יוסי לוי
צילום: יח"צ
ראיון

"מניות הנדל"ן למגורים צפויות לרדת. יש הרבה חברות ממונפות ואנו מצפים לירידת מחירי הדירות"

יוסי לוי, הבעלים ומנכ"ל בית ההשקעות מור וממנהלי ההשקעות הבכירים בארץ מעריך שחברות הנדל״ן המניב עלולות להמשיך לרדת, במיוחד בתחום הקניונים, אבל כבר יש מניות אטרקטיביות
ניצן כהן | (36)

מניות תחום הנדל״ן המניב סובלות בתקופה האחרונה מירידות חדות. בעוד ששוק המניות תיקן באפריל עד יוני את רוב הירידות החדות של חודש מארס, מניות הנדל"ן נותרו מאחור וחלקן אף ירד מתחת לשפל שלפני שלושה חודשים. הסיבות ברורות למדי, אנשים חוששים מכניסה לקניונים ובתחום הנדל״ן למשרדים צירוף של צמצום השטחים על הרקע העבודה מהבית עם עלייה משמעותית בהיצע, גורמים לירידת שכר הדירה.

 

האם הירידות לא היו חדות מדי? יוסי לוי, מנכ״ל בית ההשקעות מור ואחד ממנהלי ההשקעות הבולטים בשנים האחרונות אומר היום לביזפורטל כי מה שאנחנו רואים כרגע במניות הנדל״ן המניב זה התאמות מחירים ״לנורמלי החדש״.

״אנחנו רואים התאמת מחירים ומי שציפה שמשבר הקורונה נגמר, טעה. זה נכון במיוחד לחברות שמחזיקות במרכזים הסגורים אבל גם לחברות נוספות לרבות חברות שמשכירות משרדים. 

 

״אנחנו רואים היום פחות תנועה בקניונים ואלה שכן נכנסים לקניונים - קונים פחות. מה שאנחנו רואים זה התייצבות בפדיון של הקניונים ברמות שנמוכות ב-20% מההיקפים שהתרגלנו אליהם ולהוציא את הפיק שהיה מיד לאחר שחרור הסגר, ההתייצבות היא ברמה נמוכה יותר וזה מצריך התאמה במחירי המניות של החברות האלה״.

 

הירידות לא מפתיעות את לוי, אבל הוא סבור שבחלק מהמקרים הירידות חדות מדי. ״בקניונים הפתוחים חזרו כמעט העסקים למחזור הכנסות רגיל אם כי נמוך בכ-5% מההיקפים הרגילים", מוסיף לוי, "צריך לזכור שיש היום הרבה מובטלים שדמי האבטלה שלהם הולכים להיגמר. מי שחשב שיצא לחל״ת ויחזור לעבודה טעה ויש יותר מידי עובדים שעם החזרה מחל״ת מזומנים לשימוע לפני פיטורים. כתוצאה מזה, חוסר הוודאות גדול מידי. צריך לזכור גם שיש ירידה בהיקפי העבודה של מי שלא מפוטר - כלומר, פחות שעות נוספות, ירידה בהיקפי משרות וזה משפיע דרמטית על הצריכה הפרטית.

 

״החלק השני והלא פחות דרמטי הוא תחום הנדל״ן המניב למשרדים״ אומר לוי ״הדבר המשמעותי הוא שחלק מהעובדים עבדו מהבית, חלק מהחברות ראו שזה חוסך כסף ואפשר להסתדר גם עם שטחי משרד קטנים יותר. ועכשיו עם הגל השני החברות מוציאות קבוצה משמעותית יותר של עובדים לעבוד מהבית. למעשה הגופים מתרגלים לעבוד בפחות שטח משרדים, כאשר בנוסף צריך לזור את היצע המשרדים שהלך וגדל, ומה שיוצא זה שאנחנו רואים קומות שלמות שנשארות ריקות וחוזים שמתחדשים בסכומים נמוכים יותר וכך, מה שאנחנו רואים עכשיו זה התאמת מחירים משמעותית במניות של חברות הריט או כל החברות שמחזיקות שילוב של קניונים ומשרדים״.

 

מניותיהן של חלק גדול מחברות הנדל״ן בישראל ירדו בחודש האחרון מתחת לתחתית של חודש מארס והן ממשיכות לרדת כשחוסר הוודאות בגלל הקורונה גדל מדי יום. עם זאת, ההערכה של לוי היא כי בחלק מהחברות הגיעו המחירים לרמות סבירות, אך קיים עדיין סיכון גדול. לוי מסביר כי אם הכלכלה הישראלית תתגלגל לסגר נוסף, נראה ירידת מחירים נוספת. ״במקרה של סגר נוסף, המחירים עוד ירדו אבל אם בגדול, המצב יתייצב המחירים מתחילים להיות סבירים ובחלק מהמקומות הם כבר אטרקטיביים״, אומר לוי.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

גל ראשון וגל שני: התפתחות מדד ת"א נדל"ן בשנה האחרונה

בתחום הנדל״ן למגורים מפתיע לוי ומעריך כי אנחנו נמצאים בתחילת ירידות מחירים בתחום הבניה למגורים. ״בסקטור הקבלנים מסירת הדירות מתעכבת עקב מיעוט כוח אדם עובד וזה בגלל שלאנשים יש פחות כסף. לכן גם יקנו פחות דירות. יש יותר מידי חברות שממנופות ואנחנו רואים ומצפים לירידות מחירים משמעותיות במניות שלהן שמגלמת צפי לירידת מחירי מכירה של הדירות למגורים״.

