האוצר: גידול של 15% בעסקאות בשוק החופשי ברבעון האחרון של 2018
ברבעון האחרון של שנת 2018 הגיע מספר העסקאות בענף הנדל"ן למגורים לרמתו הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2016 - 28,300 עסקאות. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן מדובר ב-25 אלף עסקאות, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (א') הכלכלן הראשי לאוצר.
אמנם, בסיכום שנתי, מספר העסקאות בשוק החופשי המשיך לרדת ומאז רמת השיא בעסקאות שנרשמה בשנת 2015, אשר עמדה על 119 אלף עסקאות, הלך וירד מספר זה עד לרמה של פחות מ-90 אלף עסקאות בשוק החופשי בשנת 2018, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017.
אזור המרכז מוביל ברכישת דירות חדשות
סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הרביעי של 2018 עמד על 6,200 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז הרבעון השלישי של 2016. בהשוואה לרבעון האחרון של 2017 גדל מספר העסקאות ב-17%, זאת לאחר רצף ירידות שנרשם החל מהרבעון השלישי של 2016.
בפילוח גיאוגרפי, מי שהובילו את הגידול בעסקאות אלו היו אזור המרכז, עם עליה של 43% (בין היתר על רקע מבצע מכירות שערכה אחת החברות היזמיות למועדון צרכנות גדול) ואזור חדרה, עם עליה של 32%. מנגד, הוסיף לרדת מספר העסקאות באזורי ירושלים, נתניה וחיפה.
- מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסיכום שנתי נרכשו בשנת 2018 כ-21 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017, זאת בהמשך לירידות חדות יותר שנרשמו בשנתיים הקודמות.
גידול של 25% ברכישות הזוגות הצעירים
ברבעון הרביעי של 2018 נרכשו כ-11 אלף דירות על ידי הזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה), הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016, שלאחריו החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור חד של 25%.
בשקלול עסקאות מחיר למשתכן הגיעו רכישות הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2018 ל-14.5 אלף, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור האחרון. באוצר מסבירים זאת בגידול חד במכירות מחיר למשתכן שהגיעו ברבעון זה לרמתן הגבוהה ביותר מאז החלו מכירות אלו לפני כשלוש שנים.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- הפעילות המלונאית של ישראל קנדה נכנסת לבורסה: שווי של כ-1.1 מיליארד שקל אחרי המיזוג עם די.אן.איי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בסיכום שנתי, עמד סך הדירות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים בשוק החופשי על 39.2 אלף, עליה של 4% בהשוואה לשנת 2017, זאת לאחר ירידה רצופה בשנתיים הקודמות, בשיעור מצטבר של 16%. בפילוח גיאוגרפי, נמצא כי אזורי ירושלים, חדרה ורחובות הובילו את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשנת 2018, עם שיעורי גידול שבין 17%-10%. מנגד, באזורי חיפה ות"א נרשמה ירידה ברכישות אלו ויציבות באזור נתניה.
משפרי הדיור: גידול של 50% ברכישות באזור ת"א
רכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי של 2018 הסתכמו ב-9.9 אלף דירות, עליה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, זאת לאחר רצף ירידות מאז הרבעון האחרון של 2016. עם זאת, בסיכום שנתי הוסיפו לרדת רכישות משפרי הדיור גם בשנת 2018, בשיעור של 2%, זאת לאחר ירידה חדה של 12% בשנת 2017.
בפילוח גיאוגרפי בולט ברבעון הרביעי של 2018 גידול חריג של 50% ברכישות משפרי הדיור באזור ת"א, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017, זאת לאחר ירידות רצופות מאז הרבעון השני של 2017. גידול זה בולט במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות, בין היתר על רקע מבצע מכירות של אחת החברות היזמיות הגדולות. בסיכום שנתי נותר ללא שינוי סך הדירות שרכשו משפרי הדיור באזור ת"א בשנת 2018.
שפל ברכישות המשקיעים, ירידה של 21% בשנת 2018
רצף הירידות ברכישות המשקיעים נמשך גם ברבעון האחרון של 2018 עם 3,900 דירות שנרכשו, ירידה של 1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מדובר אמנם בשיעור ירידה מתון, אולם הוא בולט על רקע ההתאוששות שנרשמה ברכישות הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור באותו רבעון. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון הרביעי עמד על פחות מ-14%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2017.
בסיכום שנתי נרכשו 13.8 אלף דירות על ידי משקיעים בשנת 2018, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2017, בהמשך לירידות חדות שבין 30%-20% בשנתיים הקודמות. כך, מאז רמת השיא ברכישות המשקיעים שנרשמה בשנת 2015, אשר עמדה על 31.8 אלף דירות, הצטמצמו רכישות המשקיעים בשנת 2018 ביותר מ-50%.
משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות 2018-2002
בכדי להעיד על השפל הנוכחי ברכישות המשקיעים מציינים באוצר כי סך רכישות המשקיעים בשנת 2018 כולה דומה לסך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השני של 2015 לבדו, זאת על רקע גל רכישות של משקיעים טרם הכבדת מס הרכישה עליהם. כמו כן, סך הדירות שרכשו המשקיעים בכל הרבעון הרביעי של 2018 גבוה אך במעט ממספר הדירות שרכשו המשקיעים ביומיים של ה-22 וה-23 ליוני 2015, היומיים שחלפו בין מועד ההודעה על העלאת מס הרכישה לבין העלאת המס בפועל.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בכל האזורים רכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2018, כמו גם בשנת 2018 כולה, נמוכות בהשוואה היסטורית. עם זאת, השפל ברכישות המשקיעים פחות בולט דווקא באזורי הפריפריה.
- 6.לא פראייר 17/06/2019 15:02הגב לתגובה זואיך דירת 200 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון.
- כי קרקע לא מחלקים אצלך בבית בחינם (ל"ת)רועי 18/06/2019 08:38הגב לתגובה זו
- 5.שלא יעבדו עליכם 17/06/2019 15:01הגב לתגובה זולפני המפולת כמו פרמידה ,17,000 משקיעים מכרו דירות ,לפני המפולת. 90,000 מנסים למכור ביד 2, ירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים .
- 4.המשקיעים עברו לדירות הזולות. משקיעים עשירים לחו"ל. (ל"ת)ההבדל 17/06/2019 09:44הגב לתגובה זו
- 3.שקר וכזב 240 בניינים עומדים למכירה כעת בכל הארץ לעומת 5 (ל"ת)קרקר 17/06/2019 06:22הגב לתגובה זו
- 2.מ 16/06/2019 18:28הגב לתגובה זוועדיין המחירים ירדו... גם אחרי העליה במדד הארצי שפורסמה שלשום, שהיתה מרוכזת כולה במחוז צפון כשבמרכז המשיך לרדת
- 1.בלי משקיעים חדשים שכר הדירה יעלה (ל"ת)ישראל 16/06/2019 17:53הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
