היקף המשכנתאות בינואר: 9.9 מיליארד ש': עלייה של 55% בשנה
אחרי שבדצמבר נשבר שיא בהיקף המשכנתאות שנלקחו עם נתון של 12.2 מיליארד שקל, הנתון של חודש ינואר הציג כצפוי ירידה משמעותית: 9.966 מיליארד שקל. יצוין כי חודש דצמבר ידוע ככזה שמתאפיין בריבוי עסקאות. אם להשוואת לינואר 2021 בו נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.44 מיליארד שקל, אזי שמדובר בעלייה של 55%.
להוציא את חודש ספטמבר עם מיעוט העסקאות בשל החגים, הנתון הקרוב ביותר לכך היה במאי 2021, אז עמד על כ-9.5 מיליארד שקל. בחודשים שלאחר מכן, שוב להוציא ספטמבר, נעו המספרים בין 10-12 מיליארד שקל. ב-2021 כולה היקף המשכנתאות הסתכם בלמעלה מ-116 מיליארד שקל.
בדצמבר האחרון הנתונים היו גבוהים הגם שכבר בסוף נובמבר הועלה חזרה מס רכישת דירה שניה מ-5% ל-8%, ועל אף הנתונים המשופרים שהציגה רשות מקרקעי ישראל באשר לשיווק הקרקעות (מכרזים שיצאו) והעסקאות שנחתמו (הכרזה על זוכים).
מוקדם ומורכב לדעת האם הייתה זו העונתיות בלבד, או שמא בנתונים מסתתרת הורדת הילוך מצד המשקיעים לאחר ריבוי עסקאות (נגלה בניתוח הבא של אגף הכלכלנית הראשית), או שאולי הציבור הפך טיפה פחות סקפטי לגבי המשך עליית המחירים באותו הקצב (נתוני העבר מספרים סיפור אחד, נבחרי הציבור מספרים סיפור אחר על האטת ההתייקרות בשל האצת השיווקים).
- בין תכנון לביצוע: כך נראים תהליכי בנייה שנעשים נכון
- קרן האקוויטי One Invest רכשה 35% ב'אריאל גבאי' ב-160 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יזמיות הנדל"ן שמשווקות דירות וכמובן גם הבנקים, עוקבים מקרוב אחרי השינויים בשווקי ההון בצל הציפיות להעלאת הריבית וההשפעה, שקשה למדודה, על תחושת העושר של רוכשי דירות פוטנציאליים - בכוונה הן למשקיעים בשוק ההון והן לעובדים שהרכב השכר שלהם כולל מרכיב מנייתי.
מספר המשכנתאות שניטלו בינואר יתפרסם רק בהמשך, אז ניתן יהיה לחשב גם את מחיר המשכנתא הממוצעת ולראות האם העדפות הקונים השתנו והוסתו לעבר דירות יקרות פחות באזורים אחרים - או אולי דווקא להיפך ורוכשים מיהרו לשריין עסקאות באותם איזורי ביקוש מתוך אמונה ששם המחירים רק יוסיפו לעלות. מכל מקום, בדצמבר סכום המשכנתא הממוצע עמד על 909 אלף שקלים.
- 3.שירי 13/02/2022 22:34הגב לתגובה זואנשים פראיירים פרויקט פינוי בינוי בנווה ישראל הרצליה, אדמה ששווה מאות מיליונים נמכרה בנזיד עדשים. גם ככה אתם חלשים אז נחליש אותכם יותר! קבוצת רכישה לבעלי הקרקע. מה אתם צריכים יזמים, קבלנים, ומאכרים שייקחו ממכם. תעשו לבד אתם בעלי הקרקע!!!
- 2.מה יעשו כל המסכנים האלה כשהריבית תעלה? (ל"ת)כלכלן 13/02/2022 17:16הגב לתגובה זו
- יקפצו מהגג (ל"ת)ירוקה 14/02/2022 04:59הגב לתגובה זו
- 1.חיים 13/02/2022 16:23הגב לתגובה זוחכו שהריבית תתחיל לעלות, כמה כוח הצריכה של משקי הבית האלה יקטן.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