 

תגובות לכתבה(36):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 25.
    קוקו 27/06/2020 20:06
    הגב לתגובה זו
    חברות הנדלן הקטנות יחסית והמשפחתיות שלא מנופחות ובעלות הון עצמי גבוה,הן החזקות
  • 24.
    לוי 25/06/2020 11:40
    הגב לתגובה זו
    למרות שהבחור רוצה להיות אופטימי להערכתי אנחנו נמצאים לקראת מיתון כי גם מדינות העולם באותה נישה וזה ישליך גם עלינו וגיוס כספים על ידי הממשלה ממכירת איגרות חוב מיצתה את עצמה כך שהברז הזה גם הולך וניסגר ולכן צריך לא להיות נימהר ולרוץ להשקיע ועדיף תפוח אחד ביד מאשר שני תפוחים על העץ
  • 23.
    גזית גלוב 25/06/2020 08:13
    הגב לתגובה זו
    חוסר מקצועיות
  • 22.
    רוקי בלבואה 24/06/2020 20:52
    הגב לתגובה זו
    אל תתפתו למכור (=למי שעדיין יושב במניות). נכון שהמשבר עוד כאן, וייתכן שתהיה עוד ירידה מסוימת. אבל לטווח ארוך, המניות יעלו כשהכלכלה תתייצב. עוד שנה, שנתיים, שלוש
  • 21.
    אני משקיע רק ב-BB קומבינות בע"מ...רק רווחים, אין הוצאות (ל"ת)
    BB קנית, לא טעית! 24/06/2020 20:46
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    גלעד 24/06/2020 19:24
    הגב לתגובה זו
    800 מליון שקל נדלן מניב כמעט כל שווי השוק שלה ורווח תפעולי 200 מליון מבניית דירות.
  • 19.
    שירי 24/06/2020 18:11
    הגב לתגובה זו
    היתה במחיר בועהצריכה לתקן הרבה למטה
  • 18.
    היחידה ללא קניונים ועם חוזים לזמן ארוך "ישרס" (ל"ת)
    יאיר 24/06/2020 15:27
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    סוף סוף מראינים לא אינטרסנטים... (ל"ת)
    אדם 24/06/2020 15:19
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    מדינה שרק דופקת ושודדת את אזרחיה. (ל"ת)
    עדיף להשקיע בחו"ל 24/06/2020 14:54
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    חנן מור תעלה לשווי 550 מיליון (ל"ת)
    אלין 24/06/2020 14:51
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    כשהמנהיג פושע וחצי עם בור וטיפש=אין עתיד לכלכלה ולמדינה (ל"ת)
    והכסף יוצא לחו"ל 24/06/2020 14:48
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    זה בשביל לדפוק את הקרן של המתחרים (ל"ת)
    ששש.. 24/06/2020 14:35
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    ישראלי 24/06/2020 14:35
    הגב לתגובה זו
    אי אפשר לצפות לכלכלה משגשגת שמתעללים באזרחים נוסח איראן משמרות המהפכה לא מרשים לקיים מסיבות לא חוקי ללכת עם בחורה כל מה שאתה חושב זה איך לברוח מההיאתולות
  • 11.
    מכפיל הון נמוך+חוזים לזמן ארוך(לא" גב-ים") נחשו ... (ל"ת)
    משה 24/06/2020 14:30
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אלי 24/06/2020 13:52
    הגב לתגובה זו
    מאוד נזילה
  • 9.
    הוא לא קבלן. לא שמאי. ולא מתווך. ברור שמחירי הדירו 24/06/2020 13:37
    הגב לתגובה זו
    הוא לא קבלן. לא שמאי. ולא מתווך. ברור שמחירי הדירות יירדו. גם כי הם עלו בלי סיבה. וגם כי המשבר הכלכלי הגיע. המשק העובד שמממן את כל הטפילים(פנסיות קבע ומשטרה,וועדים גדולים,חלק מעובדי המדינה וכמובן החלאות החרדיות)-קורסים ולא יוכלו לממן. ומי שצעיר ושווה יברח. גם ההייטק יעבור לחול בהדרגה. ארץ אוכלת יושביה. בנוסף מתברר שמור זה בית ההשקעה הכי טוב השנה. כדאי להאמין לו ולא לקנות דירות. להמתין.
  • ציקי 24/06/2020 17:56
    הגב לתגובה זו
    הרופאים שהאחיות שיצטרכו לטפל בך במקרה ותחלה... איש קטן ...
  • 8.
    איך עושים שורט על הנדל"ן בארץ? (ל"ת)
    זיו 24/06/2020 13:33
    הגב לתגובה זו
  • אתה יכול פשוט לתרום את הכסף לעמותה החביבה עליך (ל"ת)
    ערן 24/06/2020 16:18
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אנונימי 24/06/2020 13:07
    הגב לתגובה זו
    לא אמרתם לפני שבועיים בחסות מנכל אזורים שיהיו עליות בדיור אתם בדיחה מהלכת מי ממן אתכם ?
  • 6.
    דור 24/06/2020 12:57
    הגב לתגובה זו
    שטויות יש מחסור בדירות.
  • 5.
    רועי 24/06/2020 12:52
    הגב לתגובה זו
    לא צפוייה מסיבה נוספת בעשור הקרוב.
  • כשהפושע הראשי מלך הקמצנים והוא מפוצץ בנדלן (ל"ת)
    החגיגה תימשך 24/06/2020 14:57
    הגב לתגובה זו
  • דוד 24/06/2020 14:00
    הגב לתגובה זו
    יש אנשים שלא יכוליםך לחזות מה יקרה בעוד יום. אתה חייב לפתוח קרן גידור עכשיו!
  • 4.
    חנן מור מאוד מומלצת, תעלה עוד עשרות אחוזים (ל"ת)
    אלין 24/06/2020 12:49
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מצב ביש 24/06/2020 12:18
    הגב לתגובה זו
    כסף רב ייצא מישראל. סקטורים רבים בסכנת קריסה לרבות הייצוא
  • הוא מוכר בירידות חדות וגורם נזק (ל"ת)
    הפוך גוטה הפוך 24/06/2020 14:23
    הגב לתגובה זו
  • לא נכון. יש מניות שהם לא מכרו בכלל (ל"ת)
    משה 24/06/2020 13:54
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    גם" ישרס" מענינת (ל"ת)
    מיכאל 24/06/2020 12:15
    הגב לתגובה זו
  • ישרס מציאה אמיתית (ל"ת)
    אמיר 24/06/2020 13:31
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    דן 24/06/2020 11:56
    הגב לתגובה זו
    מחקרים מראים שהפרודוקטיביות של עובדים יורדת כשהם עובדים מהבית. אם זה לא היה המצב כל החברות היו עוברות לעבוד מהבית עוד לפני תקופת הקורונה. זה הזמן להעמיס מניות של נדל"ן משרדים.
  • סרגיי 24/06/2020 14:57
    הגב לתגובה זו
    דמיין פרודוקטיביות של עובד שמסתובב במסכה, נרשם לתור לשרותים וחקירה אפידימיולוגית כל פעם שמישהו חולה. תענוג.
  • דן 24/06/2020 16:17
    דמיין שהקורונה נחלשת באופן טבעי, כמו שמיטב האפידמיולוגים מעריכים, והעולם חוזר לקדמותו שהיית נכונה אלפי שנים. מעניין.
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%

