האם הפרויקט השאפתני ToHa2 עשוי להתברר כמשתלם במיוחד
פרויקט היוקרה TOHA 2 של החברות אמות 0.16% ו-גב ים -0.68% שיצא לדרך בתחילת החודש וצפוי להסתיים בשנת 2026 צפוי להניב הכנסות שנתיות של כ-280 מיליון שקל. ההשקעה הכוללת בו היא 3 מיליארד שקל - כך שהתשואה הצפויה היא 9.3%. התשואה הזו גבוהה ביחס למחירי השוק והיא מבטאת את הרווח היזמי של אמות וגב ים. כלומר, רכישת מבנה שמניב 280 מיליון שקל הייתה כמובן עולה משמעותית יותר. כמה יותר? התשואות היום הן בסביבות 6%-7%, כך שהערך של הנכס עשוי להסתכם בכ-4.5-4.8 מיליארד שקל. אז נכון, זה פרויקט של שנים, אבל גלום בו רווח עתידי של כ-1.5 מיליארד שקל ליזמים – זה מבטא את הגאות בתחום המשרדים, ואמות וגב ים הן שחקניות משמעותיות בתחום הזה.
שמעון אבודרהם מנכ"ל אמות ציין כי החברה ויתרה על רווח יזמי גבוה במידה והייתה בונה בקומות הראשונות של המגדל קניון ובקומות העליונות דירות יוקרה כך שההחלטה להקים את פרויקט זה עבור משרדים בלבד הייתה כרוכה בוויתור על 200-400 מיליון שקל ממכירות דירות היוקרה.
מאז משבר הקורונה חברות רבות החלו להבין שהם יכולות להמשיך את עבודתם גם כאשר העובדים עובדים מהבית, מגמה אשר התעצמה בשנה האחרונה. זאת במקביל למעבר לבנייני משרדים זולים יותר מחוץ לתל אביב בכדי לחסוך בעלויות. בהתאם לכך ובהתאם להשקעה הגדולה הנלווית לפרויקט זה ניתן להניח סיכון משמעותי להצלחתו, נכון לשעה זו טרם נחתם הסכם עם שוכר משמעותי שיקטין את סיכון זה. עם זאת, אבי יעקובוביץ מנכ"ל 'גב ים' ושמעון אבודרהם צופים ביקושים גבוהים ב-2 TOHA ובמחירי שכירות גבוהים ביחס למשרדים הקיימים באזור. בהמשך לדברים אלו החברות מעריכות שת"א מסומנת כיעד לחברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם עקב מאפייניהם של העובד הישראלי ועלויות נוחות. הקפיצה במחירי המניות מאז תחילת השנה (גב ים ב-45% ואמות ב-38%) משקפים את אמון המשקיעים בנדל"ן המניב הישראלי ובהמשך צמיחתו.
תכנון המגדל הופקד בידי האדריכלים רון ארד ואבנר ישר, שתכננו גם את ToHa1 אשר זכה לאחרונה בתואר 'מגדל המשרדים הטוב בעולם' TOHA 2 ייבנה בצמוד לפרויקט TOHA 1 ביניהם יחובר גשר היצור קטע רחוב בשמים, בנוסף להקמה של חניון משותף בין הבניינים. ההרכב של קומות ענקיות חתירה למצוינות אקולוגית ותקרה עם עילית פלטינום תייצר מוצר ייחודי בנוף הבנייה הישראלי. הפרויקט יהווה בית לכ-20 אלף עובדים עם שטח להשכרה של מעל 170 אלף מ"ר.
- אמות: יציבות בהכנסות וב-FFO, מאשררת את התחזית השנתית
- אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדומה לפרויקט השאפתני של חברת אפל בהרצליה, גם אכלוסו של בניין TOHA 2 מסתמך בעיקר על הגעה בתחבורה ציבורית או כלי תחבורה קלים כמו קורקינטים או אופניים חשמליים. במסגרת הקומפלקס של בנייני TOHA 1 ו-TOHA 2 מתוכנן להעמיד לרשות העובדים כ-2600 חניות בשני הבניינים יחדיו. עם זאת, חשוב לציין שהפרויקט מתבסס על תוכניותיה של עיריית תל אביב לצמצום תחבורה פרטית בעיר זאת באמצעות: תנועה באמצעות רכבת מטרו, נתיבי גישה ירוקים, ועם תוכנית הממשלה להכניס בחוק ההסדרים הקרוב את חוק אגרת הגודש שיובילו להפחתת הביקוש לנסיעות בתחבורה פרטית.
- 1.דני 26/10/2021 08:17הגב לתגובה זוולבסוף תגלו שעובדים לא רוצים לעבוד בחברה ללא מקומות חניה. טרנד עם הד תקשורתי נרחב שאינו עומד בתנאי המציאות שקיימים היום עם התחבורה הציבורית שקורסת
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
