פיצוץ המיתוס? צפו בגרף שמספקת היום הלמ"ס - בעניין היצע הדירות למכירה
כמות מבוקשת של דירות חדשות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום מספר נתונים בעניין שוק הדירות בישראל. הנתון המרכזי הוא מספר הדירות החדשות שנמכרו ובהיבט זה ניתן לומר שההסתערות נמשכת. אבל נתון נוסף שתופס את העין נוגע לעניין שרבים רואים בו כסיבה המרכזית לעליית מחירי הדירות - עניין ההיצע. ושימו לב למספרים: בחודש ינואר גדל היצע הדירות החדשות לכמעט 30 אלף, שיא של שנים ארוכות ומספר גבוה בהרבה מהיצע הדירות שהיה בשוק בתחילת שנת 2010, סביב 13 אלף בלבד. בשנה שבה עלו מחירי הדירות ב-8%, גדל היצע הדירות מ-26.6 אלף ל-29.5 אלף.
מעבר לכך, הסבר נוסף הוא ש"לא בונים במרכז", אז לפי נתוני הלמ"ס, 37% מאותו היצע דירות - נמצא במרכז הארץ. ונציין כי במקביל לגידול המשמעותי בהיצע, מחירי הדירות רשמו (לפי השמאי הממשלתי) עלייה של 2.5% ברבעון האחרון של 2015.
כלומר כאשר מסתכלים על הגרף, ניתן להניח בזהירות שהסיבה לעלייה הבלתי נגמרת של מחירי הדירות היא קודם כל הריבית האפסית, ואז אולי גם עניין פסיכולוגי - כלומר אנשים שחושבים שמחירי הדירות יעלו ללא הפסקה - למעשה מייצרים נבואה שמגשימה את עצמה.
נתוני הלמ"ס מציגים כי בינואר 2016 נרשמה עלייה של כ-17.3% במכירת דירות חדשות, כ-2,978 אל מול 2,538 שנמכרו במהלך דצמבר 2015. ביחס לתקופה המקבילה, ינואר 2015, ישנה עלייה של 12.5% במכירת הדירות החדשות. השינויים הבולטים היו במחוז הדרום (גידול של כ-128%), במחוז תל אביב (גידול של כ-15%), במחוז המרכז (גידול כ-9%) ובמחוז הצפון (גידול של כ-3%). לעומת זאת נרשמה ירידה במחוז ירושלים (כ-33%-) ובמחוז חיפה (כ-11%-).
- ממשיכים להתכווץ: ירידה של 3.9% ברכישת דירות חדשות בפברואר
- 5,163 דירות חדשות נמכרו בינואר - 20% יותר מלפני שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי הנתונים נרשמה ירידה של כ-30% במספר התחלות הבנייה בקבוצות הרכישה בחודש ינואר 2016. בחודש ינואר 2016 החלו בבנייתן של כ-200 דירות בקבוצות רכישה. כאשר, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, החלו בבנייתן של כ-260 דירות בקבוצות רכישה.
חלקן של הדירות החדשות שנמכרו מתוך סך הדירות שנמכרו נע בין 84% במחוז חיפה, 78% במחוז המרכז, 73% במחוז הדרום ו-71% במחוז ירושלים, לבין 34% במחוז הצפון .
- 20.תבינו ככל 13/03/2016 18:08הגב לתגובה זוההיצע גדל עודף היצע וצימצום הביקוש יביא לנפילה כסף לא נמצא על האדמה ולא קוטפים מ העץ. עליית מחירי ה דלן לא מציאותית הוא יפול הדירות ב20% נא לחכות
- 19.כאשר אומרים 13/03/2016 17:38הגב לתגובה זואני שואל מהיכן הכסף להחזר משכנתא? הרבית תעלה והמשכנתאות יעלו ההחזר מאוד מסוכן רגע לפני.... התהום
- 18.נומינלית מחירי הדיור אף פעם לא ירדו, ריאלית כן (ל"ת)אלי 07/03/2016 22:24הגב לתגובה זו
- 17.חכם 07/03/2016 21:10הגב לתגובה זואין דירה גם עוד 100 שנה ... הלך החלום :( :(
- קנה עוד הרבה הרבה גז (ל"ת)x 13/03/2016 16:53הגב לתגובה זו
- 16.ר 07/03/2016 19:26הגב לתגובה זובשלבייה האחרונים לפני שינויי המגמה. בארץ לא פסחנו על שום שלב בייצור הבועה. מדהים. אחד לאחד . כמו כל בועה . כמו בארלנד ,כמו בספרד ,כמו באיסלנד .
