האם מס רכישה צריך לכלול גם את הזכויות להשתמש בבריכה ובספא?
בפסק דין חשוב שניתן באחרונה על ידי ועדת הערר של בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, נדונה סוגיה עקרונית הנוגעת לחיובים של מס רכישה על עסקה מורכבת שכללה רכישת מקרקעין וזכויות שימוש במתקנים במגדל מגורים יוקרתי. המחלוקת נסבה סביב השאלה אם יש לחייב את כלל העסקה במס רכישה, או שצריך להפריד בין רכישת הקרקע לבין רכישת זכויות השימוש במתקנים, כפי שטענה הרוכשת.
החברה העוררת, שעסקה ברכישת זכויות מקרקעין במרכז ירושלים, חתמה על עסקה לרכישת חלקות בעיר, שבמסגרתה רכשה לא רק את הזכויות במקרקעין אלא גם את הזכות להשתמש במתקנים שנמצאים ליד, ששייכים למגדל יוקרתי שממוקם בסמוך. זכות השימוש כללה גישה לספא, בריכה ומקווה טהרה שמצויים במגדל המגורים השכן.
החברה ביקשה להפחית שווי של 24 מיליון שקל מתוך 305 מיליון שקל צילום: ביזפורטל
העוררת טענה כי יש להבחין בין רכישת הקרקע לבין רכישת זכויות השימוש במתקנים, וטענה כי זיקת ההנאה שנרכשה אינה חלק אינטגרלי מהמקרקעין עצמם, ולכן אין לחייבה במס רכישה בגין רכיב זה בעסקה. החברה ביקשה להעריך שווי של כ-24 מיליון שקל מתוך סכום כולל של 305 מיליון שקל, ששולמו כתמורה עבור זכויות השימוש במתקנים - ולהוציא סכום זה מהחישוב הכולל של מס הרכישה.
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים: מדובר בהפרדה מלאכותית
מנגד, רשות מיסוי מקרקעין, באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים, דחתה את טענות העוררת וטענה כי מדובר בעסקה אחת כוללת לרכישת מקרקעין, שבה זכויות השימוש במתקנים הסמוכים הן חלק בלתי נפרד מהמקרקעין שנרכשו. על פי רשות המסים, ההפרדה בין רכישת המקרקעין לבין זכויות השימוש היא הפרדה מלאכותית, שנועדה להפחית את גובה מס הרכישה שחל על העסקה.
הרשות טענה כי כשהעוררת מוכרת דירות בפרויקט המגורים שבבעלותה, אין היא מפצלת בין שווי הקרקע לבין שווי זיקת ההנאה, ולכן אין לה עילה להבחין בין השניים במקרה זה. יתרה מכך, נטען כי זכות השימוש במתקנים משביחה את ערך המקרקעין, ולכן יש לראות אותה כחלק מהעסקה כולה.
הדיון התמקד בשאלה אם זיקת ההנאה שנרכשה מהווה חלק מהותי ובלתי נפרד מהמקרקעין, או שמדובר בזכות נפרדת שאינה חייבת במס רכישה. השופט דורות פתח את הדיון במקרה בהתייחסות להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, שקובעת כי זכות במקרקעין כוללת לא רק בעלות - אלא גם זכויות שימוש שונות שמאפשרות הנאה מהמקרקעין, אם כי החוק אינו כולל במפורש זיקת הנאה בהגדרה הזו.
- בעלי הבית התחרטו בדקה ה-90 - וישלמו 850 אלף ש'
- הקורונה היא אירוע מסכל? קניון TLV נגד חברת התכשיטים
- תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
- המוסד לביטוח לאומי ביטל קצבה בגלל רכישת רכב - האם זה מוצדק?
