איזה שבוע סוער עבר עלינו, בחצי הראשון שלו השווקים התחילו לא רע ונראה שיש קונים ברמות המחירים הנוכחיות, עד שהגיע יום רביעי - מדד ה-S&P500 פתח את המסחר בעליות של כמעט 1% וסיים אותו עם ירידות לא מוסברות של מעל 2%. התירוץ הרשמי (כי תמיד חייבים כזה) היה דוח מלאי נפט לא טוב וירידה במחיר הנפט במהלך המסחר, אבל אם תשאלו את דעתי, זה נראה שהפחד חדר לשווקים והוא מלווה בתנודות מסחר חדות.

תל אביב לא נשארה אדישה וביום חמישי האחרון ראינו מימושים רוחביים במרבית המניות. למרות שביום חמישי בערב וול סטריט סיימה בירוק בוהק, היא החזירה את זה בריבית ד'ריבית במסחר של יום שישי, בו בשלב מסויים המדדים ירדו מעל 3% ומדד הפחד הגיע לרמות שיא. 

במקביל (כמעט תמיד זה קורה במקביל בזמנים של נפילות) בורסות סין ואירופה נכנסו לטריטוריה דובית, והנפט סגר מתחת ל-30 דולר לחבית. ואני, למרות שהכנתי את עצמי (או לפחות השלתי את עצמי שאני מוכן) לסיטואציה הזו, נזכרתי במשפט מפורסם שמתאים לשעה זו, במלחמה כל התכניות טובות עד שהכדור הראשון נורה.

תמיד צריך להמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשווקים ולחפש הזדמנויות השקעה מעניינות. לא חייבים להשקיע עכשיו - כי זו בוודאי לא תקופה קלה. היא בטח ובטח שלא מתאימה לכל אחד ולשבת על הגדר זו לא בושה - אבל חשוב לעקוב ולחכות להזדמנות נוחה לא עולה לנו כסף. החלטתי לסקור היום את מניית אלקטרה נדל"ן, חברה שנמצאת בימים אלו במעבר מהגנה להתקפה לאחר תקופה ארוכה בה מימשה נכסים בשווי מיליארדי שקלים ומתכננת לשוב ולרכוש.

• אלקטרה נדלן: מפסידה 13 מיליון דולר ברבעון - המשקיעים מהמרים על הפד׳
• אקזיט לאלקטרה נדל״ן: החברה ו־IBI מממשות נכס בארה״ב תמורת 114 מ׳ דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אלקטרה נדלן 1.08% הינה חברת נדל"ן מניב ויזמי הפועלת בישראל, אירופה, צפון אמריקה והודו. מצבת הנכסים הנוכחית של החברה (לאחר מימושים שהתרחשו לאחרונה) כוללת 11 נכסים מניבים, 5 פרויקטים ביזום ובפיתוח וקרקעות נוספות בהודו. החברה מחזיקה במרבית הנכסים עם שותפים בשיעורי בעלות משתנים. הנכסים המניבים של החברה כוללים 3 נכסים בצפון אמריקה ו- 8 נכסים בגרמניה, שוויץ ואנגליה.

הפרויקטים היזמיים בישראל כוללים את חלקה של החברה באלקטרה סיטי, מידטאון ופרויקט סוהו (הקמת נכס מניב בנתניה) שנמכרו לחלוטין או שצפויים להיות מוכרים כרווחים בשנים הבאות. בנוסף לאלו, לחברה פרויקט יזמי בקנדה אשר נמכר ברובו ועתיד להסתיים בשנה הקרובה ופרויקט יזמי וקרקעות בהודו.

בשנים האחרונות, החברה פעלה נמרצות להימנע מהסדר חוב, מימשה נכסים בהיקף משמעותי והנפיקה מניות בהיקף 100 מיליון שקלים. פעולות אלו הביאו את החברה למכור נכסים בלחץ ולמחוק חלק נכבד מההון. מנגד עזרו לחברה להוריד את המינוף בצורה ניכרת כפי שניתן לראות בטבלה שלהלן:

• הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
• חרם אירופאי על סחורה ישראלית - עד כמה זה משמעותי ומה אפשר לעשות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• בטיחות או נוחות - איך בוחרים את המושב המושלם בטיסה?

לא פחות חשוב, החברה הכריזה לא מזמן על שינוי אסטרטגי במסגרתו, החברה תפסקנה עם פעילות ייזום בישראל ותתמקד בפעילות נדל"ן מניב בארה"ב, בין היתר במקבצי דיור. מעניינת העובדה שאלקו, החברה האם, כבר מכירה את התחום טוב מאוד ואף עשתה אקזיט יפה בהחזקתה בקרן הריט "LAT" - היא זו שתעזור לנווט את הפעילות.

בנוסף, לחברה יש 2 נכסים טובים בארה"ב ואחד בקנדה, כך שתוכל להתמקד בפעילויות אלו. החברה תסיים את הפעילות היזמית בארץ ובקנדה - גורם אשר יביא להורדה בסיכון הפעילות של החברה. פעילות היזום היחידה תישאר בהודו (באמצעות חברה בת משותפת לה ולנכסים ובניין) שעד לא מזמן נראתה כמו מדינה מסוכנת להשקעה, ובימים אלו מתבררת כמקום הטוב ביותר להשקיע בו מבין המדינות המפותחות.

להערכתי, החברה קרובה מאוד להבטחת אסטרטגיית הארכות טווח שלה, כאשר נותרו לה מספר פעולות חיוניות לביצוע:

• מכירת שמונת הנכסים שנותרו באירופה שאינם מהווים נכסי ליבה ויוצרים נטל ניהולי ביחס לשווי הנקי שלהם המיוחס לחברה.
• מכירה או מימון מחדש של הנכס המניב בקנדה, אשר יהווה גם הוא נטל ניהולי בשלב שאחר סיום פרויקט המגורים שם.
• גיוס אג"ח חדש למח"מ ארוך אשר ישפר משמעותית את מבנה החוב ויוזיל מהותית את עלויות המימון ברמת התאגיד. סביר להניח שהחברה תבצע צעד זה לאחר העלאת דירוג מתבקשת שתבוא בעתיד הקרוב.
• רכישת נכסים אטרקטיביים בארה"ב, כאשר סביר מאוד שהניסיון של אלקו בתחום יבוא לידי ביטוי ויעזור לחברה לצלוח זאת.

לסיכום, החברה פעלה בשנים האחרונות להורדת המינוף ולהתרכז בנכסי ליבה, ונראה שהיה לה תזמון מושלם - בדיוק בתקופת אי וודאות בשווקים שבה גמישות פיננסית יכולה לעשות את ההבדל. השינוי האסטרטגי עליו הכריזה לא מזמן ביחד עם היד התומכת של החברה האם אלקו, כנראה ויעזור לה לעבור להתקפה ולשרת פעם נוספת את בעלי המניות במקום את מחזיקי האג"ח. בסופו של יום, עד שתצלח את המהלכים הנדרשים ותחזור לרווחיות, עדיין מדובר בהשקעה מסוכנת ודלת סחירות אשר אינה מתאימה לכל אחד, שווה לעקוב.

**הכותב הינו אנליסט בכיר לשעבר ומנהל השקעות בחברה פרטית בהווה