אחרי יותר מעשור של תכנון, תל אביב מאשרת את תוכנית הרובעים 5 ו-6 - שצפויה להוסיף מעל 7 אלף דירות בלב העיר. אבל חצי מהמבנים בכלל לא נכנסים לתוכנית כי רובם לשימור. ומה שבאמת מטריד את בעלי הדירות? היטלי השבחה שעלולים להגיע ל-400 אלף שקל ואף יותר. גם בלי הריסה, וגם בלי בנייה. תוכנית הרובעים 5 ו־6 כוללת את אחת מהליבות העירוניות של תל אביב: שוק הכרמל, לב העיר, כרם התימנים, שדרות רוטשילד, אלנבי, רחוב ביאליק ועוד.

היא נועדה להחליף את התמ"א, להסדיר מחדש את ההתחדשות העירונית - ובעיקר לספק ודאות תכנונית. לפי העירייה, יתווספו 7,707 יחידות דיור לשטח שבו קיימות כיום 6,178 דירות. אלא שכאן מגיע הבעיה הגדולה: כ־90% מהשטח נכלל בתחום "העיר הלבנה", כשלפחות 50% מהמבנים מוגדרים כמבנים לשימור, ולכן לא זכאים כלל לתוספת זכויות.

ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן: "יש פה תוכנית, אבל בלי בשורה אמיתית. כל מבנה לשימור - נשאר בחוץ. גם המבנים שכן נכללים, מקבלים אולי תוספת של קומה או שתיים. זו לא מהפכה תכנונית. "אחד הנושאים הרגישים הוא היטלי ההשבחה. בניגוד לתמ"א 38, שהתירה לרוב פטור מלא מהיטל - תוכנית הרובעים לא כוללת פטור כזה.

המשמעות היא שגם אם לא הרסתם, לא בניתם, ולא מימשתם פוטנציאל - תיאלצו לשלם. לדברי כהן, "אנחנו צפויים לראות דרישות של מאות אלפי שקלים לדירה במקרים רבים. העירייה רואה בתוכנית הזו הזדמנות לגבות היטלים, גם כשלא בטוח בכלל שהייתה השבחה. זה יגרור שורה של עררים, וכנראה גם עתירות לבתי משפט". וזה כבר קורה. לאחרונה הוגשו שתי בקשות לערעור על פסק דין של המחוזי, שקבע כי בעלי נכסים בעיר הלבנה לא יפוצו על ירידת ערך, אבל גם לא יידרשו לשלם היטל. עכשיו גם בעלי הדירות וגם העירייה מערערים – כל אחד מכיוונו.

ומה לגבי התחדשות עירונית?

כאן התמונה פחות מעודדת. מרבית המבנים ברובעים 5 ו־6 נבנו לפני 1950, אבל לא כל יזם ירצה לגעת בהם. למה? כי הפוטנציאל הכלכלי פשוט לא שם. בפועל, ברובעים לא צפויה תנופה משמעותית של הריסה ובנייה מחדש. חלק מהמבנים צפופים, אחרים כוללים דרישות להקצאת שטחים לצורכי ציבור, והזכויות שניתנות - מצומצמות יחסית. לכן, יוזמות רבות לא צפויות להתממש, למעט פרויקטים נקודתיים של חיזוק ותוספת. הפער בין הציפיות לבין המציאות בולט גם בהשוואה לרובעים 3 ו־4. ברובע 4, למשל, כבר נראית תנועה בשטח, עם פרויקטים גדולים.

לעומת זאת, התוכנית לרובעים 5 ו־6 מזכירה יותר את מודל רובע 3 - שבו ניתנה ודאות, אך לא נוצרה פריצת דרך אמיתית. כהן מוסיף: "הרובעים האלו לא מביאים בשורה של הריסה ובנייה. מדובר בתוכנית זהירה, שמייצרת מסגרת תכנונית - אבל לא מנוף אמיתי להתחדשות. בלי זכויות משמעותיות, לא תהיה תנועה בשטח, בטח לא באזור כזה צפוף ומוגבל".

ניוד זכויות

עבור בעלי מבנים שהוגדרו לשימור מחמיר - כלומר, מבנים שלא ניתן להרוס, לא ניתן להוסיף עליהם קומה, ולעיתים אף לא לשנות את חזיתם - מוצע פתרון תכנוני תיאורטי: ניוד זכויות בנייה למגרש אחר בעיר. הרעיון פשוט - במקום להשתמש בזכויות במבנה המוגבל, ניתן להעביר אותן לנכס אחר שבו אפשר לממש אותן.

אלא שבפועל, ניוד זכויות בתל אביב כמעט ואינו קורה. הליך הניוד כולל תיאום עם בעלי זכויות אחרים, מציאת מגרש יעד שמתאים לקבלת הזכויות, עמידה בתנאים תכנוניים מחמירים, ולעיתים גם אישור ממוסדות התכנון או תשלום כספי לצורך האיזון. לא מדובר בזכויות "מזומן", אלא במנגנון מורכב - שרבים מהבעלים הפרטיים פשוט מוותרים עליו מראש. כהן מסביר: "הרעיון של ניוד זכויות טוב על הנייר, אבל בשטח כמעט ולא קיים. מי שיש לו בניין לשימור מחמיר לא באמת יכול למכור את הזכויות האלה כמו נכס סחיר".

"זה תהליך ארוך, לא ודאי, שדורש משאבים, ייעוץ משפטי, ולעיתים גם מזל. בפועל, מדובר בפיצוי תכנוני - לא בפיצוי כלכלי אמיתי". למעשה, גם לפי נתוני העירייה, שיעור המימוש של זכויות מנויידות עד כה בתל אביב – זניח.

• 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
• תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה לגבי ערך הנכסים?

ברקע לאישור התוכנית עומדת מחלוקת חריפה בין בעלי נכסים לעיריית תל אביב סביב שאלת הפיצוי וההשבחה. בעלי דירות רבים טוענים שהתוכנית החדשה פגעה בפוטנציאל התכנוני של נכסיהם, בעיקר משום שביטלה את האפשרות לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38.

חלקם כבר הגישו תביעות לירידת ערך, אך בית המשפט קבע שהתוכנית לא הורידה את שווי הנכסים - ולכן לא מזכה בפיצוי. במקביל, העירייה ממשיכה לדרוש היטלי השבחה - מה שמוביל לסיטואציה אבסורדית שבה, לדבריהם, "הזכויות נעלמות - אבל החיוב נשאר". השמאי ארז כהן מתייחס לכך בחדות: "זה מצב לא הגיוני - בעלי נכסים לא יכולים לממש זכויות, אבל מקבלים דרישת תשלום כאילו השביחו את הנכס. אם מבטלים את התמ"א בלי להעניק אלטרנטיבה אפקטיבית - אי אפשר גם לגבות היטלים כאילו הייתה כאן השבחה אמיתית".

בפועל, תוכנית הרובעים 5 ו־6 צפויה לייצר תוספת של כ־7,700 דירות בסך הכול.  אך רק במבנים שאינם מוגדרים לשימור. מחצית מהמבנים כלל לא נהנים מהתוכנית, ואלו שכן - מקבלים לרוב זכויות מצומצמות, שלא מצדיקות פרויקטים של הריסה ובנייה. כהן מסכם: "התוכנית מספקת מסגרת, לא מנוף. בלי התאמה כלכלית אמיתית, כל זה יישאר בעיקר על הנייר. לא בטוח שזו הדרך לחדש את העיר".