"ביג נמצאת בתקופת הפיתוח הגדולה ביותר בתולדותיה"
היעד: יציאה מארה"ב תוך שנה; בחוזים הישנים העלאה של 20% בשכ"ד; כל הקרקעות לפיתוח בלבד; בבת ים התלבטות אם להשכיר 160 דירות, באירופה אין חשש מהקפאת שכ"ד; ובשוליים: שוכרים שתכננו להחליף שרדו ונשארו - ראיון עם מנכ"ל ביג, חי גאליס
"ביג נמצאת בתקופת הפיתוח הגדולה ביותר בתולדותיה. בישראל אנחנו ב'בוסט' מטורף ובסרביה הגדלנו את הפעילות פי שניים. יש לנו אג'נדה של מאד מדויקת לגבי איפה לגדול ומה עלינו לעשות. דרך אפי נכסים אנחנו רוצים להרחיב את פורטפוליו המשרדים, וגם הדיור להשכרה. בביג עצמה נצמח בארץ, עוד בסרביה, ובמדינות השכנות שלה – לאחרונה פרסמנו את המשא ומתן על רכישת הנכס במונטנגרו למשל".
אפי נכסים -1.03% , עליה מדבר עתה בראיון לביזפורטל חי גאליס, מנכ"ל ביג -1.8% שרכשה אותה, הקפיצה את תוצאותיה של החברה לרבעון השלישי. ואולם לא רק איחוד הנכסים הקיימים בעת העסקה תרם למדדים התפעוליים העיקריים, ה-NOI וה-FFO, שעלו בתקופת הדוח ב- ב-81% לכ-253 מיליון שקל וב-74% ל-162 מיליון, בהתאמה. ביג עצמה ואפי המשיכו לפתח את הפעילות, הן באמצעות הרחבת הפורטפוליו והן עם שיפור תוצאות הנכסים הקיימים, ועל כך מפרט גאליס בשיחה.
"ברבעון השלישי קלטנו לראשונה את שני המרכזים שקנינו באמצעות אפי בסרביה, אלה בערים קראגויבאץ' וקרושבאץ'" הוא מספר ומנגד מתאר על צמצום של פעילות – בארצות הברית. "שם, לאחר מימוש של קרוב למחצית מהפורטפוליו אנחנו עם נתח עדכני של 12% מהפעילות. אנחנו רוצים להאמין ועובדים על כך שעוד שנה כבר מדובר יהיה בשיעור של 0%, כלומר נצא משם לחלוטין. עד כה הצלחנו למכור את הנכסים בשווי שלהם בספרים שלנו ויותר".
אם כן, חוץ מאיחוד הפורטפוליו של אפי, בין הרבעון השלישי של 2021 לשנה קודם לכן הושקו מרכזים מסחריים חדשים. ומה בגזרת הנכסים הקיימים? "בארץ אנחנו נמצאים בתקופה עם הביקושים הכי גבוהים לשטחי מסחר", הוא אומר. "אני בחברה כבר 18 שנה ואיני זוכר רמה כזו".
- מס על שכר דירה - כל מה שצריך לדעת
- דרישת המיליונים של ח"כ בן גביר מ"עובדה" ומאחת המרואיינות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם ככה הביקושים הללו אמורים להשפיע לטובה על דמי השכירות בחידושי חוזים ומול שוכרים חדשים. איך הדברים נראים בהקשר הזה?
"מאז ומתמיד אמרנו שמה שיקבע את השינוי בשכר הדירה הוא הפדיונות של השוכרים והיכולת שלהם לעמוד ב'עומס' של דמי השכירות – מבחינתנו הפרמטר הזה הוא המלך. בתשעת החודשים הראשונים השנה הפדיונות של השוכרים בארץ עלו ב-14.6%, או ב-3.6% לעומת 2019 – למרות הסגר. יש חוזים עם שוכרים חדשים שמתעדכנים בהעלאה של 2%, כי זה מה שהפדיון מאפשר לאותו שוכר, ואצל אחרים, עם חוזה ישן בן חמש שנים עד עשור ולצדו פדיון גבוה ההעלאה יכולה להגיע גם ל-20%".