- 15.סטנלי 07/03/2016 19:14הגב לתגובה זוגם אחוז תשואה זה מספק כשהכסף בחינם ובשירותים שלושה
- בגלל זה אנשים כמוך מפסידים את התחתונים... (ל"ת)/ 07/03/2016 20:48הגב לתגובה זו
- 14.המחירים עולים אבל לציבור אין הכסף לשלם כך או כך זה נגמר (ל"ת)טומארפורקולו 07/03/2016 18:33הגב לתגובה זו
- 13.משקיעים טורפים דירות זה כל הסיפור (ל"ת)ריבית נמוכה 07/03/2016 16:26הגב לתגובה זו
- 12.אשרי המאמין 07/03/2016 16:04הגב לתגובה זומפחדים לומר,יש עניין של עדר ומתי שהוא תחל עצירה מכל מיני סיבות כמו מיתון ריבית גבוהה יותר או סתם אפילו אי יכולת לקנות בית בכל מחיר ואז ההעדר יפנה לצד השני.
- 11.יוסי 07/03/2016 15:46הגב לתגובה זואת התרון כחלון ינחית עוד מעט ,,מס חודשי על דירה שניה שלישית ואילך ויגרום למליון דירות לצאת למכירה יד שניה ואז תתחילו לראות תגרף איך נוחת למטה ומחירי הדירות יוזלו ב40% ..תכנית האוצר להטיל מיסים כבדים על דירות להשקעה ולמי שייש שימכור עכשיו כדי שלא יפסיד כמה מאות אלפים
- 10.' 07/03/2016 15:21הגב לתגובה זוכל סיפורי ההיצע..והקרקע היקרה ..ואין פועלים...הכל שקרים של כאלה שנוסעים על פרארי , עושים מסיבות פאר וקונים שעונים במאות אלפים... הבועה הזו תגמר בטרגדיה כלכלית לרבים.
- 9.עובד אדמתו 07/03/2016 15:21הגב לתגובה זושיורידו כבר את המס על הבורסה ויפתחו עוד מנגנוני השקעה לטווח ארוך כמו קופות גמל
- איך יקח כסף לקופה (ל"ת)ז...ן 07/03/2016 15:37הגב לתגובה זו
- 8.המחירים לעולם לא ירדו, זו המציאות (ל"ת)אודי 07/03/2016 15:04הגב לתגובה זו
- 7.ד 07/03/2016 14:56הגב לתגובה זוהפוך כחחחחחלון הפוך
- 6.עליית מחירי הדיור - שילוב של פסיכולוגיה ומקלט מס (ל"ת)יש לרסן את הביקושים 07/03/2016 14:12הגב לתגובה זו
- 5.יוסי 07/03/2016 14:05הגב לתגובה זוכנראה איזה עמחה שחום מפגר.
- הרואה 07/03/2016 14:32הגב לתגובה זוגדל בבית קר של הורים ניצולי שואה, כועס וממורמר הפך להיות יודונאצי גזען!!!
- עדיף להיות שחום עוד ונאור מאשר גזען חשוך כמוך!!! (ל"ת)שאפיק 07/03/2016 14:15הגב לתגובה זו
- 4.הקבלנים לא מזדרזים למכור כי החוב שלהם ממומן בריבית אפס (ל"ת)מלאי בלתי מכור 07/03/2016 14:04הגב לתגובה זו
- יוסי 07/03/2016 15:49הגב לתגובה זולצאת לשוק החופשי ואז הקבלנים ירוצו למכור ולהוריד תמחיר.
- ק 07/03/2016 15:28הגב לתגובה זולמממן את החוב בכסף של העדר אין בעיות...ברגע שזרימה תיפסק אתה תראה פה דברים שלא תיארת שתראה במהלך חייך.