השופט קבע כי מהות העסקה היא מכירה של זכויות מקרקעין כוללות, וזכויות השימוש במתקנים הן חלק בלתי נפרד מהעסקה. "הפרדה בין המקרקעין לבין זיקת ההנאה היא מלאכותית ואין לה מקום," קבע השופט. הוא ציין כי מדובר בעסקה אחת כוללת שנחתמה בין הצדדים, וכי הן ההסכם והן אופן הדיווח לרשויות מצביעים על כך שהצדדים ראו בזכויות השימוש כחלק אינטגרלי מהמקרקעין עצמם.
עוד צוין כי העוררת עצמה לא פיצלה בין זכויות אלה כשדיווחה על מכירת הדירות בפרויקט שבנתה. לפי פסק הדין שפורסם, "העוררת עצמה ראתה בזכויות השימוש במתקנים כחלק מהותי מרכישת הדירות".
ועדת הערר שמה דגש על הפרשנות הכלכלית של העסקה, ולא רק על הצדדים הפורמליים שלה. בפסיקתו, ציין השופט דורות כי החוק למיסוי מקרקעין מכוון להסתכלות על התוכן הכלכלי של עסקה ולא על צורתה החיצונית. כך, גם אם ההסכם כלל שני מרכיבים, אחד מהם הנוגע למקרקעין והשני לזכויות השימוש, יש לבחון את מהות העסקה כולה ולא להפריד בין הרכיבים באופן מלאכותי.
השופט הבהיר כי אם היו מנסים לבצע הפרדה מלאכותית בין רכישת הקרקע לזכות השימוש במתקנים, היה הדבר פותח פתח להימנעות ממס בעסקות דומות אחרות, ולכן יש לשמור על עקרון אחידות במס.
הפסיקה מחזקת את עמדת רשות המסים
בסיכומו של דבר, קבע השופט דורות בפסק הדין שפרסם כי העסקה כוללת במלואה את זכויות השימוש במתקנים, ולכן יש לחייב את כל העסקה במס רכישה - בהתאם לסכום הכולל של 305 מיליון שקל. הטענה שהוצגה על ידי העוררת כי מדובר בשתי עסקות נפרדות נדחתה, והערעור נדחה במלואו. כמו כן, העוררת חויבה בתשלום הוצאות משפט בסכום כולל של 40 אלף שקל.
פסק הדין מהווה תקדים חשוב בתחום מיסוי המקרקעין - בייחוד בכל הנוגע להפרדות מלאכותיות בעסקות מורכבות הכוללות זכויות שימוש במתקנים נוספים. החלטה זו מחזקת את עמדת רשות המסים, שלפיה יש לבחון את העסקה כולה ולא לפצל רכיבים שונים שלה לצורך הפחתת המס.
עקב ייצוגית בישראל: השינוי בג'ימייל שישפיע עליכם
לאחר מחלוקת משפטית על הצגת הודעות פרסומת בשירות ג'ימייל, הגיעו הצדדים להסכמה על שינוי חזותי בממשק של שירות הדואר האלקטרוני בישראל, שיבהיר את ההבדל בין פרסומות לבין הודעות מייל רגילות. בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר את ההסתלקות, שתכלול גמול למבקש בסכום
של 87.5 אלף שקל ושכר טרחת עורכי דין בסכום של 262.5 אלף שקל, אך ללא פיצוי ישיר לחברי הקבוצה - שיוכלו להגיש תביעות בנפרד
גל בריר, משתמש בשירות הדואר האלקטרוני של גוגל, ג'ימייל, מצא את עצמו מוטרד מהודעות שנראו לו כמו דואר אלקטרוני רגיל, אך בפועל היו פרסומות. לטענתו, גוגל שיגרה לו ולמשתמשים נוספים הודעות פרסומת ללא הסכמתם, ובניגוד להוראות סעיף 30א לחוק התקשורת. ההודעות, כך סיפר בבקשת האישור שהגיש, הופיעו בין יתר ההודעות בתיבת הדואר, לעתים בתיקיית ה"רשתות החברתיות", ולעתים גם בתיקיית הדואר הנכנס, מבלי שניתן היה להסיר את השם מרשימת התפוצה בדרך פשוטה. אפילו הכיתוב שציין שמדובר בפרסומת - קיצור באנגלית Ad - לא היה, לשיטתו, ברור לכל נמען, ואינו עומד בדרישות החוק. עוד טען בריר כי ההודעות ניתנות לשמירה ולאחזור, משתנות בהתאם להתעניינות המשתמשים ומעוררות חשד לניסיון מכוון להטעות, בכך שהן "נטמעות בין כלל ההודעות" ונראות כאילו הן חלק מתכתובת רגילה. לדבריו, מדובר בהפרה ברורה של החוק, וגם בעשיית עושר ולא במשפט מצד החברה.