"לגבי תחלופת שוכרים – זה קורה בשיעור קטן. אין לנו שטחים פנויים וזו במירכאות 'הבעיה'. השוכרים לא מפנים בזכות המכירות המצוינות מאז שיצאנו מהסגר השלישי".
לשוכר זה טוב, לכם זה לא מפריע לקדם תכנית אסטרטגית לשינוי התמהיל בנכסים המסחריים?
"רק בשוליים. למשל, היה שוכר במרכז בצפון שהיינו בטוחים שאחרי שעזרנו לו שוב ושוב הוא בדרך החוצה. עשינו הסכם מותנה עם שוכר אחר, ואז השוכר הקיים אמר לנו 'מצבי טוב, אני נשאר'. ברמה הכללית לגבי שינוי התמהיל בשנים האחרונות יש יותר מקום להסעדה, בילוי וספורט על חשבון אפנה. זה בא לידי ביטוי בתמהיל של המרכזים הוותיקים וגם החדשים.
- מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
"כבר לפני עשור, וביתר שאת לפני שש שנים הבנו שהאונליין כאן, וכאן בשביל להישאר – ומבחינתנו זה אומר שצריך לספק חוויית קניה כדי להביא את הציבור למרכזים שלנו, מה שקשור כמובן לתמהיל. לכן גם הגדלנו בשנתיים האחרונות את תקציב הפרסום כדי לחזק את הנוכחות והמיתוג שלנו ולחדד לצרכנים את הסיבות לבוא אלינו – ולראיה ראינו את התוצאות של המרכזים הפתוחים שהתעלו על אלה של הקניונים הסגורים".
והנה ב-2021 אתם מעלים קמפיין שממוקד באופליין, במקום לתקשר החוצה מסרים של שילוב בין שני התחומים – למשל הזמנות באונליין, ואיסוף בחנות. אתם בכלל מעודדים את השוכרים לעשות דברים כאלה? בסוף עלייה בפדיון שלהם היא דבר טוב גם עבורכם.
" בפעילות שלנו בארצות הברית הבנו כבר ששוכרים שידעו לשלב בין השניים יהיו העסקים החזקים של השנים הבאות. יש לנו שוכרים שעושים את זה, מי יותר ומי פחות, והם ילדים גדולים שלא צריכים את העזרה שלנו. בכלל בארץ אפשר לראות בצורה מובהקת יותר עסקים משיקים פעילות באונליין – ועדיין הם סובלים מחוסר שוויון וחוסר צדק בגלל הפטור ממע"מ על קניות מחו"ל עד 75 דולר. אני מקווה שהממשלה החדשה תטפל בדבר העקום הזה שאין לו אח ורע, ובעולם הוא הולך ומצטמצם".
מה לגבי חשיפה ללוגיסטיקה? עופר השקעות קונה את סלע לוגיסטיקה, וניתן לדמיין את הסינרגיה האפשרית עם קניוני עופר של מליסרון.
"אותנו לוגיסטיקה בארץ לא מעניינת. באירופה בהחלט מסתכלים על זה, ואזכיר שבשנה שעברה עשינו שתי עסקאות של רכישת מרלו"גים בבלגראד".
לצד נכסים בשלב הקמה, יש לכם קרקעות שעל חלקן פירטתם את תהליכי הפיתוח. לגבי אשקלון, טירת הכרמל, דימונה, נצרת ואילת לא פירטתם. מה היעוד שלהם ומה הכוונות שלכם לגביהן?
"קודם כל אציין שבפתח תקוה ובנס ציונה קיבלנו אישורים לתב"עות לפרויקטים בשווי של מיליארדי שקלים שנוכל להקים תוך עשור, ואלה יהיו מנועי הצמיחה הבאים אחרי שהפרויקטים הנוכחיים בהקמה יושלמו. לשאלתך, בטירת הכרמל ודימונה הולכים להיות מרכזים שכונתיים ונפתח אותם. באשקלון זו קרקע שאנחנו 'יושבים' עליה הרבה מאד שנים ואני מניח שהיא תפותח בשנים הקרובות".
