באוהאוס תל אביב. קרדיט: X7,000 דירות חדשות בתל אביב? מה התנאים, האם אתם עומדים להתעשר ומה קורה בבניין לשימור?
תל אביב מאשרת את אחת התוכניות הגדולות להתחדשות עירונית בלב העיר - אבל עבור מחצית מהמבנים, בעיקר כאלה שהוכרזו לשימור, לא צפויה כל תוספת. במקביל: היטל השבחה של מאות אלפי שקלים יושת גם על בעלי דירות שלא בנו כלום; וגם - מה לגבי 'ניוד זכויות'
אחרי יותר מעשור של תכנון, תל אביב מאשרת את תוכנית הרובעים 5 ו-6 - שצפויה להוסיף מעל 7 אלף דירות בלב העיר. אבל חצי מהמבנים בכלל לא נכנסים לתוכנית כי רובם לשימור. ומה שבאמת מטריד את בעלי הדירות? היטלי השבחה שעלולים להגיע ל-400 אלף שקל ואף יותר. גם בלי הריסה, וגם בלי בנייה. תוכנית הרובעים 5 ו־6 כוללת את אחת מהליבות העירוניות של תל אביב: שוק הכרמל, לב העיר, כרם התימנים, שדרות רוטשילד, אלנבי, רחוב ביאליק ועוד.
היא נועדה להחליף
את התמ"א, להסדיר מחדש את ההתחדשות העירונית - ובעיקר לספק ודאות תכנונית. לפי העירייה, יתווספו 7,707 יחידות דיור לשטח שבו קיימות כיום 6,178 דירות. אלא שכאן מגיע הבעיה הגדולה: כ־90% מהשטח נכלל בתחום "העיר הלבנה", כשלפחות 50% מהמבנים מוגדרים כמבנים לשימור, ולכן
לא זכאים כלל לתוספת זכויות.
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן: "יש פה תוכנית, אבל בלי בשורה אמיתית. כל מבנה לשימור - נשאר בחוץ. גם המבנים שכן נכללים, מקבלים אולי תוספת של קומה או שתיים. זו לא מהפכה תכנונית. "אחד הנושאים הרגישים הוא היטלי ההשבחה. בניגוד
לתמ"א 38, שהתירה לרוב פטור מלא מהיטל - תוכנית הרובעים לא כוללת פטור כזה.
המשמעות היא שגם אם לא הרסתם, לא בניתם, ולא מימשתם פוטנציאל - תיאלצו לשלם. לדברי כהן, "אנחנו צפויים לראות דרישות של מאות אלפי שקלים לדירה במקרים רבים. העירייה רואה בתוכנית הזו הזדמנות לגבות היטלים, גם כשלא בטוח בכלל שהייתה השבחה. זה יגרור שורה של עררים, וכנראה גם עתירות לבתי משפט". וזה כבר קורה. לאחרונה הוגשו שתי בקשות לערעור על פסק דין של המחוזי, שקבע כי בעלי נכסים בעיר הלבנה לא יפוצו על ירידת
ערך, אבל גם לא יידרשו לשלם היטל. עכשיו גם בעלי הדירות וגם העירייה מערערים – כל אחד מכיוונו.
ומה לגבי התחדשות עירונית?
כאן התמונה פחות מעודדת. מרבית המבנים ברובעים 5 ו־6 נבנו לפני 1950, אבל לא
כל יזם ירצה לגעת בהם. למה? כי הפוטנציאל הכלכלי פשוט לא שם. בפועל, ברובעים לא צפויה תנופה משמעותית של הריסה ובנייה מחדש. חלק מהמבנים צפופים, אחרים כוללים דרישות להקצאת שטחים לצורכי ציבור, והזכויות שניתנות - מצומצמות יחסית. לכן, יוזמות רבות לא צפויות להתממש,
למעט פרויקטים נקודתיים של חיזוק ותוספת. הפער בין הציפיות לבין המציאות בולט גם בהשוואה לרובעים 3 ו־4. ברובע 4, למשל, כבר נראית תנועה בשטח, עם פרויקטים גדולים.
לעומת זאת, התוכנית לרובעים 5 ו־6 מזכירה יותר את מודל רובע 3 - שבו ניתנה ודאות, אך לא נוצרה
פריצת דרך אמיתית. כהן מוסיף: "הרובעים האלו לא מביאים בשורה של הריסה ובנייה. מדובר בתוכנית זהירה, שמייצרת מסגרת תכנונית - אבל לא מנוף אמיתי להתחדשות. בלי זכויות משמעותיות, לא תהיה תנועה בשטח, בטח לא באזור כזה צפוף ומוגבל".
ניוד זכויות
עבור בעלי מבנים שהוגדרו לשימור מחמיר - כלומר, מבנים שלא ניתן להרוס, לא ניתן להוסיף עליהם קומה, ולעיתים אף לא לשנות את חזיתם - מוצע פתרון תכנוני תיאורטי: ניוד זכויות בנייה למגרש אחר בעיר.
הרעיון פשוט - במקום להשתמש בזכויות במבנה המוגבל, ניתן להעביר אותן לנכס אחר שבו אפשר לממש אותן.