גוגל מצדה, דחתה את הטענות על הסף. בתשובתה לבית המשפט, היא הדגישה כי, "לא נגרם כל נזק למבקש או לחברי הקבוצה", וכי "חוק התקשורת לא הופר". החברה טענה כי יחסיה עם המשתמשים מבוססים על "יחסי תמורה ידועים, ברורים ומוסכמים", שבמסגרתם מקבלים המשתמשים את שירות הדואר האלקטרוני ללא תשלום, ובתמורה מוצגות להם פרסומות, מותאמות אישית או כלליות. לדבריה, ההסכמה לכך ניתנת בשלבים שונים, כבר בהרשמה לשירות, בתנאי השימוש, במדיניות הפרטיות ובדפי העזרה.
גוגל גם הבחינה בין הודעות דואר רגילות לבין מה שהיא כינתה "באנרים פרסומיים", שהם, לטענתה, חלק אינטגרלי מהשירות ומוצגים רק כשהמשתמש גולש בדואר האלקטרוני. לטענת החברה, הבאנרים שונים מהודעות רגילות: הם מסומנים במלים כמו "מודעה", "Ad" או "ממומן", אינם נשלחים בפועל אלא מופיעים בדף הדואר, לא ניתן לשמור אותם באופן אוטומטי, אינם נכללים בספירת הודעות שעדיין לא נקראו, ולצדם קיימת אפשרות לחסום או לדווח עליהם. לדבריה, מדובר ב"פרסומת דינמית" שלא נועדה להיות חלק מהתכתובת הרגילה.
בריר, בתשובתו, חזר על עמדתו שלפיה ההודעות מתחזות להיות רגילות, מוטמעות בין יתר ההודעות ואינן מובחנות מספיק. הוא חלק על טענת גוגל בנוגע להסכמה מצדו ומצד יתר חברי הקבוצה, והדגיש שהאפשרויות להסרה אינן ברורות ואינן עומדות בדרישות הדין.
- מנוע החיפוש המפורסם בעולם מגיע לנאסד"ק ומה קרה היום לפני 72 שנה
- חברת ניהול הכספים שעצרה משיכות ומה קרה היום לפני 64 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
למרות הפערים, הצדדים הגיעו להסכמה, שלפיה גוגל תשנה את הממשק בישראל כך שהודעות הפרסומת יובחנה בבירור מהודעות רגילות - הן בממשק למחשב והן במובייל. ההסכמה, שנחתמה לאחר משא ומתן ממושך, כללה הצגת הממשק הנוכחי לצד אילוסטרציה של הממשק החדש, שנועד "לחדד ולהעמיק את ההבדל החזותי". השינוי, שהחברה התחייבה לבצע בתוך 90 יום, היה כרוך, לטענת הצדדים, בשעות עבודה רבות של מעצבים, אנשי מוצר, פיתוח ומתכנתים.
שמאי מקרקעין ניסה להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?
