האינפלציה מזנקת? יש מניות נדל"ן שירוויחו מכך

ביום חמישי שוב פעם הפתיע אותנו מדד המחירים לצרכן, עם עלייה של 1.5% באפריל. מי נפגע מהרמת הראש המרגיזה של האינפלציה כולנו יודעים: בעלי החוב הצמוד (שבישראל הוא השולט); אבל בכל זאת עולה השאלה מי בכלל נהנה מעליית המדד. האם יש חיה כזאת? התשובה היא כן, חברות שמחזיקות נדל"ן מניב בישראל (אני מתעלם כמובן מברירת המחדל - מי שהלווה את כספים והחוב כלפיו צמוד למדד, כמו בנקים, משכנתאות וכו'). נכון שזה נשמע לכם לא כל כך הגיוני בשנייה הראשונה, אז אני אסביר.

חוזי השכירות העסקיים בישראל הם ברובם צמודים למדד, מכאן שהעלייה במדד גוררת עלייה בדמי שכר הדירה, אבל זה לא מספיק, כי מנגד גם ההתחייבויות של החברות הן בד"כ ברובן צמודות מדד, והיחס נוטה בד"כ לכיוון של ההתחייבויות. אז עד עכשיו אנחנו מפסידים, אבל אנחנו הצטרפנו לעידן הבינ"ל, החברות מדווחות כיום (מתחילת 2008 כולן) לפי התקנים הבינלאומיים, תקני ה- IFRS.

תשאלו מה קשור? אני אסביר:

לפי התקינה הבינ"ל יש לשערך את נכסי החברה בכל שנה (לקבוע מה השווי שלהם). הרבה עבודה לשמאים, אז מה הם עושים, הם מהוונים את ההכנסות נטו מדמי השכירות (NOI), לפי התשואה המקובלת בשוק או באזור בו הנכס ממוקם. מבולבלים? בואו ניקח דוגמא מספרית:

הכנסות שנתיות נטו מדמי שכירות = 100, עליית מדד של 4% בשנה = עלייה בהכנסות של 4, מנגד התחייבויות 500 = גידול של 20 בחוב. עד כאן, הפסד של 16.

שערוך הנכסים לפי תשואה ממוצעת של 10%או לפי מכפיל 10 על ההכנסות נטו = 40. ומכאן הסכימה מביאה אותנו לרווח של 24. לא רע בכלל.

מי שירצה לבחון את התזה הזאת בשטח, כדאי לו להסתכל על החברות הבאות: גב- ים, אמות, בריטיש ישראל, נצבא ואיירפורט סיטי. הנציגות של הנדל"ן המניב הישראלי במדד תל אביב 100.

שבוע ירוק לכולנו.

* הכותב הוא אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI.

* אין בסקירה זו משום המלצה לקנות את ני"ע המוזכרים לעיל או למוכרם והעושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד.