האינפלציה מזנקת? יש מניות נדל"ן שירוויחו מכך
ביום חמישי שוב פעם הפתיע אותנו מדד המחירים לצרכן, עם עלייה של 1.5% באפריל. מי נפגע מהרמת הראש המרגיזה של האינפלציה כולנו יודעים: בעלי החוב הצמוד (שבישראל הוא השולט); אבל בכל זאת עולה השאלה מי בכלל נהנה מעליית המדד. האם יש חיה כזאת? התשובה היא כן, חברות שמחזיקות נדל"ן מניב בישראל (אני מתעלם כמובן מברירת המחדל - מי שהלווה את כספים והחוב כלפיו צמוד למדד, כמו בנקים, משכנתאות וכו'). נכון שזה נשמע לכם לא כל כך הגיוני בשנייה הראשונה, אז אני אסביר.
חוזי השכירות העסקיים בישראל הם ברובם צמודים למדד, מכאן שהעלייה במדד גוררת עלייה בדמי שכר הדירה, אבל זה לא מספיק, כי מנגד גם ההתחייבויות של החברות הן בד"כ ברובן צמודות מדד, והיחס נוטה בד"כ לכיוון של ההתחייבויות. אז עד עכשיו אנחנו מפסידים, אבל אנחנו הצטרפנו לעידן הבינ"ל, החברות מדווחות כיום (מתחילת 2008 כולן) לפי התקנים הבינלאומיים, תקני ה- IFRS.
תשאלו מה קשור? אני אסביר:
לפי התקינה הבינ"ל יש לשערך את נכסי החברה בכל שנה (לקבוע מה השווי שלהם). הרבה עבודה לשמאים, אז מה הם עושים, הם מהוונים את ההכנסות נטו מדמי השכירות (NOI), לפי התשואה המקובלת בשוק או באזור בו הנכס ממוקם. מבולבלים? בואו ניקח דוגמא מספרית:
הכנסות שנתיות נטו מדמי שכירות = 100, עליית מדד של 4% בשנה = עלייה בהכנסות של 4, מנגד התחייבויות 500 = גידול של 20 בחוב. עד כאן, הפסד של 16.
שערוך הנכסים לפי תשואה ממוצעת של 10%או לפי מכפיל 10 על ההכנסות נטו = 40. ומכאן הסכימה מביאה אותנו לרווח של 24. לא רע בכלל.
מי שירצה לבחון את התזה הזאת בשטח, כדאי לו להסתכל על החברות הבאות: גב- ים, אמות, בריטיש ישראל, נצבא ואיירפורט סיטי. הנציגות של הנדל"ן המניב הישראלי במדד תל אביב 100.
שבוע ירוק לכולנו.
* הכותב הוא אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI.
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קרנות פרייבט אקוויטי, לוגואיםשנת הקציר של קרנות הפרייבט אקוויטי: מי הציפו ערך ומי עדיין מחכים?
הגאות ההיסטורית בשווקים לא פסחה גם על עולם הפרייבט אקוויטי. אחרי תקופה של ריבית גבוהה, אי-ודאות ובלימת עסקאות, חלק מקרנות ההשקעה הפרטיות מצאו את עצמן שוב בסביבה נוחה יותר למימושים ולהנפקות.
לצד הזינוקים במדדים, והפתיחה המחודשת של שוק ההנפקות, חלק מקרנות ההשקעה הפרטיות נהנו גם הן משנה חריגה במיוחד. 4 קרנות פרייבט אקוויטי רשמו תשואות דו-ספרתיות, ובמקרים מסוימים גם הצליחו לתרגם את העליות למימושים בפועל, דרך אקזיטים והנפקות ברווחים נאים.
קרנות ההשקעה הפרטיות לא מדווחות על הרווחים שלהן, אבל אם נסתכל בתוצאות המצוינות של הבנקים - פועלים אקוויטי, לאומי פרטנרס ודיסקונט קפיטל, שעוסקות באותם תחומים - נבין שהייתה זו בהחלט שנה מדהימה. במקביל, קרנות ההשקעה המשיכו בהשקעות חדשות בחברות מקומיות בתחומים שונים כשהן נערכות גם להמשך הדרך.
פימי
קרן פימי, שנוסדה בשנת 1996 על ידי ישי דוידי, היא הגדולה והמובילה בישראל. הקרן מנהלת נכסים בשווי כולל של כ-8 מיליארד דולר.
- בצל מירוץ החימוש העולמי: הושקה קרן אורליוס וגוייסו 50 מיליון דולר להשקעות בדיפנס-טק
- האם כספי הפנסיה של האמריקאים בדרך להשקעות בשווקים פרטיים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני חודש הודיעה פימי על תחילת הגיוס של קרן פימי 8, לגיוס של 1.5 מיליארד דולר, ארבע שנים לאחר סיום הגיוס של קרן פימי 7, שבה גייסה 1.25 מיליארד דולר.
עד כה רכשה הקרן שליטה ב-108 חברות ומימשה 76 מהן, בהיקף עסקאות של למעלה מ-9 מיליארד דולר.
