האם הפרויקט השאפתני ToHa2 עשוי להתברר כמשתלם במיוחד
פרויקט היוקרה TOHA 2 של החברות אמות -0.26% ו-גב ים 3.67% שיצא לדרך בתחילת החודש וצפוי להסתיים בשנת 2026 צפוי להניב הכנסות שנתיות של כ-280 מיליון שקל. ההשקעה הכוללת בו היא 3 מיליארד שקל - כך שהתשואה הצפויה היא 9.3%. התשואה הזו גבוהה ביחס למחירי השוק והיא מבטאת את הרווח היזמי של אמות וגב ים. כלומר, רכישת מבנה שמניב 280 מיליון שקל הייתה כמובן עולה משמעותית יותר. כמה יותר? התשואות היום הן בסביבות 6%-7%, כך שהערך של הנכס עשוי להסתכם בכ-4.5-4.8 מיליארד שקל. אז נכון, זה פרויקט של שנים, אבל גלום בו רווח עתידי של כ-1.5 מיליארד שקל ליזמים – זה מבטא את הגאות בתחום המשרדים, ואמות וגב ים הן שחקניות משמעותיות בתחום הזה.
שמעון אבודרהם מנכ"ל אמות ציין כי החברה ויתרה על רווח יזמי גבוה במידה והייתה בונה בקומות הראשונות של המגדל קניון ובקומות העליונות דירות יוקרה כך שההחלטה להקים את פרויקט זה עבור משרדים בלבד הייתה כרוכה בוויתור על 200-400 מיליון שקל ממכירות דירות היוקרה.
מאז משבר הקורונה חברות רבות החלו להבין שהם יכולות להמשיך את עבודתם גם כאשר העובדים עובדים מהבית, מגמה אשר התעצמה בשנה האחרונה. זאת במקביל למעבר לבנייני משרדים זולים יותר מחוץ לתל אביב בכדי לחסוך בעלויות. בהתאם לכך ובהתאם להשקעה הגדולה הנלווית לפרויקט זה ניתן להניח סיכון משמעותי להצלחתו, נכון לשעה זו טרם נחתם הסכם עם שוכר משמעותי שיקטין את סיכון זה. עם זאת, אבי יעקובוביץ מנכ"ל 'גב ים' ושמעון אבודרהם צופים ביקושים גבוהים ב-2 TOHA ובמחירי שכירות גבוהים ביחס למשרדים הקיימים באזור. בהמשך לדברים אלו החברות מעריכות שת"א מסומנת כיעד לחברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם עקב מאפייניהם של העובד הישראלי ועלויות נוחות. הקפיצה במחירי המניות מאז תחילת השנה (גב ים ב-45% ואמות ב-38%) משקפים את אמון המשקיעים בנדל"ן המניב הישראלי ובהמשך צמיחתו.
תכנון המגדל הופקד בידי האדריכלים רון ארד ואבנר ישר, שתכננו גם את ToHa1 אשר זכה לאחרונה בתואר 'מגדל המשרדים הטוב בעולם' TOHA 2 ייבנה בצמוד לפרויקט TOHA 1 ביניהם יחובר גשר היצור קטע רחוב בשמים, בנוסף להקמה של חניון משותף בין הבניינים. ההרכב של קומות ענקיות חתירה למצוינות אקולוגית ותקרה עם עילית פלטינום תייצר מוצר ייחודי בנוף הבנייה הישראלי. הפרויקט יהווה בית לכ-20 אלף עובדים עם שטח להשכרה של מעל 170 אלף מ"ר.
- אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
- המוסדיים ממשיכים להתנפל על השוק: אמות מגייסת מעבר לתכנון המקורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדומה לפרויקט השאפתני של חברת אפל בהרצליה, גם אכלוסו של בניין TOHA 2 מסתמך בעיקר על הגעה בתחבורה ציבורית או כלי תחבורה קלים כמו קורקינטים או אופניים חשמליים. במסגרת הקומפלקס של בנייני TOHA 1 ו-TOHA 2 מתוכנן להעמיד לרשות העובדים כ-2600 חניות בשני הבניינים יחדיו. עם זאת, חשוב לציין שהפרויקט מתבסס על תוכניותיה של עיריית תל אביב לצמצום תחבורה פרטית בעיר זאת באמצעות: תנועה באמצעות רכבת מטרו, נתיבי גישה ירוקים, ועם תוכנית הממשלה להכניס בחוק ההסדרים הקרוב את חוק אגרת הגודש שיובילו להפחתת הביקוש לנסיעות בתחבורה פרטית.
- 1.דני 26/10/2021 08:17הגב לתגובה זוולבסוף תגלו שעובדים לא רוצים לעבוד בחברה ללא מקומות חניה. טרנד עם הד תקשורתי נרחב שאינו עומד בתנאי המציאות שקיימים היום עם התחבורה הציבורית שקורסת
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
