההתייקרות בהווה, הרי שהלווים יזכו להגנה מוגברת מהתייקרות ריבית ככול שתהייה בעתיד". לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "החלטת נגיד בנק ישראל סטנלי פישר על הורדת גובה המשכנתא מ-60% ל-40% תפגע בכולם ובראש ובראשונה בשכבות החלשות ותרחיק עוד ועוד זוגות מהדרך לרכישת דירה". דנוס מדגיש כי ישנן מספר דרכים בהם ניתן לצנן את ענף הנדל"ן ובחלקן הממשלה עוסקת במרץ, דוגמת הגדלת ההיצע, קידום מהיר של תוכניות ועוד. במקביל, הוא מציין, יש לפתוח בערוצי פעולה נוספים שיתמקדו בדרכים לעזור למשפחות ולזוגות צעירים לרכוש דירה ולאפשר להם לעשות זאת למרות המחירים הגבוהים בכל רחבי הארץ. גם המשקיעים עלולים להיפגע והם, הוא אומר, כוח מניע של הנדל"ן ובלעדיהם עלול הענף להיכנס לקפאון עמוק.

מוטי כידור, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, טוען כי מדובר בפגיעה נוספת בזוגות הצעירים המעוניינים לרכוש דירה בישראל על ידי ייקור ההחזר החודשי שיאלצו לשלם עבור המשכנתא . "מקבלי ההחלטות בישראל עומדים חסרי אונים מול עליית מחירי הדירות, אך במקום להמשיך ולהשקיע מאמצים בהגדלת היצע הדירות שזהו הפתרון היחידי ליצירת יציבות במחירים , הם מנסים להקטין את הביקושים לדירות על ידי הטלת חסמים על רוכשי הדירות".

לעומתם, ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל, תומך במהלכיו האחרונים של פישר, וסבור כי ההנחיות החדשות שהוציא מעידות על צעדים אחראים ושקולים, המגנים על הצרכן הישראלי ועל ענף הנדל"ן כולו. אולם רסקין טוען כי הגבלת מימון לרוכשי הדירות עלולה לגרום ליזמים רבים לתהות אם זו העת להיכנס לפרויקט מגורים חדש, והיא עלולה לפגוע בתהליך האצת הבנייה שהממשלה עצמה מנסה לעודד. זאת ועוד, המאבק שהכריזה עליו הממשלה ברוכשי הדירות להשקעה - שהם בפועל בעלי הדירות להשכרה - ובגזירות מס הרכישה החדשות, לא תורם להיצע דירות להשכרה. "כשלא רוצים משקיעים אז מחירי השכירות עולים. לא מבינים שאם נוגעים בצד אחד, זה פוגע גם בצד השני".