ייצג את הדיירים וגם היזם, חטף ביקורת - ותבע

בראשית הדרך זה עוד נראה כמו סיפור הצלחה בהתהוות: פרויקט פינוי־בינוי שאפתני בחולון, מתחם ענק של 17 בניינים בלב אזור ותיק, יזם מוכר ועתיר ניסיון, ונציגות דיירים שנכונה לקדם תהליך ארוך ומורכב. אבל ככל שחלפו השנים - והן חלפו, שמונה מהן ליתר דיוק - התברר שתחת מעטה השיתוף והקידום מסתתר סיפור אחר לגמרי: כזה שבו השליח של היזם, אותו אדם שנשכר להחתים את הדיירים, מונה גם לנציגם. מינוי שגרר אחריו מאבק עיקש, עשרות פרסומים, שתי תביעות לשון הרע, ופסק דין אחד שמשרטט קו אדום.

הסיפור התחיל למעשה עוד לפני שהמסביר של פיקוד העורף, שריצד על המרקע שלנו לא מעט באחרונה, ד"ר חיליק סופר, הכיר את הדיירים. בספטמבר 2014 הוא חתם עם שפיר מגורים ובניין על הסכם מתן שירותים, שבו הוגדר במפורש כמי שייעודו הוא "לארגן את החתמת בעלי הזכויות בפרויקט - אך ורק לטובת שפיר". שכרו נקבע בהתאם: תשלום בגין כל עשר דירות שייחתמו, מקדמות בסכומים משמעותיים, ובונוס כספי בגובה 1% מהכנסות החברה בפרויקט כולו. אבל שני סעיפים בהסכם הפכו את העסקה הזאת לבעיה משפטית מובהקת. הראשון, התחייבות ישירה שלא לפעול עם כל יזם אחר, גם לא במו"מ ראשוני. והשני, סנקציה כספית: אם יפר את ההתחייבות, יחויב להשיב את כל הכספים שקיבל, בתוספת הצמדה, ריבית שנתית של 7%, וקנס של 150 אלף שקל. ואז, חודשיים לאחר החתימה, נבחר סופר, כך לפי גרסתו, על ידי נציגות הדיירים לשמש מנהל הפרויקט מטעמם. על הבחירה הזו לא נמצא תיעוד מסודר, פרוטוקול, או רישום של הצבעה. מבחינת ישראל כהנא, דייר במתחם ודמות פעילה בקרב בעלי הזכויות, מדובר היה בתחילתו של ניגוד עניינים מובהק - כזה שלא ניתן להשלים אתו.

שליח של שפיר – ונציג הדיירים?

המתח הלך והעמיק. כהנא החל לפרסם סדרת מכתבים והודעות בקבוצות ווטסאפ שבהן נטען כי סופר מסתיר את ההסכם, פועל בניגוד עניינים, ונאמן בראש ובראשונה ליזם - לא לדיירים. סופר, בתגובה, טען כי מדובר בקמפיין השמצה שמטרתו לפגוע בפרויקט ובשמו הטוב. הצדדים הגישו תביעות הדדיות על לשון הרע: סופר דרש 300 אלף שקל, כהנא השיב בתביעה נגדית על 70 אלף. אבל השופט אביים ברקאי, שדן בשתי התביעות יחד, הבהיר כבר בתחילת פסק הדין כי השאלות המשפטיות המרכזיות אינן רק לשוניות, אלא עקרוניות. במרכז עומדת סוגיית הנאמנות: האם אדם שמחויב חוזית ליזם – יכול לטעון לייצוג הוגן של הדיירים?

