מחכים לירידה במחירי הדירות? שימו לב לנתון התחלות הבנייה
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (ה') את נתוני התחלות וגמר הבנייה בתשעת החודשים הראשונים של 2016 (ינואר-ספטמבר). על פי הנתונים, נרשמה ירידה של 4% במספר הדירות שהוחל בנייתן וירידה של 5.7% במספר הדירות שהסתיימה בנייתן, זאת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (ינואר-ספטמבר 2015). כלומר נראה שהקבלנים לוחצים על הברקסים.
עם זאת, מהדו״ח עולה כי מספר הדירות בבנייה פעילה שהסתכם בסוף ספטמבר 2016 הנו 112,400 דירות לערך, והינו הגבוה ביותר מאז סוף דצמבר 1996, כאשר בבנייה פעילה יש נכון לתקופת הדו"ח 108.7 אלף דירות לערך.
על פי נתוני המגמה, ברבע השלישי של שנת 2016 נרשמה ירידה של 0.5% במספר הדירות שהסתיימה בנייתן, לאחר שברבעון שלפניו חלה עלייה של 2.5%. בתקופה אפריל-דצמבר 2015 נרשמה בנתוני המגמה של הדירות שהסתיימה בנייתן, ירידה של 5.1% בממוצע לרבעון.
סטטוס התחלות וגמר בנייה
בתשעת החודשים הראשונים של 2016 הוחל בבנייתן של כ-38,670 דירות חדשות במשק, מתוכן כ-26% דירות נבנות בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים), וכ-25% נבנים בבניינים גבוהים, בני 10 קומות ויותר. מספר הדירות שהוחל בבנייתן בתקופה זו היה נמוך ב-4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לנתונים מנוכי עונתיות של תשעת החודשים הקודמים (אפריל-דצמבר 2015), בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2016 חלה ירידה מתונה יותר, בשיעור של כ-1.3%.
- כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בתשעת החודשים הראשונים של 2016 הסתיימה בנייתן של כ-31,440 דירות, 5.7% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. כ-31% מהדירות נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים).
דירות תקועות בבנייה: בהלמ"ס מציינים כי טרם הסתיימה בנייתן של כ-6,830 דירות שהוחל בבנייתן לפני ינואר 2013 (!!). מסך כל הדירות הנ"ל, כ-3,720 דירות נבנות ביזמה ובפיקוח של משרד הבינוי והשיכון וכ-480 דירות נמצאות בהפסקת בנייה מסיבות משפטיות וכספיות.
פיזור הבנייה לפי יישובים
הלמ״ס מציינים כי לא בכל היישובים בהם נרשם המספר הגבוה ביותר של הדירות שהוחל בבנייתן בתשעת החודשים הראשונים של 2016, חלה מגמת עלייה לעומת נתוני התקופה המקבילה אשתקד. לפיכך, המספר הגבוה ביותר של דירות שהוחל בבנייתן, בתקופה זו, היה ביישובים: תל אביב-יפו (כ-2,240), בכ-18% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, בירושלים (כ-1,520), בכ-31% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד ובנתניה (כ-1,340), בכ-59% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בתשעת החודשים מתחילת השנה שהסתיימו בספטמבר הוחל בבנייתן של כ-1,120 דירות בבית שמש, גבוה בכ-126% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בקריית גת הוחל בבנייתן של כ-740 דירות, בכ-182% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד ובחדרה חלה עלייה של כ- 42% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לעומת זאת חלה ירידה של כ-39% בכל אחת מהערים באר שבע וראש העין.
טבלת היישובים המלאה:
בנייה בהתחדשות עירונית
בתשעת החודשים הראשונים של 2016, כתוצאה מהריסה והקמת בניין חדש, הוחל בבנייתן של 3,855 דירות, עלייה של כ-10% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתוך דירות אלה, כ-57% נבנו במחוז תל אביב, כ-21% וכ-16% במחוזות המרכז וחיפה, בהתאמה. מתוך הדירות שהוחל בבנייתן, כתוצאה מהריסה והקמת בניין חדש, כ-2,120 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, כ-11% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
בנוסף, בינואר-ספטמבר 2016, הוחל בבנייתן של כ-2,100 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים, ירידה של כ-5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתוך דירות אלה, כ-32% נבנו במחוז תל אביב, וכ-29% במחוז המרכז. מתוך הדירות שהוחל בבנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-1,230 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, ירידה של כ-4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
נציין כי דו״ח התחלות וגמר הבנייה של הלמ״ס מבוסס על סיכום נתונים ארעיים, ועדכון נתונים קודמים של סקר התחלת וגמר בנייה, המבוצע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, על סמך מידע שמתקבל ממשרד הבינוי והשיכון, מוועדות מקומיות ואזוריות לתכנון ובנייה ומסקר טלפוני של הלמ"ס הפונה ליזמי בנייה.
- 5.יורם 16/12/2016 17:17הגב לתגובה זואין קונים ויש עודף דירות שלא יספרו לכם סיפורים
- 4.אדם 15/12/2016 18:41הגב לתגובה זושהקבלנים תקועים עם כ31,000 דירות חדשות לכניסה מיידית ומשך מחירה של דירה כ13 חודש ברור שיש פחות התחלות בניה.. אין מחסור בדירות! לא עלו מיליון עולים בשנים האחרונות, אין עשרות אלפים של חסרי בית ואין אלפי משפחות שחולקות אותה דירה! הביקוש בעיקרו ספקולטיבי וניזון מהריבית שהייתה נמוכה
- 3.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 15/12/2016 17:34הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 2.ציפי 15/12/2016 16:02הגב לתגובה זוהתרחקו כמו מאש מדירות הכול מתרסק 40אחוז ויותר אין מכירה הכול תקוע מלא שלטים מורדים 30 אחוז ואין קונים 31 אלף דירות חדשות ואין קונים הרבית עולה נפילה חופשית יותר מ50 אחוז התרחקו מדירות הכי רצינית במילותיי רואה מהשטח הכול מתרסק כבר
- 1.אדם 15/12/2016 13:52הגב לתגובה זוקצת עובדות: א. משך מכירה של דירה בממוצע ארצי כ13 חודש , זה אומר שהשוק מת. ב.יש כ31,000 דירות חדשות לכניסה מיידית (שיא משנת 2000)! ג. ריבית שוב עלתה ,כף שריבית קבועה ל25 שנה היא מעל 5% ואילו התשואה באזור המרכז כ 2.5%!! עלות המימון גבוהה מהתשואה!! ד. נפילת האג"חים הארוכים בגלל העלאת ריבית נותנת תשואה אלטרנטיבית עדיפה על השקעה בנדל"ן! ה. נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לדירה חציונית! זה האמא האבא והסבתא של הבועות!! ו.כל בועה דינה פיצוץ וחוקים אלו חלים גם בארץ הקודש!!!
- חחח, על מי אתה חושב שזה עובד????? (ל"ת)אליהו 15/12/2016 14:48הגב לתגובה זו
- איתן 15/12/2016 16:03לא התחלות ולא בילבולי מח
- בנוסף 83745 דירות למכירה ביד 2 סה''כ 114743 לכנסה מידית (ל"ת)סרגיי 15/12/2016 14:45הגב לתגובה זו
- משה 15/12/2016 19:39גם מוכרים צריכים דירה לגור אז הנתון שהבאת 83k דירות יד שניה למכירה הם צריכים לקנות משהו אז הנתון שלך 114k לא רלוונטי
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
