מניבים בניין כפר סבא
צילום: יח"צ

מניבים ריט צופה FFO של 74-75 מיליון שקל ב-2021

ה-FFO בהנחה של תפוסה מלאה יגיע ל-102-105 מיליון שקל; תחלק דיבידנד של 50-55 מיליון שקל
מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה מניבים ריט

קרן הריט - מניבים ריט מחיקה ב-15 נכסים בשטח כולל של 207 אלף מ"ר וכ-38 אלף מ"ר שטחי חניה. סך שווי נכסי הנדל"ן המניב ליום 30 ביוני 2021 עומד על 1.87 מיליארד שקל וההון העצמי מסתכם לסך של כ-1.2 מיליארד שקל.

הקרן מדווחת כי דמי שכירות הסתכמו ברבעון השני ב-30.1 מיליון שקל, צמיחה של 7.2%, לעומת הכנסות של 28.1 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2020. הגידול בהכנסות נובע בעיקר מתחילת ההנבה של מגדל מניבים בכפר סבא ומגידול בשיעורי התפוסה בנכסי החברה.

הכנסות החברה מדמי שכירות במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכמו ב-59.1 מיליון שקל, צמיחה של 10.2%, לעומת הכנסות של 53.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של שנת 2020. הגידול בהכנסות המחצית הראשונה נובע בעיקר מהנבה מלאה של נכסי להבים והנכס ברעננה, גידול בהכנסות השכירות והניהול באתרי החברה והנבה לראשונה של מגדל מניבים בכפר סבא.

ה-NOI ברבעון השני הסתכם ב-27.4 מיליון שקל, גידול של 5% לעומת NOI בסך של 26.1 מיליון ברבעון השני של שנת 2020. ה-NOI במחצית הראשונה של שנת 2021 גדל ב-8.3% והסתכם ב-53.8 מיליון, לעומת NOI בסך 49.7 מיליון במחצית הראשונה של שנת 2020.

Same Property NOI - ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם ב-27.4 מיליון שקל, גידול של 5% לעומת NOI בסך 26.1 מיליון ברבעון השני של שנת 2020. ה-Same Property NOI במחצית הראשונה של 2021 גדל ב-4.3% והסתכם ב-28.1 מיליון לעומת Same Property NOI בסך של כ-27 מיליון במחצית הראשונה של שנת 2020. נתון זה אינו כולל את נכסי עסקת להבים והנכס ברעננה אשר הניבו באופן חלקי ברבעון השני של שנת 2020.

שיעור התשואה המשוקלל  הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר של החברה (בגילום שנתי) עומד על כ- 7.2%, ואילו עלות החוב המשוקללת של החברה הינה כ- 1.57% (צמוד מדד) המבטאים פער ריביות של כ-5.6%.

ה-FFO הריאלי ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם ב-18.8 מיליון שקל, לעומת 19.1 מיליון ברבעון השני שנת 2020. ה-FFO הריאלי במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכם ב-37 מיליון שקל, לעומת 36.3 מיליון במחצית הראשונה שנת 2020.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

עסקאות בולטות והשבחת נכסים

במהלך המחצית הראשונה של 2021, חתמה מניבים על הסכמי שכירות בהיקף של למעלה מ-5,000 מ"ר במגדל מניבים בכפר סבא. בין השוכרים החדשים ששכרו שטחי משרדים נמנים ריג'ס (Regus) ישראל מקבוצת IWG (הפועלת בתחום חללי העבודה המשותפים) אשר שכרה קומת משרדים בשטח של כ-2,100 מ"ר ל-6 שנים עם אפשרות הארכה ל-6 שנים נוספות; 

החברה פועלת להתקנת מערכות פוטו וולטאיות על גגות חלק מנכסיה, על מנת להגדיל את ההכנסות מהנכסים ולמקסם את התועלת מהם. עד כה הותקנו על גגות שישה מנכסי החברה מתקנים פוטו וולטאים בהספק כולל של כ-1,700 קילו וואט שצפויים להניב NOI שנתי בסך כ-1 מיליון שקל.

השפעת משבר הקורונה על תוצאות החברה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הייתה שולית - במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021. הדבר נובע מתמהיל פורטפוליו הנכסים של החברה, הכולל שיעור נמוך של שטחי מסחר (כ-5%) ושיעור גבוה של נכסים בשימוש לוגיסטיקה ותעשייה (כ-57%), וכן בזכות איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי בשיעור המינוף הנמוך שלה (שיעור המינוף נטו הינו 34% ליום 30.6.21) והעובדה שכ-95% מנכסי הנדל"ן שברשותה אינם משועבדים. בהתאם לכך, לא חלה פגיעה בהכנסות החברה ברבעון השני של 2021, והפגיעה בהכנסות החברה ברבעון הראשון של 2021 הסתכמה בכ-300 אלף ש"ח בלבד.

תחזית NOI ו-FFO לשנת 2021

אומדן ה- NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2021 עומד על 108 מיליון שקל. אומדן ה- FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2021 הינו 74-75 מיליון שקל. כמו כן צופה החברה, כי תחלק דיבידנד בסך של כ-50-55 מיליון שקל בגין שנת 2021. ביום 11 באוגוסט 2021 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 27 מיליון שקל בגין המחצית הראשונה של 2021.

ה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה, כולל מגדל מניבים, הינו 135-138 מיליון שקל. ה-FFO הצפוי בהתאם הינו 102-105 מיליון שקל.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.