- אריה 13/03/2016 02:14מותר דירה אחת למגורים ועוד דירה אחת בלבד להשקעה ולא יותר. אם היו עושים את זה בארץ תוך חצי שנה המחירים היו יורדים בעשרות אחוזים.
- 3.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 07/03/2016 13:33הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90%= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות=פישר ברח+ עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- לך לעבוד כבר יא עצלן!!! אכלת את הראש!!! (ל"ת)שאפיק 07/03/2016 13:50הגב לתגובה זו
- 2.אביהו 07/03/2016 13:33הגב לתגובה זובסוף 2010 המלאי של הדירות הלא מכורות היה חצי מזה. יכול להיות שזה מראה על שינוי מגמה קרוב.
- 1.מאקרו 07/03/2016 13:01הגב לתגובה זוגאות בשנים האחרונות ועלינו להתכונן כעת לתקופת שפל ויתכן ששפל משמעותי.
- מזל שאתה לא שר האוצר... (ל"ת)שאפיק 07/03/2016 13:41הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעוניפורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
פרשקובסקי פרשקובסקי פרשקובסקי 0% מדווחת על אחת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן המסחרי השנה. מכירת שטחי מסחר בשטח כולל של כ-2,300 מ"ר לקבוצת אורכיד ספורטס קארס, היבואנית הרשמית של מותגי פורשה ובנטלי בישראל, תמורת כ-69 מיליון שקל. במתחם, שייבנה בפרויקט South Gate בהרצליה פיתוח, צפוי לקום אולם התצוגה החדש של מותגי היוקרה.
העסקה משקפת מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר שזה בטווח העליון עד מעל המחירים בשוק, שנעים בין כ-16,500 לכ-24,000 שקל למ"ר. לשם השוואה, משרד בשטח 67 מ"ר ברחוב משכית נמכר לאחרונה בכ-16,493 שקל למ"ר, בעוד משרד ברמת גימור גבוהה (דרגת איכות A) נסגר בכ-24,219 שקל למ"ר. אולי הפער הזה מגיע לא רק בגלל המותגים שמעורבים בו אלא גם בגלל הפרויקט עצמו מגדל עסקים שנבנה באחד הצמתים המרכזיים בישראל, על גבול תל אביב והרצליה, בסמוך למטה Wix ומיקרוספט ובקרבת מקום לרכבת הקלה.
פרשקובסקי מתקשה בתקופה האחרונה למכור דירות. ברבעון השני של 2025, פרשקובסקי מכרה 24 דירות לפי הדיווחים לרבעון השני, 47% ירידה לעומת 46 דירות שמסרה רבעון מקביל הירידה החדה נמשכת כבר מספר חודשים, עם ממוצע של כ-13 דירות בלבד לחודש מתחילת השנה. ייתכן שבחברה מנסים כעת לנווט לעבר תחום המשרדים, שרושם בתקופה האחרונה סימני התאוששות.
פורשה ובנטלי תופסות מקום
קבוצת אורכיד ספורטס קארס, שרכשה את השטחים מפרשקובסקי, נחשבת לאחת היבואניות הבולטות של רכבי פרימיום באירופה ובמזרח התיכון, עם ניסיון של למעלה מ-30 שנה בניהול סוכנויות רכב יוקרה. הקבוצה מחזיקה בזיכיונות בלעדיים של פורשה ובנטלי במספר מדינות, וכעת היא מרחיבה את פעילותה בישראל עם הקמת מתחם תצוגה חדש.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- 18.8 מיליון שקל לשתי דירות - האם זה משקף את השוק או מסתיר את המשבר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, התייחס לעסקה ואמר: "הבניין היוקרתי ביותר בהרצליה פיתוח גאה לארח את מותגי העל פורשה ובנטלי. לאחר ההצלחה המרשימה בשלב א', במסגרתו מכרה החברה משרדים בהיקף של מעל 150 מיליון שקל, בימים הקרובים נצא במבצע ייחודי להשלמת מכירות שלב ב'. מדובר בפרויקט עם פוטנציאל השבחה גבוה בזכות מיקומו האסטרטגי, הבינוי הייחודי בניצוחו של האדריכל משה צור ובזכות החשיפה שלו לכביש החוף."