יום ראשון-אחרון של מסחר התסיים לו כשמדדי הדגל שנסחרו בתנודתיות הצליחו לנעול בטריטוריה חיובית עולים 0.4% בת"א 35 ו-1% בת"א 90; הביטוח שהספיק להתממש עד 2.4% התאושש ונעל בירידה של 1%; מחזור המסחר הסתכם ב-2.1 מיליארד שקל

מערכת ביזפורטל |


עוד 4 ימים לסיום השנה וכבר אפשר לסכם שהייתה זו שנה היסטורית בשוק ההון. מדדי הדגל זינקו מעל 50% וכעת מתברר ש'אפקט העושר' רחב ביותר, כך לפי נתוני בנק ישראל המתפרסמים היום מהם עולה כי תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור המשיך להתרחב ברביע השלישי של 2025. יתרת התיק עלתה בכ-265.1 מיליארד שקל, עלייה של כ-4%, והגיעה לרמה של כ-6.9 טריליון שקל. העלייה נרשמת על רקע גידול רוחבי בכלל רכיבי התיק, ובעיקר במניות בארץ, באג"ח קונצרניות ובהשקעות בחו"ל. משקל תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור ביחס לתוצר עלה במהלך הרביע בכ-8.8 נקודות אחוז, והגיע בסוף התקופה לכ-332.7%. העלייה משקפת קצב גידול מהיר יותר של הנכסים הפיננסיים לעומת התוצר במשק - אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל


סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים נעלו בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל טיפסו. ת"א 35 הוסיף 0.43%, ת"א 90 נעל בעליה של 1.06%. ועדיין, לא כולם היו שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח המשיך במומנטום השלילי אמנם זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל בשעות השיא הוא ראה ירידה של 2.4% אך לבסוף התאושש מעט ונעל בירידה של 1% למטה.


חלל תקשורת חלל תקשורת -6.36%   ירדה. החברה הודיעה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים "על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.


מניית אפקון החזקות 1.85%  זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"


אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?