רינת שילה
צילום: יח"צ

האם הקורונה שינתה את התנאים הבסיסיים עבור מניות הנדל"ן?

החברות שיסתגלו וישנו צורה תצאנה מחוזקות. הקצב הוא שונה ומהיר וככה גם תהיה ההתאוששות ממשבר הקורונה, במיוחד בישראל; מה תהיה ההשפעה על חברות הנדל"ן ששמרו על רמות נזילות גבוהות כגון עזריאלי,  גזית גלוב, ביג, אשטרום נכסים?
רינת שילה | (2)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

חברות הנדל"ן סגרו את 2019 במחירי שיא. מדד תל אביב נדל"ן עלה במהלך 2019 בכ-73%. השיאים הללו נרשמו הודות לביצועים בפועל, הן התפעוליים והן הפיננסיים. החברות שנמנו על מדד תא נדל"ן נהנו משיעורי תפוסה ברמות של כמעט 100%, ה-NOI, ה-FFO, והדיבידנדים היו במגמת עליה. כל זה נכון אפילו לגבי הנכסים המסחריים, כשגם האונליין לא יכול היה להם, כשהם מציגים NOI מנכסים זהים ברמות של 3% ויותר, ראה ערך מליסרון, ביג, עזריאלי ועוד.

החברות הציגו איתנות פיננסית, שבאה לידי ביטוי ברמת הביצועים והיחסים הפיננסיים. יחס החוב ל-Cap עמד על רמות של 40% ואף פחות, עלות החוב עמדה על רמות של בין 1% ל-3%, והיו גם חברות שגייסו אגרות חוב בריבית שלילית. בנוסף לכך, חלה מגמה של גידול משמעותי בכמות הנכסים הבלתי משועבדים. חברות רבות שמרו על רמות נזילות גבוהות "על כל הזדמנות שלא תבוא". דוגמאות  לכך ניתן למצוא אצל עזריאלי קבוצה 0.99% , גזית גלוב, ביג -0.4% , אשטרום נכסים ועוד, עם מזומן בקופה ברמות גבוהות של מאות מיליוני שקלים ואף יותר.

בנוסף, חברות רבות הצליחו לייצר עוד דריסות רגל, ובכך לבזר את תיק שלהן הן ברמה הגיאוגרפית והן ברמת הסיווג הנדלני. זאת, הודות לרוח גבית שהגיעה מהחלק המניב היציב של התיק. החברות הבינו שעליהן לייצר ערך ולאו דווקא רווח, ובכך העדיפו לייצר תזרים קבוע על פני רווח חד פעמי.

 

התוצאה הייתה פועל יוצא של שינויים דרמטיים ומהירים שנחשפנו אליהם. השנה החולפת הייתה שנה אינטנסיבית ביותר, שבה הנדל"ן השתנה לנו מול העיניים, בעוד שבעבר הנדל"ן המסורתי נחלק לשלושה תתי תחומים עיקריים וחד גוניים בהגדרתם: משרדים, מסחר ומגורים. הרי ששנת 2019 חשפה אותנו לעשרות טרנדים נדלניים חדשים, ושונים הן בהגדרה, הן ברמת התשואות, והן ברמת המענה לצרכן הסופי: "מגה פרויקטים", עירוב שימושים, Data Center, לוגיסטיקה, דיור מוגן, מרפאות, משרדים בהשכרה גמישה (We work, we live ) ועוד ועוד - הכל קרה.

 

את השינויים הללו תדלקו שלושה כוחות שוק עיקריים:

1. סביבת ריביות נמוכה

סביבת הריביות הנמוכה עודדה השקעה במניות בכלל ומניות נדל"ן בפרט (האלטרנטיבות היו לא אטרקטיביות בעליל).

2. שינויים והתפתחויות משמעותיות בכל תחומי החיים

התפתחויות טכנולוגיות אדירות, שינויים דמוגרפיים, סוציאליים (דור Z), שינויים כלכליים, פיתוח מאסיבי של תשתיות ועוד. אשר ייצרו צרכים נדלניים חדשים שבאו לידי ביטוי בצמיחה של עשרות תחומים נדלניים חדשים.

3. צרכן סופי (דור ה-Z) עם העדפות משתנות חדשות לבקרים

השינויים הרבים בהעדפות הרכנים יצרו היפוך מגמה בשיטת הניהול. חברות הנדל"ן המובילות השתנו, ושינו את התוצר הנדלני שלהן בהתאם לדרישת הצרכן. הן נדרשו ל-Life Long Learning - למידה לאורך כל החיים. כשהתוצאה היא יצירת ארגון זריז וגמיש מחשבתית, שמסוגל לפעול בהתאם לשינויים, ליישם ולהביא לתוצאות מהירות ומדידות, שכן התוצאות נמדדות בטווח המיידי ולא לאורך זמן.

הקורונה לא תשנה את זה

שלושת הפרמטרים הללו ימשיכו להיות כאן גם אחרי הקורונה או יותר נכון – במיוחד אחרי הקורונה: הריביות תישארנה נמוכות ואולי אף יותר, החברה (דמוגרפיה) תשנה את פניה והצרכן הסופי – על אחת כמה וכמה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

אבל מה שהוכיחה שנת 2019 מעל כל צל של ספק – זה שהחברות מסוגלות לפעול בגמישות וזריזות, בהקשבה למה שקורה, ולהתאים את עצמן למציאות היומיומית המשתנה. הן כבר פיתחו את המומחיות לשנות ולהגיב לדרישות של משתמשי הקצה.

תהליך הברירה הטבעית של דארווין מעולם לא היה רלוונטי יותר. החברות שמותאמות ביותר להתמודדות עם האתגרים שהשוק צופן, שיסתגלו ויתאימו את עצמן לסביבה החדשה יתפקדו בה בצורה הטובה ביותר בהמשך. יש להן את הכלים, הן מגיעות עם רזרבות של מזומנים בקופה, מבוזרות, מניבות, עם מינוף נמוך.

החברות שיסתגלו וישנו צורה בהתאם למצב החדש תצאנה מחוזקות. הקצב הוא שונה ומהיר וככה גם תהיה ההתאוששות מהמשבר הזה, במיוחד בישראל. כמובן שאין להתעלם משורת ההכנסות שתיפגע ככל הנראה בטווח הקצר, בשל הקשיים בקניונים, במשרדים והקשיים של הסקטור העסקי בכלל. אך כאמור, היכולת להשתנות ולהתמודד עם התמורות בשוק, היא שתציב את החברות המובילות במרחק רב מאחרות, עם היציאה מהמשבר ולאחריו.

בואו נשמור על אופטימיות, נסתכל על מה שהיה ונאמין שזה מה שיהיה. אין סיבה שלא.

הכותבת הינה רינת שילה, אנליסטית נדל"ן, רוסאריו ייעוץ ומחקר

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    כיף לקרא ניתוח שממריא מעל המצב ומציג מסקנות מעניינ 24/03/2020 14:57
    הגב לתגובה זו
    כיף לקרא ניתוח שממריא מעל המצב ומציג מסקנות מעניינות.
  • GUY 29/03/2020 12:12
    הגב לתגובה זו
    בעצם מה שאמרתי זו גם תובנה . לופ .
יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.

יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.