קביעת נאמנות באורח מפרעי בנכס מקרקעין - האפשר ?

העובדות ערעור על פסק דינה של ועדת הערר. המחלוקת בין בעלי הדין נסבה סביב השאלה מהו "יום הרכישה" של דירת מגורים, לצורך חישוב מס השבח בגין מכירתה. בשנת 1957 רכשו בני משפחת רורברג [להלן - "הרוכשים המקוריים"] מקרקעין, שעליהם נבנו דירות אחדות, כולל הדירה שנידונה כאן. חברת רורברג קבלנות והנדסה בע"מ [להלן - "המערערת"] התאגדה בשנת 1960. בשנת 1972 העניקה מנהלת מרכז השקעות למערערת אישור להקמת ארבעה בניינים להשכרה. האישור הותנה בהקמת חברה נפרדת. בשנת 1974 הוקמה חברה פרטית ששמה "רורברג קרובך - בניין להשכרה מספר 4 (1974) בע"מ [להלן - "החברה"]. המערערת הייתה בעלת המניות בחברה האמורה. בשנת 1974 הוגשו 4 הצהרות, אשר לפיהן רכישת המקרקעין בשנת 1957 נעשתה בנאמנות בעבור המערערת והחברה. בשנת 1978 הושלמה בניית בניין להשכרה מספר 4. בשנת 1980 הוגשה למשיב הצהרה, שלפיה הרוכשים המקוריים מעבירים את המקרקעין ללא תמורה, בהעברה מנאמנים לנהנים. 70% הועברו לחברה, כולל הדירה שבמחלוקת, והיתרה הועברה למערערת. בשנת 1983 הוציא המשיב שומה, בעקבות העברה מהרוכשים המקוריים. בהמשך נכנסה החברה להליך של פירוק מרצון. בשנת 1997 העבירה החברה את הדירה שבמחלוקת למערערת, אגב הליך הפירוק מרצון וקבלת פטור ממס מכוח סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"]. בשנת 2000 מכרה המערערת את הדירה. יום הרכישה של הדירה האמורה צוין כשנת 1957. מס שבח מקרקעין, תל אביב [להלן - "המשיב"] קלט בתחילה את שנת הרכישה כשנת 1957. המערערת הגישה השגה על השומה הזמנית. המשיב קבע בהחלטתו בהשגה, כי יום הרכישה של הדירה הינו בשנת 1974. על כך דיוננו. ועדת הערר גם קבעה שיום הרכישה הוא בשנת 1974, משלא היו יחסי נאמנות בין האנשים הפרטיים לבין לחברה. החברה הוקמה רק בשנת 1974, כיצד ייתכן שהיו לה נאמנים לפני שהוקמה. טענות הצדדים השומה משנת 1983 לא נשלחה לבאי כוח העוררים, ואף לא נגבה המס שמגיע לכאורה. העברה בשנת 1974 הייתה פטורה מכוח העברה לנאמנות; וכן היה חוזר של רשות המסים בישראל, שאיפשר להעביר נכס מקרקעין מנאמן לנהנה גם אם בזמן הרכישה בעבר עוד לא היה הנהנה קיים. המשיב ראה במכירת דירות באותו בניין את שנת 1957 כשנה שבה נקבע יום הרכישה. המשיב טען כנגד שמסתמך על פסיקת הוועדה. עוד טען המשיב, שאי אפשר לקבל טענה של פטור בהעברה מנאמן לנהנה, כשהנהנה לא היה קיים בעת הרכישה על ידי הנאמן. עוד טען המשיב שגם בעת העברה מהנאמן לנהנה לא העניק המשיב פטור מכוח העברה ומכוח סעיף 69 לחוק והוציא שומות בהתאם. דיון אין כאן שומה עצמית בשנת 1980. עוד נטען שהקרקע נרכשה בשנת 1957, אז החוק לא היה בתוקף. החוק נכנס לתוקף בשנת 1963; ואז הייתה הוראת מעבר, שקבעה כי על קרקע שנרכשה בנאמנות יש לדווח בתוך 3 חודשים. המערערת לא ביצעה זאת. לפיכך, אין לראות ברכישה כרכישה בנאמנות. גם החוזר שאיפשר הארכה על הדיווח עד לחודש אוקטובר 1974 אכן נעשה עד סוף ספטמבר 1974. למרות עמידה בתנאי הטכני, לא עמדה המערערת בהוראה, שיש בהוראת נאמנות חובה, שיש נהנה מוגדר; כך בסעיף 69(ב) לחוק. במקרה דנן זה לא נעשה. אי אפשר לחייב את המשיב "לקבע" את יום הרכישה לשנת 1957, אף אם מדובר ביום הרכישה לדירות מגורים באותו בניין. אולם אין חובה שיום הרכישה של כל הדירות יהיה בשנת 1957. בכל פעם שנמכרה דירה קיבל המשיב החלטה נפרדת, ולכן המשיב לא מחויב להמשיך ב"טעות" שנעשתה בעבר. לפיכך הערעור נדחה. בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לפני: כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין וכב' השופטים א' גרוניס וי' אלון ניתן ב-20.2.2008