השופט ברקאי פירט בהרחבה את עקרונות דיני השליחות והנאמנות. לדבריו, ברגע שסופר חתם על ההסכם מול שפיר, הוא נהפך לשלוח שלה, כמשמעות הדבר על פי חוק. ובכך, קמה חובת נאמנות מובהקת - מבחינה חוקית, ולא רק מוסרית - ליזם. "בחתימה על ההסכם", כתב, "מונה ד"ר סופר להחתים את הדיירים בשמה ובעבורה של חברת שפיר. בכך הפכו היחסים ביניהם ליחסים של שליחות. מכאן, ד"ר סופר חייב על פי דין לנהוג כלפי שפיר בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיה". ומה קורה אם הוראות שפיר אינן זהות לאינטרס של בעלי הדירות? כאן מגיעה נקודת השבר. לפי החוק, שלוח אינו רשאי "לעמוד במצב של ניגוד עניינים בין טובת שולחו לבין טובת אחר". או במלים פשוטות, אם הדיירים ירצו לבחון הצעה מיזם אחר, סופר יימצא אוטומטית במצב של ניגוד עניינים. החוזה לא רק שאינו מאפשר לו לסייע - אלא מחייב אותו שלא לעשות זאת.

• "אפס שירות, גועל נפש": עורך דין תבע בן של לקוח
• הסכסוך במתנ"ס הסתיים בפיצוי בסך 75 אלף שקל

החוזה גם קובע באופן חד-משמעי כי אם סופר ינהל אפילו מו"מ עם יזם אחר, תישלל ממנו כל תמורה, ויוטל עליו קנס משמעותי. "הסנקציות המשמעותיות שיחולו על ד"ר סופר", כתב השופט, "בוודאי עלולות להשפיע עליו לא לנהל כל משא ומתן שכזה. זאת אפילו אם טובת בעלי הזכויות בפרויקט תחייב את ניהולו". כך נהפך סופר, למעשה, לדמות שפעולתה מושפעת ישירות ממטרות היזם, ולא מהאינטרסים של הדיירים. ומכאן, פסק בית המשפט באופן ברור: מדובר ב"ניגוד עניינים מובנה".

"לא נדרשת הוכחה לנזק בפועל - די בנאמנות כפולה"

אחד ההיבטים המרכזיים בפסק הדין הוא העמדה הברורה של השופט ביחס למבחן המשפטי: לא צריך להוכיח שסופר פעל בפועל נגד האינטרס של הדיירים. די בכך שהוא מחויב חוזית ליזם, ובו בזמן מוצג כנציג הדיירים, כדי לקבוע כי מדובר בניגוד עניינים. "כפי שהובהר לעיל", פסק השופט, "אין חובה להוכיח פעולות ממוקדות של משוא פנים או גרימת נזק לאחר. מצב של ניגוד עניינים... מעלה באופן מיידי את החשש באשר לתקינות פעולותיו". הקביעה הזו נושאת משקל מיוחד בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית, שם מקובל לעתים שמנהלי פרויקט מקבלים שכר מהיזם. בית המשפט הבחין בין אנשי מקצוע "רגילים", כמו אדריכלים ועורכי דין, לבין מקרים כמו זה של סופר, שפעל לגיוס הדיירים והיה מתוגמל ישירות לפי קצב ההחתמות.

לאחר שקבע כי סופר פעל בניגוד עניינים, בחן בית המשפט את 18 הפרסומים שבגינם הגיש תביעת לשון הרע נגד כהנא. כמעט כל אחד מהם נדחה, בזה אחר זה, בנימוק שמדובר בביקורת עניינית ולגיטימית של נציג דיירים. כך למשל, בפרסום שבו כתב כהנא כי "חיליק סופר מציג נאמנות מוחלטת ליזם", קבע השופט: "מדובר בקביעה מבוססת, לא בהשמצה. האמירה מגובה בהסכם, ולכן אין בה לשון הרע". גם כשכהנא קרא להפסיק את שכרו של סופר ודרש למנות מפקח אחר, קבע בית המשפט כי אין מדובר בדברי גנאי, אלא בעמדות לגיטימיות של דייר המבקש שקיפות ונאמנות בלתי תלויה. "הדרישה למנות מפקח שאינו 'איש של שפיר' אינה מופרכת", נכתב.

