שוק הנדל"ן: אולי הריסון יתחיל מאיתנו?

אסף אנגל, מנכ”ל “גדות נדל”ן”, חברה המייעצת, מלווה ומנהלת את תהליך המשא ומתן מטעם רוכשי דירות יד ראשונה בישראל, מתייחס לדרך קבלת ההחלטות בעת קניית דירה
אסף אנגל | (8)

ויהי בוקר אחד ויקום אברהם אשר חפץ במכירת אוהלו. ויהי ערב ויהי בוקר ויכנס אברהם אל אתר יד 2 וימלא את פרטיו, טיב אוהלו והמחיר המבוקש. ומכר.

ובערב אחר, מפתח אוהלו של שכניו, יעלה אור מסך ה-led, לאחר דיון ארוך בו החליטו שהגיע הזמן לעקור מגוריהם ולהתיישב ליד הצאצאים בעיר אחרת. וייכנסו השכנים, רחל ויעקב, לבדוק מה המחירים המקובלים בכפר מגוריהם הנוכחי ויראו כי אברהם מכר את אוהלו ב-11 זוזים ויחייכו זה אל זה - הלא זקוקים הם ל-9 זוזים בלבד לצורך רכישת אוהלם החדש. ויאמר יעקב לרחל: "וכי מדוע לא ננסה למכור ביותר? נבקש 15 זוזים, יבוא הקונה, יתמקח, נגיד שאוטוטו אנחנו סוגרים עם מישהו אחר ונעשה לו ג'סטה ונסגור עמו על 14 זוזים". ופרסמו ברגע האחרון 15 זוזים וקילו דגים ויבוא הקונה הממולח ויסגור איתם על 14 זוזים בלבד.

ובערב אחר, לאחר משתה חנוכת בית שערך, נכנס משה לאינטרנט מתוך סקרנות כדי לראות כמה שווה אוהלו שזה עתה רכש. ויראה את מחירי העסקה שעשו רחל ויעקב. ויאמר לעצמו: "וואלה וואלה, אולי נעשה סיבוב?"

שהרי עוד לא פרק את כל מיטלטליו, אך חייב לבדוק האם ירצה מישהו לשלם 17 זוזים על האוהל שלו. ומדוע לא יפרסם? פרסם.

ויבוא הקונה הפונטציאלי מעיר אחרת, ובידו 8 זוזים, ניסה להתמקח עם משה שבמהרה שלח אותו לקצה הרחוב בכפר השכן לקבל הלוואה בריבית דה ריבית ויסגרו על 16.5 זוזים. ויפצח משה במחולות. לא לפני שציין בפני הקונה כי "לי זה עלה יותר".

וכך חלפו להם שנים רבות ומחירי האוהלים בארץ ישראל עומדים על 120 זוזים, ויקום המלך ויצעק צעקה גדולה. ויקומו ויתורו שריו בכל הארץ אחר פתרון, אך לא בהר ולא בעמק יימצא האדם אשר יחפוץ למכור את אוהלו בזוז אחד פחות ממה שפרסם שכנו. שהרי לא יימצא בכל הארץ ולו פראייר אחד.

וכי מי יכתיב לאברהם, יעקב, רחל, משה ולי בכמה נמכור? אחד האתגרים איתם אנו מתמודדים במסגרת תהליכי הליווי והייעוץ, הוא הצורך להסתכל על המכלול, התמונה הגדולה. השאלה אינה כמה נוכל לקבל עבור הנכס שבבעלותנו, תפישה שבמקרים רבים אף עשויה למנוע את מכירתו בכלל, אלא מה מטרתו של כל המהלך.

האם הוא נועד לשפר את תנאי הדיור, האם לצרכי השקעה בלבד או לשימוש בכספים לצרכים אחרים, דחופים יותר, תוך שנמוך תנאי הדיור, כל אחד מהמקרים האסטרטגים הללו מצריך בחירה בטקטיקה שונה - לא בכל המקרים מקסום הרווח ממכירת הדירה יוביל בהכרח למקסום הרווח בבחינת המהלך הכולל.

זוג לקוחות חתם השבוע על דירה בבניין חדש בקומה ה-12 במחיר של 1.7 מיליון שקלים. מבירור הפרטים התברר שהנ"ל חתמו על בקשת רכישה, כמעין "שמירת דירה" באותו הבניין עצמו בקומה שלישית, אותה דירה שראו כאידיאלית ומתאימה לתקציב שלהם. אך שמירת דירה זו איבדה מתוקפה לאחר שבועיים במהלכם סירבו לשלוש הצעות שונות על הדירה הנוכחית, אותה היו צריכים למכור. הפער בין ההצעות למחיר המבוקש עמד על 50 אלף שקלים.

עם השלמת עסקת המכירה בסכום המיוחל, חזר הזוג לחברה היזמית וגילו כי הדירה שרצו נמכרה, ונותרו דירות זהות, בקומות 12 ומעלה. נניח כי במקרה הטוב, מחיר דירה עולה בכ-10,000 ש' לקומה. הזוג שילם על הדירה החדשה כ-90 אלף שקלים יותר ממה שתיכנן, ובסך הכל הפסיד כ-40 אלף שקלים במימוש המהלך לשיפור תנאי המגורים.

ניתן למצוא הסבר התנהגותי לתופעה הרווחת באחד המחקרים המרתקים מסוף שנות ה-70 של הפסיכולוגים, עמוס טברסקי וחתן פרס נובל, דניאל כהנמן המציע בין היתר, את המושג "שנאת סיכון". החוקרים מוכיחים כי עוצמת הרגש שלנו בהפסד של 100 דולר תהיה שווה לרווח בלתי צפוי של 200 דולר. משמע, כדי לאזן בין הרווח להפסד, על הרווח להיות גדול או חזק פי 2 כדי להשפיע על ההחלטות שאנו עתידים לקבל.

לצד צורך אמיתי בפתרונות רגולטורים והרבה יצירתיות בשוק הנדל"ן, עלינו להביא בחשבון את האחריות האישית שלנו כאזרחים - למרות האווירה והתחושה,יש לנו השפעה רבה על המתחולל בשוק זה. הרבה יותר ממה שהיינו רוצים לחשוב או שיגידו לנו. ויעידו על כך התגובות שהמשפט הבא עשוי לעורר, ואולי, רק אולי, הריסון יכול להתחיל גם בינינו?

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    נעם 23/10/2013 10:04
    הגב לתגובה זו
    לא נעים לקרוא אבל .... כל כך נכון ....
  • 7.
    יואב 22/10/2013 09:30
    הגב לתגובה זו
    כדאי לשים לב לדברים שנאמרים כאן במאמר הזה - מה בכוחנו לעשות ולפעול - ועדיין לא עשינו דבר...
  • 6.
    אהרון 21/10/2013 22:47
    הגב לתגובה זו
    עד שכולם יבינו.
  • 5.
    עומר 21/10/2013 20:32
    הגב לתגובה זו
    ולא להאשים את כל העולם
  • 4.
    חחח מה הבעיה להגיד שיהודים טמעים וזהו? (ל"ת)
    שלומי 21/10/2013 14:49
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הגיע הזמן שנחשוב קצת 21/10/2013 13:28
    הגב לתגובה זו
    ממש נכון, מרוב שישראלים לא רוצים לצאת פראיירים, הם בסוף יוצאים הכי פראיירים.
  • 2.
    נכון מאוד. מסכים עם כל מילה (ל"ת)
    אלי 21/10/2013 12:24
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    כמה נכון... (ל"ת)
    איה 21/10/2013 11:10
    הגב לתגובה זו
יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.

יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.