"מדינת ישראל סיימה את השנה החולפת עם אינפלציה של 2.8%. בנק ישראל מאמין שבמהלך השנה החולפת מדד המחירים לצרכן ירד אבל הטענה לא תואמת לפעולות בפועל. הממשלה העלתה את מחירי החשמל, המים, הדלק והארנונה, דברים שהיא שולטת עליהם וכתוצאה מכך גם מחירי המזון עלו. עד סוף השנה אני צופה אינפלציה של 3% במדד המחירים לצרכן הישראלי", כך אומר יו"ר קרן הריט סלע נדלן 0%  , שמואל סלבין בראיון לביזפורטל.  החברה בראשה הוא יושב פרסמה היום את דוחות הרבעון הרביעי ולשנת 2021 כולה בה דיווחה על עלייה של 33% ב-FFO ל-50.2 מיליון שקל, נתון המשקף FFO ריאלי של כ-23.7 אגורות למניה. ה-NOI לרבעון הסתכם בכ-66 מיליון שקל, עליה של כ-28% לעומת אשתקד. הרווח הנקי הסתכם בכ-214.5 מיליון שקל, לעומת 96 מיליון שקל בתקופה המקבילה. לשנה הקרובה צופה החברה FFO שיסתכם בטווח של 194-200 מיליון שקל המשקפים FFO למניה של כ-89-92 אגורות למניה. ה-NOI יסתכם בכ-256-260 מיליון שקל. הקבוצה צופה כי תחלק דיבידנד מינימאלי של כ-113 מיליון שקל או כ-52 אגורות למניה, זאת לאחר שהשנה חילקה דיבידנד בהיקף של כ-104 מיליון שקל.  "אין ספק ששני הרבעונים האחרונים היו חזקים והציגו ביקושים חזקים מאוד. ההייטק הישראלי בצמיחה ויותר ויותר חברות מעוניינות להקים ולשכור שטחי משרדים באיזורי הביקוש כמו גוש דן - בעיקר תל אביב, רמת גן והרצליה", אומר סלבין ומוסיף כי "ההיצע נשאר פחות או יותר אותו דבר בשנים האחרונות, מצב זה של אי איזון מוביל כמעט תמיד לעליית מחירים והיא זו שתמכה בתוצאות בחצי השנה האחרונה".  יו"ר החברה מוסיף כי עליות הביקושים דווקא באיזורי הביקושים יצר הבדל בין מחירי השכירות באזורים אלו לבין הנכסים באזורים אשר אינם מוגדרים פריפריה, אך נמצאים רחוק מספיק מהמרכז כדי להראות עליית מחירים נמוכה יותר כמו - נתניה, חולון ובת ים.  ומה לגבי התחזיות לשנת 2022? "כשהייתי מנכ"ל משרד האוצר ונדרשנו לחשב תחזיות קדימה לקחנו את הרבעון האחרון של השנה וניסינו להבין כיצד זה ישפיע על הרבעונים הקרובים. את הגישה הזו אנחנו מנסים ליישם גם במקרה של סלע קפיטל".  סלבין מספר כי הוא אינו מטיל אמון בתחזיות הממשלה ובנק ישראל ומציין כאמור כי צעדים אותם לקחה הובילו בעיקר להחרפת האינפלציה ולעליות המחירים. על אף כי מחירי הדירות אינן כלולות במדד המחירים לצרכן, מחירי השכירות אכן כלולים בו, דבר עליו מתבססת החברה על מנת לגזור תחזיות קדימה. התחזית שלהם - עליה של עד כ-5% במחירי הדיור והנדל"ן. במידה והמחירים אכן יעלו בשיעור כזה, צופה סלע תוצאות טובות גם בשנה הקרובה. בארה"ב צופים 5 העלאות ריבית השנה על מנת להילחם באינפלציה, גם בנק ישראל מדבר על הנושא, כיצד אתה מעריך שהעלאת ריבית כזו תשפיע על המחירים? "ארצות הברית סיימה את שנת 2021 עם אינפלציה סביב ה-7%, דבר שהוביל את נגיד הבנק המרכזי לזרוק רמזים על כך שהבנק אכן יעלה את הריבית בשנה