בדרך לאישור: תכנית פינוי בינוי בבת- ים שתוסיף מאות דירות
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות דלית זילבר, החליטה להפקיד תכנית להתנגדויות הציבור להתחדשות עירונית בבת ים הכוללת 795 יחידות דיור, מתוכן 20% עבור דירות קטנות של עד 75 מ"ר.
במסגרת התכנית ייבנו 8 מבני מגורים, במקום 13 בנייני המגורים הקיימים הכוללים 170 יחידות דיור. בחלקו המערבי של המתחם יוקמו 3 מגדלים בני 35 קומות, לאורך הפארק הקיים ועוד 5 בניינים בני 16 קומות, לאורך הרחובות כ"ט בנובמבר והרב מימון. כמו כן, בקומות הקרקע של מבני המגורים יתאפשרו שימושים ציבוריים בהיקף של 600 מ"ר. התכנית ממוקמת בשכונת רמת הנשיא בדרום מזרח העיר ומתפרסת על שטח של 31 דונם בין הרחובות כ"ט בנובמבר מצפון, הרב מימון מדרום ודליה במזרח (ממש בסמוך לביה"ס שובו).
ממנהל התכנון הסבירו כי במרכז התכנית, אישרה הוועדה הקמת מתחם ציבורי פתוח בשטח של דונם וחצי. בנוסף כדי ליצור "סביבת מגורים ירוקה עבור כלל התושבים", קבעה הוועדה כי 15% משטח התכנית צריכים להיות פנויים מבנייה כלשהי, וזאת לצורך חלחול של מי גשם וצמיחה של עצים במתחם.
התכנית נמצאת בסמוך לציר תחבורה ציבורית שעתיד לעבור ברחובות כ"ט בנובמבר ואלי כהן. כמו כן , מתוכנן מסלול אופניים במסגרת תכנית 'אופנידן' שעתיד לעבור בשטח הציבורי הגובל בתכנית ממערב.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בבת ים המצב התכנוני הינו שאין כמעט עתודות קרקע לבנייה. על כן, מקודמות תכניות רבות של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי. התכנית במתחם דליה, הוגשה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים בשיתוף שפיר מגורים ובניין, ונערכה ע"י אדריכל אבנר ישר ממשרד ישר אדריכלים.
מיקום הפרויקט בבת ים
- 2.מדינת תל אביב 29/03/2017 11:22הגב לתגובה זומשהוא מוכן להסביר לי למה בכל הארץ יש התחדשות עירונית חוץ ממדינת תל אביב? מדחם דפנה בצפון תל אביב פחות משנתיים פינוי בינוי פינוי של 64 דיירים תמורת 178 דירות אבל בדרום תל אביב פינוי של 230 דירות תמורת 2500 דירות למה ראש מדינת תל אביב מסרב לעשות שם פיוני בינוי למרות שיש כבר תוכניות יזמים וקבלנים? אולי התשובה היא כלכלית נטו? אולי מועצת מדינת תל אביב מסרבת כי לא רוצים להציף את תל אביב בדירות כי מחירי הדירות בצפון תל אביב ירדו? אבל אני שוב רושם דרום מזרח תל אביב זה פצצה מתקתקת יותר מכל מקום בארץ... אין ארקות בבנינים מערכת הביוב קורסת. אין ממדים אין מקלטים ציבוריים .בנינים בני 60 שנה ןמעלה (כמו מתחם דפנה) ממש ממש לפני קריסה... האם הדם שלנו זול? יש מקום לתביעה אזרחים על הפקרות דמם? מקקוה שהמערכת תפרסם את תגובתי
- 1.מדינת תל אביב 29/03/2017 11:12הגב לתגובה זומשהוא מוכן להסביר לי למה בכל הארץ יש התחדשות עירונית חוץ ממדינת תל אביב? מדחם דפנה בצפון תל אביב פחות משנתיים פינוי בינוי פינוי של 64 דיירים תמורת 178 דירות אבל בדרום תל אביב פינוי של 230 דירות תמורת 2500 דירות למה ראש מדינת תל אביב מסרב לעשות שם פיוני בינוי למרות שיש כבר תוכניות יזמים וקבלנים? אולי התשובה היא כלכלית נטו? אולי מועצת מדינת תל אביב מסרבת כי לא רוצים להציף את תל אביב בדירות כי מחירי הדירות בצפון תל אביב ירדו? אבל אני שוב רושם דרום מזרח תל אביב זה פצצה מתקתקת יותר מכל מקום בארץ... אין ארקות בבנינים מערכת הביוב קורסת. אין ממדים אין מקלטים ציבוריים .בנינים בני 60 שנה ןמעלה (כמו מתחם דפנה) ממש ממש לפני קריסה... האם הדם שלנו זול? יש מקום לתביעה אזרחים על הפקרות דמם? מקקוה שהמערכת תפרסם את תגובתי
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