• קבוצת הרכישה קרסה - מה קורה עם הזכויות?
• 3 שנות מאסר על הונאת ענק במס: גזר דין ראשון בפרשת "כוכב נולד"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כהנא מצדו תבע את סופר על כך שכינה אותו שקרן ומפיץ שקרים. אך גם תביעה זו נדחתה. בית המשפט קבע כי הדברים נאמרו על רקע ויכוח ממוקד סביב מסמכים תכנוניים, ובנסיבות האלה לא חצו את סף לשון הרע. "גם אם ניתן היה לנסח את הדברים בעדינות רבה יותר", כתב השופט, "האמירות נאמרו לנוכח טענה של מר כהנא שהופצה לדעתו של ד"ר סופר מבלי שיש לה בסיס עובדתי. בנסיבות אלה – אין לראות בהן פרסום לשון הרע".

בסופו של דבר נדחו שתי התביעות. כל צד נדרש לשלם הוצאות, אך הפער בין סכומי התביעות הביא לכך שסופר חויב ב-15 אלף שקל לטובת כהנא. אלא שהמשמעות האמיתית של פסק הדין אינה כספית – אלא עקרונית. "שליח של יזם", פסק השופט ברקאי, "אינו יכול לשמש כנציג בלתי תלוי של הדיירים. חובת הנאמנות המשפטית שלו, כמו גם ההסכמית, נתונה ליזם – ומכאן קם ניגוד עניינים".

האם פסק הדין אוסר על יזם לממן אנשי מקצוע בפרויקט?

לא בהכרח. בית המשפט הבחין בין אנשי מקצוע "מקצועיים" כמו עורכי דין או אדריכלים, שמקובל כי מקבלים שכר מהיזם, לבין אדם שהתפקיד שלו הוא להחתים את הדיירים בשם היזם ותוך נאמנות חוזית אליו. סופר לא היה עורך הדין של הדיירים ולא אדריכל הפרויקט, אלא נציג מטעם היזם שניסה בו-זמנית להציג עצמו גם כנציג הדיירים. הפגם שנמצא אינו בעצם המימון אלא באופי הכפול של התפקידים.

האם בית המשפט קבע שסופר פעל שלא כשורה בפועל?

לא. פסק הדין הדגיש שאין צורך להוכיח שפעל בניגוד לאינטרס של הדיירים בפועל, ואף לא נדרש להוכיח שנגרם נזק. עצם קיומו של מצב משפטי של ניגוד עניינים, שבו אדם מחויב לנאמנות כפולה, מספק לקביעה שהמצב פסול. בית המשפט נמנע מלבחון אם הפרויקט עצמו נפגע או אם סופר פעל במרמה.

האם ניתן להסיק שהפרויקט כולו עומד בספק או ייפסל בעקבות פסק הדין?

לא. השופט הדגיש שפסק הדין אינו עוסק בהתקדמות או חוקיות הפרויקט עצמו, אלא רק בהתנהלות האישית של סופר ובהתכתשויות בינו לבין כהנא. לא נדונו סוגיות תכנוניות, משפטיות או קנייניות של בעלי הדירות האחרים.

אילו השלכות יכולות להיות לפסק הדין על נציגויות דיירים אחרות?

השלכות פרקטיות ומבניות. נציגויות דיירים יצטרכו לשים לב למעמדו האמיתי של כל מי שפועל מטעמן - האם הוא מחויב משפטית לגוף אחר? האם יש הסכם כלשהו שלא ידוע להם? האם קיימת מניעה להסכם עם יזם מתחרה? פסק הדין מלמד שעל שקיפות ואי־תלות אין פשרות.

האם בית המשפט התייחס לשאלת שכר ראוי?