ובאופן ספציפי לגבי נצרת ואילת? יש שם הזדמנות גם או שתממשו את השטח?
"אלה קרקעות קטנות בשוליים, זנבות של פרויקטים אחרים – ועדיין אנחנו לא מממשים שום דבר, אנחנו יזמים שמפתחים, לא 'פליפרים' שקונים בשביל למכור. בארץ אין יזם שבנה כל כך הרבה פרויקטים בודדים כמונו".
כמו שציינת אפי פעילה גם בתחום המגורים להשכרה. בעיקר באירופה, אבל גם בארץ. בכנסת מקדמים חוק של הטבות מס להשכרה לטווח ארוך – אבל במקום 5 שנים ואז מימוש, המשך השכרתו, גם אם הוא מחליף ידיים, ל-15 שנה. זה כלכלי?
"אני לא מתיימר להיות מומחה למגורים בישראל, זו שאלה רלוונטית למי שחיים את היומיום של יזמות ודיור למכירה. בכרמי גת אנחנו בונים למגורים והחלטנו להשכיר את כל הבניין – בבת ים יש לנו פרויקט של 164 דירות וזו התלבטות".
ומה לגבי אירופה? שם הדיור להשכרה הוא בעיקר במזרח. אתם רוצים להרחיב את הפעילות שם – השאלה אם אין סכנה לזעזועים רגולטוריים כמו הפחתת השכירות או הקפאתה. ראינו שבברלין יוזמה כזו בוטלה, אבל רק בשל הליכים פרוצדורליים.
"בסופו של דבר שוק המגורים הוא לוקאלי. מנכ"ל אפי נכסים, אבי ברזילי, והמנכ"לים של חברות הבת המקומיות חיים את ההתרחשות היטב. אנחנו סוגרים עסקאות רק לאחר אנליזה שמשכנעת אותנו שהן טובות. ואלה לא עסקאות מהסוג של גופים מוסדיים, אלא כאלה עם מרווחים כלכליים מספקים".
בעידן של אחרי הקורונה, לא מן הנמנע שבלחץ האזרחים במדינות הללו יתכנו גם שינויים מטעם הפוליטיקאים נבחרי הציבור. זה משהו שאנליזה יכולה לצפות מראש?
"גם את הקורונה לא צפינו מראש ובדיעבד ראינו שההחלטות שקיבלנו תוך כדי היו טובות. שוב, יש לנו כח אדם מקצועי ולוקאלי שמסתכל גם על הדברים האלה".
אחרי ההלוואה שהענקתם להם, כידן דהרי וירון אדיב בסוף לא חתמו על הסכם המכר שיעביר לכם את ישפרו מודיעין מ-DNA2 שבבעלותם. הלכתם איתם לבית משפט. מה הטענה שלהם?
"יש אנשי עסקים שיש להם אינטגריטי לכבד חוזים, ובשביל אחרים חוזה הוא 'טטלה'. לכן יש בית משפט ואני משוכנע ששם יבינו. נתנו ל-DNA2 הטבות כדי שיסגרו את העסקה ביולי, הם לא התקדמו אז הודענו על ביטול ההטבות – הם מחרטטים שזה מה שהקנה להם זכות לביטול חוזה המכר כולו. הם נתלים בקשקוש שאומר שישפרו היא חברה עצמאית ולא מחויבת למה שהבעלים שלה סיכמו. יותר לברוח מזה לא נראה לי שיש".
ואם לשים את המחלוקת בצד, תסביר שוב למה היה עדיף לכם הנכס הזה על פני הנכס הקרוב לו עם השותפה מגה אור, אותו תצטרכו למכור בשל הנחיית רשות התחרות?
אין מה להשוות. הנכס הקיים הוא בשווי 70 מיליון שקל, בניין של 5,000 מ"ר. ישפרו מודיעין הוא מרכז קניות פתוח גדול ומשמעותי בהיקף 450 מיליון שקל, שתואם את תמהיל הנכסים שאנחנו אוהבים במדינת ישראל. זה נכס חזק ונלחם על מימוש העסקה הזו עד הקצה של הקצה של הקצה".