ארבעה חברים רכשו בתוך כמה שעות ארבע דירות זהות באותו בניין ישן, וכעבור שבע שנים וחצי הם מכרו אותן באותו היום ובאותו המחיר. שלושה שילמו מס כדין, השמאי טען שזו עסקה פרטית פרטית שפטורה ממס - זה לא נכון, זו עסקה לכל דבר ועניין ויש עליה מס מלא
ב-29 באפריל 2013 חתמו בתוך כמה שעות ארבעה חברים־עמיתים מהענף - שמאי המקרקעין ערן בנטל ושלושה עורכי דין - על ארבעה חוזים כמעט זהים לרכישת ארבע דירות בבניין ישן בן שתי קומות. “כל הסכמי הרכישה של ארבע הדירות בבניין נחתמו באותו יום, כאשר התמורה והתנאים בכל אחד מההסכמים הם זהים”. המחיר היה 625 אלף שקל לכל דירה.
שבע וחצי שנים אחר-כך, ביוני 2025, מצאה עצמה החבורה במוקד פסק דין ארוך ומפורט של השופטת אורית וינשטיין בבית המשפט המחוזי בחיפה. במרכז הפרשה ניצבת המחלוקת סביב השאלה איך צריך לסווג לצורכי מס את הרווח שהפיק בנטל כשמכר את דירתו בתחילת 2016 תמורת 1.575 מיליון שקל, ביחד עם חבריו שמכרו במקביל את דירותיהם באותו מחיר. “עסקת המכירה של דירת מגורים... מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי”, פסקה השופטת, ודחתה את טענת השמאי כי מדובר בהשקעה פרטית תמימה הראויה למס שבח בלבד. יודגש כי עורכי הדין מכרו את הדירה במסגרת עסקית ושילמו מס מלא.
הטיעון של בנטל היה ברור: הוא קנה דירה להשקעה, השכיר אותה ואף לקח משכנתה “סטנדרטית למגורים”, לפי פסק הדין. לדבריו, לא היה שום מיזם משותף. “העסקה היא עסקה פרטית הונית ואינה עסקה מסחרית”, התעקש בנטל. אלא שהראיות הציגו תמונה שונה בתכלית: ארבעת הרוכשים הופיעו כגוף אחד מול המוכר, קיבלו ייעוץ משפטי מאותו משרד, בלי לשלם שכר טרחה, וחודש לאחר הרכישה חתמו על הסכם שיתוף שהגדיר במפורש כי לכל אחד מהם רבע מן הזכויות במקרקעין.
בית המשפט שם דגש על שורת אינדיקציות שהרכיבו ביחד פסיפס של התנהלות עסקית: זהות המחיר ותנאי הרכישה, הייצוג המשותף, והעובדה שהחבורה החלה לקדם תוכנית תמ״א 38 על הקרקע. “חברי המיזם פעלו יחד ובשיתוף מלא... עובדות אלו יש בהן לשקף כי המערער תרם את הידע שלו כשמאי מקרקעין ויתר הרוכשים תרמו את הידע שלהם כעורכי דין ופעלו במשותף”. בכך נחשפה ליבת הפרשה: שיתוף פעולה גלוי שרק שם על עצמו גלימה של פעילות פרטית.
- מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
- השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחת האמירות החותכות בפסק הדין מופיעה היא כי, “שילוב העובדות של רכישת הדירה... מצביע על כך שהמסקנה הסבירה יותר היא כי התקיימה התארגנות עסקית”. וינשטיין לא הסתפקה בחותמת “התארגנות”; אלא היא בחנה בקפידה גם את תקופת ההחזקה הקצרה, את רווח ההון החריג - כמיליון שקל בשלוש שנים - ואת הניסיון המצטבר של בנטל שרכש ומכר חמש דירות נוספות בעשור שלפני העסקה. בנטל ניסה להגיב לטענות כלפיו. בעדותו הוא סיפר כי הוא לא ניהל אפילו משא ומתן על מחיר הרכישה; חברו אסרף פשוט אמר לו שהדירה מוצעת תמורת 625 אלף שקל. “זה המחיר שהמוכר ביקש... זיהיתי עסקה טובה”, העיד השמאי. אלא שהפשטות הזו, קבעה השופטת, דווקא חיזקה את המסקנה שהמחיר הותאם לבניין כולו, ולא לדירה בודדת, ולא משקף שוק חופשי אלא מהלך קולקטיבי.
