האם הפרויקט השאפתני ToHa2 עשוי להתברר כמשתלם במיוחד
פרויקט היוקרה TOHA 2 של החברות אמות -0.73% ו-גב ים -0.24% שיצא לדרך בתחילת החודש וצפוי להסתיים בשנת 2026 צפוי להניב הכנסות שנתיות של כ-280 מיליון שקל. ההשקעה הכוללת בו היא 3 מיליארד שקל - כך שהתשואה הצפויה היא 9.3%. התשואה הזו גבוהה ביחס למחירי השוק והיא מבטאת את הרווח היזמי של אמות וגב ים. כלומר, רכישת מבנה שמניב 280 מיליון שקל הייתה כמובן עולה משמעותית יותר. כמה יותר? התשואות היום הן בסביבות 6%-7%, כך שהערך של הנכס עשוי להסתכם בכ-4.5-4.8 מיליארד שקל. אז נכון, זה פרויקט של שנים, אבל גלום בו רווח עתידי של כ-1.5 מיליארד שקל ליזמים – זה מבטא את הגאות בתחום המשרדים, ואמות וגב ים הן שחקניות משמעותיות בתחום הזה.
שמעון אבודרהם מנכ"ל אמות ציין כי החברה ויתרה על רווח יזמי גבוה במידה והייתה בונה בקומות הראשונות של המגדל קניון ובקומות העליונות דירות יוקרה כך שההחלטה להקים את פרויקט זה עבור משרדים בלבד הייתה כרוכה בוויתור על 200-400 מיליון שקל ממכירות דירות היוקרה.
מאז משבר הקורונה חברות רבות החלו להבין שהם יכולות להמשיך את עבודתם גם כאשר העובדים עובדים מהבית, מגמה אשר התעצמה בשנה האחרונה. זאת במקביל למעבר לבנייני משרדים זולים יותר מחוץ לתל אביב בכדי לחסוך בעלויות. בהתאם לכך ובהתאם להשקעה הגדולה הנלווית לפרויקט זה ניתן להניח סיכון משמעותי להצלחתו, נכון לשעה זו טרם נחתם הסכם עם שוכר משמעותי שיקטין את סיכון זה. עם זאת, אבי יעקובוביץ מנכ"ל 'גב ים' ושמעון אבודרהם צופים ביקושים גבוהים ב-2 TOHA ובמחירי שכירות גבוהים ביחס למשרדים הקיימים באזור. בהמשך לדברים אלו החברות מעריכות שת"א מסומנת כיעד לחברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם עקב מאפייניהם של העובד הישראלי ועלויות נוחות. הקפיצה במחירי המניות מאז תחילת השנה (גב ים ב-45% ואמות ב-38%) משקפים את אמון המשקיעים בנדל"ן המניב הישראלי ובהמשך צמיחתו.
תכנון המגדל הופקד בידי האדריכלים רון ארד ואבנר ישר, שתכננו גם את ToHa1 אשר זכה לאחרונה בתואר 'מגדל המשרדים הטוב בעולם' TOHA 2 ייבנה בצמוד לפרויקט TOHA 1 ביניהם יחובר גשר היצור קטע רחוב בשמים, בנוסף להקמה של חניון משותף בין הבניינים. ההרכב של קומות ענקיות חתירה למצוינות אקולוגית ותקרה עם עילית פלטינום תייצר מוצר ייחודי בנוף הבנייה הישראלי. הפרויקט יהווה בית לכ-20 אלף עובדים עם שטח להשכרה של מעל 170 אלף מ"ר.
- אמות: יציבות בהכנסות וב-FFO, מאשררת את התחזית השנתית
- אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדומה לפרויקט השאפתני של חברת אפל בהרצליה, גם אכלוסו של בניין TOHA 2 מסתמך בעיקר על הגעה בתחבורה ציבורית או כלי תחבורה קלים כמו קורקינטים או אופניים חשמליים. במסגרת הקומפלקס של בנייני TOHA 1 ו-TOHA 2 מתוכנן להעמיד לרשות העובדים כ-2600 חניות בשני הבניינים יחדיו. עם זאת, חשוב לציין שהפרויקט מתבסס על תוכניותיה של עיריית תל אביב לצמצום תחבורה פרטית בעיר זאת באמצעות: תנועה באמצעות רכבת מטרו, נתיבי גישה ירוקים, ועם תוכנית הממשלה להכניס בחוק ההסדרים הקרוב את חוק אגרת הגודש שיובילו להפחתת הביקוש לנסיעות בתחבורה פרטית.
- 1.דני 26/10/2021 08:17הגב לתגובה זוולבסוף תגלו שעובדים לא רוצים לעבוד בחברה ללא מקומות חניה. טרנד עם הד תקשורתי נרחב שאינו עומד בתנאי המציאות שקיימים היום עם התחבורה הציבורית שקורסת
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."
בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.
עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.
לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.
רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.
- האי הקטן שעלול להצית מלחמת עולם שלישית; כל התרחישים
- עלייה קלה במספר התביעות לדמי אבטלה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.