אלא שבפועל, ניוד זכויות בתל אביב כמעט ואינו קורה. הליך הניוד כולל תיאום עם בעלי זכויות אחרים, מציאת מגרש יעד שמתאים לקבלת הזכויות, עמידה בתנאים תכנוניים
מחמירים, ולעיתים גם אישור ממוסדות התכנון או תשלום כספי לצורך האיזון. לא מדובר בזכויות "מזומן", אלא במנגנון מורכב - שרבים מהבעלים הפרטיים פשוט מוותרים עליו מראש. כהן מסביר: "הרעיון של ניוד זכויות טוב על הנייר, אבל בשטח כמעט ולא קיים. מי שיש לו בניין לשימור
מחמיר לא באמת יכול למכור את הזכויות האלה כמו נכס סחיר".
"זה תהליך ארוך, לא ודאי, שדורש משאבים, ייעוץ משפטי, ולעיתים גם מזל. בפועל, מדובר בפיצוי תכנוני - לא בפיצוי כלכלי אמיתי". למעשה, גם לפי נתוני העירייה, שיעור המימוש של זכויות מנויידות עד כה בתל
אביב – זניח.
- שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
- הולמס פלייס צריכה לחשוש? Barry's הבינלאומית נוחתת בישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי ערך הנכסים?
ברקע לאישור התוכנית עומדת מחלוקת חריפה בין בעלי נכסים לעיריית תל אביב סביב שאלת הפיצוי וההשבחה. בעלי דירות רבים טוענים שהתוכנית החדשה פגעה
בפוטנציאל התכנוני של נכסיהם, בעיקר משום שביטלה את האפשרות לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38.
חלקם כבר הגישו תביעות לירידת ערך, אך בית המשפט קבע שהתוכנית לא הורידה את שווי הנכסים - ולכן לא מזכה בפיצוי. במקביל, העירייה ממשיכה לדרוש היטלי השבחה - מה
שמוביל לסיטואציה אבסורדית שבה, לדבריהם, "הזכויות נעלמות - אבל החיוב נשאר". השמאי ארז כהן מתייחס לכך בחדות: "זה מצב לא הגיוני - בעלי נכסים לא יכולים לממש זכויות, אבל מקבלים דרישת תשלום כאילו השביחו את הנכס. אם מבטלים את התמ"א בלי להעניק אלטרנטיבה אפקטיבית -
אי אפשר גם לגבות היטלים כאילו הייתה כאן השבחה אמיתית".
בפועל, תוכנית הרובעים 5 ו־6 צפויה לייצר תוספת של כ־7,700 דירות בסך הכול. אך רק במבנים שאינם מוגדרים לשימור. מחצית מהמבנים כלל לא נהנים מהתוכנית, ואלו שכן - מקבלים לרוב זכויות מצומצמות, שלא
מצדיקות פרויקטים של הריסה ובנייה. כהן מסכם: "התוכנית מספקת מסגרת, לא מנוף. בלי התאמה כלכלית אמיתית, כל זה יישאר בעיקר על הנייר. לא בטוח שזו הדרך לחדש את העיר".
- 7.אנונימי 23/05/2025 17:39הגב לתגובה זולא יגיע ל 10000000כן יגיע תוך עשור לחצי מחיר ריאלית עם גמישות מועטה ומיסים וכאב ראש במקום תיק השקעות נזיל סולידי מנוהל.תיזהרו על הכסך ילדים.שבו על הגדר ותצחקו עח הפראיירים
- 6.אנונימי 23/05/2025 14:53הגב לתגובה זוהאינטרס הוא לבנות ממדים בפועל העירייה מעכבת רשיונות כדי לסחוט.
- 5.ואכן 23/05/2025 14:52הגב לתגובה זוגם בערים במעגל השני של תא כי לא קונים...כבר היום אפשר למצוא דירות בצפון רמת גן שנמכרות במחיר גבוה יותר מאשר בתאוהסיבה היא בין היתר במיסי השבחה גבוהים ובהתכנות כלכלית להשבחת הנכס בכלל
- 4.אהרון 23/05/2025 14:20הגב לתגובה זובתי משפט נוטים לטובת הרשויות במקרים של שימור . רשויות מושכות זמן ובסוף מצליחים בסיוע בתי המשפט לגזול את בעלי הנכסים
- 3.פעם קראו לזה בצע כסף (ל"ת)אנונימי 23/05/2025 13:25הגב לתגובה זו
- 2.יוסי 23/05/2025 12:49הגב לתגובה זואל תתבלבלו אחלה של תוכנית. היזמים מאושרים ההיצע לא יגדל המחירים יתאוששו. וגם העיריה שומרת על צביון עירוני לא מנוכר.גם ככה הצורך בדירות ליהודים לא חרדים קטן עם השנים
- 1.אנונימי 23/05/2025 12:40הגב לתגובה זולא מספיק עליה בארנונה ודמי שמירה בארנונה כעת הוא רוצה לשדוד את בעלי הנכסים ולכן אסור לקנות דירות בישראל וגם חייבים להגביל כהונת ראש ממשלה וראש עיר אחרת תסבלו כהוגן
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