- 1.מתלהב 27/11/2021 17:54הגב לתגובה זואין כמו מרכזי הקניות של ביג , חניה פשוטה , בלי כל המפלסים והבלאגן של הקניונים , חונים וקונים !

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

ג'ין טכנולוגיות: "זה ה'מאני-טיים' של ה-AI" - הנפקה בנאסד"ק? "על השולחן"
אחרי ההסכם עם חברת החשמל ב-2.3 מיליון שקל, מנכ"ל ג'ין טכנולוגיות עודד טהורי מדבר על צבר ההזמנות שהכפיל את עצמו, המגעים עם משרדי ממשלה נוספים, הפיילוט עם קבוצת אדאני בהודו והאפשרות להנפקה מעבר לים, האם יצטרכו לגייס הון בשביל הצמיחה? "יש לנו 40 מיליון שקל בקופה - זה מספיק לנו לפחות לשנתיים"
ג'ין טכנולוגיות (Jeen.ai), חברת הבינה המלאכותית שהוקמה מתוך חטיבת הדאטה של וואן טכנולוגיות והונפקה בבורסה במאי האחרון, מדווחת הבוקר על עסקה משמעותית עם חברת החשמל. במסגרת ההסכם, ג'ין תספק לחברת החשמל פתרונות AI בהיקף של כ-2.3 מיליון שקל לתקופה של שנתיים,
עם אופציה להארכה בשנתיים נוספות.
על פניו, הסכום לא גדול במיוחד - כ-1.1 מיליון שקל לשנה אבל העובדה שמדובר בחברת החשמל, אחד הגופים הציבוריים המרכזיים במשק, זה מה שנותן לעסקה משמעות הרבה יותר גדולה. מעבר להכנסות הישירות, ההתקשרות יכולה להיות שער לכניסה לעוד ארגונים ממשלתיים ולתקציבים נרחבים בהרבה בהמשך.
בשיחה עם מנכ"ל החברה, עודד טהורי, ניסינו להבין איך העסקה משתלבת באסטרטגיה של ג'ין טכנולוגיות 10.69% הצעירה, הזכרנו לו את החזון שנתן לנו בתחילת הדרך כשאמר - "החזון שלנו הוא להיות חברה גלובלית גדולה ומשמעותית ב-GenAI" וניסנו להבין מה המצב של צבר ההזמנות, והאם יש לחברה מספיק משאבים להמשך הצמיחה - "יש לנו 40 מיליון שקל בקופה וזה יספיק לנו לפחות לשנתיים", הוא מרגיע. לגבי ההסכם החדש מוסיף טהורי: "אמנם זה POC, אבל התקציב יכול להיות ממומש גם בתוך שנה, כך שיש פוטנציאל להרחבה". לצד הפעילות מול חברת החשמל, לג'ין כבר יש דריסת רגל אצל לקוחות אסטרטגיים כמו מכבי שירותי בריאות והתעשייה האווירית, אבל העיניים מסתכלות גם החוצה - לשווקים הבינלאומיים, שם התחילה החברה פיילוט וחתמה בתחילת השנה על הסכם הפצה עם קבוצת אדאני ההודית, והפוטנציאל, לדבריו, גדול מאוד.
היום אתם מדווחים על חוזה עם חברת החשמל, מבחינת ההיקף זה נראה חוזה לא מאוד גדול שנתיים, 2.3 מיליון שקל יש כאן בסיס יותר רחב מזה?
- ג'ין טכנולוגיות: הקצאה פרטית בדיסקאונט של 31% בתמורה לכ-23 מיליון שקל
- ג'ין טכנולוגיות יוצאת לדרום אמריקה: הסכם הפצה עם שותף מקומי בברזיל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"נכון, מדובר בשלב א' של ההתקשרות. זו התחלת הדרך ולא סוף התהליך. זה שלב ראשון בהטמעת המערכת, לא פריסה מלאה לכלל החברה. המשמעות היא שההיקף יכול לגדול מאוד בהמשך".
אז בעצם מה זה כולל? זה סוג של POC או כבר הטמעה מלאה?