הקרובה. לא כולם מדברים על זה אבל לראייתי המצב בארץ שונה מעט מכך. כפי שאמרתי אני מעריך שהאינפלציה תסתכם בארץ בכ-3% לקראת סוף השנה. מנגד ההייטק הוא הקטר שמוביל את הכלכלה הישראלית והוא גורר אחריו הזרמה של כספים רבים להשקעה מקומית בתוך הארץ". סלבין מסביר כיצד אותה הזרמת כספים מעודדת את הייסוף בשקל, נתון שלדבריו לא יעודד את בנק ישראל בהכרח להעלות את הריבית. המצב יוצר לראייתו מגמה סותרת שתקשה על הבנק לקבל החלטה חד משמעית בנושא. על כן צופה היו"ר כי גם אם הריבית אכן תעלה בשנת 2022, יהיה מדובר בהעלאה קטנה שלא צפויה להשפיע על מחירי הדיור, דבר שאינו בהכרח חיובי עבור כלל המדינה, אך ללא ספק חיובי עבור משקיעי הקרן שלו.  ומה תשואת הקרן לשנים הקרובות? משקיע מגיע ורוכש אתכם מקבל תשואה עתידית של כמה? "אנחנו בחברה אנשים רציניים ולכן אנחנו מעולם לא מדברים על העתיד. חשוב להסביר לציבור שאם הם נתקלים במישהו שמבטיח להם תשואה קדימה מדובר בשרלטן. אנחנו יכולים לדבר רק על מה שכבר עשינו, או במילים אחרות - חלוקת הדיבידנד. חלוקה זו היא הדבר העיקרי אותו עושה קרן ריט מסביר היו"ר, כך היא מחזירה כסף למשקיעים. "אם מסתכלים על חלוקת הדיבידנדים של החברה בעשור האחרון רואים שמדובר בממוצע של כ-7.5% בשנה, זה הדיבידנד הכי גבוה שחולק בארץ. חברות ריט לרוב מחלקות דיבידנדים באופן שנתי, אנחנו משתדלים לחלק באופן רבעוני. בשנה החולפת חילקנו דיבידנד של כ-104 מיליון שקל ואנחנו צופים שבשנה הקרובה נחלק 113 מיליון שקל בצורה זו. אמנם כשמסתכלים על שווי החברה - 2.45 מיליארד שקל מבינים שמדובר באחוז דיבידנד נמוך יותר, בין 4.5%-5% משווי החברה, אך צריך לזכור שמדובר באחוזים וככל שמחיר המניה עלה, ככה האחוזים ירדו, גם אם הערך הנומינלי יעלה."  איך החברה חווה את עליית המחירים בייחוד באזורי הביקוש,  מרכז וגוש דן?  "כמו שאמרנו עיקר הגידול במחירים הוא בענף הייטק שמתמקד כרגע ב-2-3 אזורים פחות או יותר - תל אביב, הרצליה וחלקים מסויימים מרמת גן וגבעתיים. זאת אחת מהסיבות שהמחירים באזורים האלו עלו בצורה משמעותית יותר. זאת גם אחת מהסיבות שהובילו לתפוסה הגבוהה מאוד שהצגנו. כל חברות הייטק רוצות לשכור את הדירות באותם אזורים וההיצע נשאר קבוע בשלב זה."  וכיצד אתם צופים שהיעדר ההיצע ישפיע בשנים הקרובות?  "משרדי ההייטק החדשים הראשונים שאנחנו מציעים יכנסו לשוק לקראת סוף 2023, עד שמשרדים אלו יכנסו לשימוש מדובר בלפחות שנה וחצי וכבר עכשיו רוב המתחמים הללו החלו להירכש ולהישכר על ידי החברות. גם זה דוחק את המחירים כלפי מעלה"  דוחות טובים, תחזית טובה, מה הצפי קדימה?   "בשנים הקרובות אנחנו מעוניינים להמשיך להשיא תשואה טובה למשקיעים שלנו. על מנת שנוכל לעשות את זה נצטרך להמשיך לקנות נכסים מניבים ונפעל להוספה של כחצי מיליארד שקל בנכסים כאלו. לצד הגדלה של התיק שלנו נמשיך להשתדל לגרד את ה-100% של התפוסה בשכירות."