באופן משתמע, כן. השופט תיאר את התמורה שלה היה זכאי ד"ר סופר, וציין כי מדובר בתשלום לא מבוטל שכולל גם אחוז מההכנסות. אף שלא פסל את השכר כשלעצמו, הקישור ההדוק בין התמורה לבין נאמנות בלעדית ליזם העמיק את ניגוד העניינים. אפשר להבין מכך שבמקרים שבהם קיים שכר תלוי-תוצאה ומותנה בבלעדיות, תעלה בעיה דומה.

האם כהנא חויב לחשוף את זהותו של שותפיו לעמותה שהקים?

לא בצורה מלאה. פסק הדין ציין כי כהנא הקים עמותה שנועדה, לדבריו, "לקדם מכרז פתוח ליזמים אחרים". עם זאת, הוא התפטר ממנה כבר ב-2016, והפעילות שלה דעכה. בית המשפט לא עסק בשאלה אם כהנא עצמו רצה להכניס יזם חלופי, שכן זה לא שינה את הקביעה המשפטית העיקרית: שלסופר היה ניגוד עניינים מובהק, בלי קשר לכוונות יריביו.

האם בית המשפט קבע שלכהנא יש חסינות כתובע ציבורי?

לא באופן רשמי, אך העניק לפרסומיו לגיטימציה. אף שלא הוכר כנבחר ציבור, כהנא תואר כנציג דיירים, וההגנות שקיבל, כמו סעיף 15(2) לחוק איסור לשון הרע, מקבילות להגנות המוענקות למי שפועל ממניעים ציבוריים ובעניין ציבורי מובהק. בית המשפט הכיר בלגיטימיות של דבריו ועמדותיו, גם כשהיו בוטים.

האם סופר יכול להמשיך לפעול בפרויקט לאחר פסק הדין?

פסק הדין אינו מונע זאת, אך השלכות ציבוריות עלולות לעלות. אף שנקבע שנמצא בניגוד עניינים, לא הוצא צו מניעה נגד סופר. עם זאת, נציגויות דיירים, יזמים ועורכי דין בפרויקטים אחרים עשויים להסתמך על קביעות פסק הדין כדי לדרוש הבהרות, שקיפות, ולעתים אף הדחה של בעלי תפקידים במקרים דומים.

האם פסק הדין עוסק רק בדיני לשון הרע?

ממש לא. מדובר בפסק דין שעוסק בדיני שליחות, חובת נאמנות, ניגוד עניינים, משפט ציבורי ופרטי, ואף בהיבטים חוזיים של מיזמי התחדשות עירונית. תביעות לשון הרע היו רק הטריגר שניצב על פני השטח - הליבה היתה משפטית־מבנית.

במקרה אחר, בית משפט השלום בתל אביב-יפו הכריע בפברואר האחרון בתביעה שהגישו יזם הנדל"ן צבי גפן ואוליאנדר, לאחר שנטען כי דייר בפרויקט פרסם לשון הרע הן בקבוצת הוואטסאפ של בעלי הדירות והן במכתב ששיגר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית רמת גן. הפרשה החלה כשגפן ואוליאנדר קידמו פרויקט התחדשות עירונית במתחם מגורים ברחוב המעפיל ברמת גן. האיש, אחד מבעלי הדירות במקום, הביע התנגדות לפרויקט ופירסם שורת הודעות בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים, וכן שלח מכתב לוועדה המקומית בעירייה. בפרסומים אלה, טען הדייר כי היזם "ניסה להונות אותנו", כי מדובר ב"הסכם שנחתם בחטא", וכי "כל המהלך נועד להטיב עם בעלי אינטרסים ולא עם הדיירים". במהלך הדיון, הציגו התובעים שורת פרסומים שבהם ייחס להם הנתבע מעשי הונאה ופעולות פליליות לכאורה. אחד מהמסרים הבולטים שכתב האיש היה: "מדובר בהסכם אשר נחתם במחשכים וללא ידיעת הדיירים... המדובר במעשה הונאה!". כמו כן, נטען כי הוא האשים את גפן בכך שהוא "שקרן ורמאי שניסה לכפות על הדיירים עסקה מפוקפקת".