עיר נוספת מקפיאה יוזמות תמ"א 38: "תיאבון הקבלנים פוגע בתושבים"
בשנת 2005 חוקק חוק תמ"א 38 שמטרתו חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה - החוק מאפשר במתכונתו הנוכחית תוספת של 2.5 קומות למבנים קיימים, או לחילופין, בהתאם לתמ"א 38 תיקון 2, לבצע הריסה ולבנות את הבניין מחדש. עיריות רבות מאפשרות תוספת נוספת של זכויות בנייה מכוח התב"ע המקומית. בשטח הושלמו עד כה פחות מ-200 בניינים, וגם עיריות אשר עודדו את המהלך ונכנסו אליו בתנופה, דוגמת רמת גן, מתחילות לשים מקלות בגלגלים, שלא לדבר על עיריית תל אביב שלא מאמינה כלל בתכנית. כעת עיריית קריית ביאליק מבצעת עצירה בענף גם בתחומה. העירייה פנתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות בבקשה להקפיא טיפול ואישור בקשות להריסת בתים ישנים והקמת בתי מגורים חדשים תחתם במסגרת תמ"א 38 - עד לסיום קביעת מסמך מדיניות העיריה בנושא. בעקבות תיקון לתוכנית המתאר הארצית, הידוע בשמו תמ"א 38/2, החל גל בקשות להריסת בתים חד או דו קומתיים בשכונות הוותיקות בעיר והקמת בניינים של 5-6 קומות תחתם באמתלת חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. לדברי העירייה, "תמ"א 38 מאפשרת הוספת 2.5 קומות לבניין הישן, אך הקבלנים שרוכשים את הבתים הישנים מבקשים למקסם את רווחיהם ומגישים בקשות לכמות מופרזת של יחידות דיור חדשות. הדבר יוצר עומס על התשתיות הקיימות, כולל תשתית תחבורתית, ומשנה את צביונן של שכונות ותיקות בעיר המאופיינות בבנייה נמוכה וצמודת קרקע". עד היום, על פי דרישת העיריה דחתה הוועדה לתכנון ובניה את מרבית בקשות הקבלנים שרצו לבנות בשכונת הוותיקות בניינים במסגרת תמ"א 38. הועדה הפעילה את סמכותה לפי סעיף 22 להוראות תמ"א 38, הקובע כי לוועדה סמכות לסרב לתת היתר הכרוך בתוספת זכויות בניה. כך לדוגמא, ברחוב קק"ל 7 הוגשה בקשה להריסת מבנה דו קומתי בעל שתי יחידות דיור בלבד, כאשר הקבלן ביקש להקים במקום 19 יחידות דיור חדשות. בקשה זו נדחתה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה וערר הקבלן נדחה גם על ידי ועדת הערר מחוז חיפה. השבוע, בישיבת הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות, שדחתה שתי בקשות בניה נוספות ברחוב קק"ל להריסת מבנים בודדים ובניית מבנים מכוח תמ"א 38, הודיע ראש העיר אלי דוקורסקי, כי בדעת העירייה לגבש מדיניות ברורה בנוגע להפעלת חוק מקרקעין, בה יקבעו אזורים בהם תאושר הריסת המבנים במסגרת תמ"א 38 ואזורים בהם יישמר הצביון השכונתי, כך שהקבלנים ידעו מראש מהן השכונות בהן יהיה ניתן לקבל את ההיתר להריסה ובינוי. בשנים הקרובות בקריית ביאליק ייבנו כ-7500 יחידות דיור חדשות במסגרת הסכמי הגג ויוקמו שכונות מגורים חדשות, כך שהעיר לא תסבול מהיעדר היצע הדירות. בעקבות זאת, מבקשת מהועדה המקומית לתכנון ובנייה לעכב את הדיונים בבקשות שהוגשו. ראש העיר, אלי דוקורסקי: "לצד פיתוח העיר, חשוב לי לשמור על איכות חיי התושבים ולשמר את צביון השכונות הוותיקות. תאבונם הרב של הקבלנים במקסום רווחיהם פוגע בתושבים, יוצר פקקי תנועה ומעמיס על התשתיות שאינן מסוגלות לעמוד בהוספת מאות אחוזים של יחידות דיור חדשות. עם זאת בכוונתנו לאתר ולהגדיר מקומות בהם יתאפשרו פעולות הריסה ובינוי מחדש מבלי לפגוע ולגרום נזק לקיים". מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון מסר: "הדרישה לבטל את פרויקטי תמ"א 38 בקריית ביאליק היא טיל בליסטי נגד תושבי העיר ונגד רוכשי הדירות במשק כולו. לא ברור לנו כיצד מרשה לעצמו ראש עירייה שנמצאת בקו ראשון בכל אירוע לחימה מהותי בצפון הארץ להשאיר את התושבים בעיר חשופים כך. נציין כי התאחדות בוני הארץ הציעה לממשלה כלים לקידום התחדשות עירונית באזורי הפריפריה כמו זיכוי במס ליזם בעת חיזוק מבנים ללא מכירת דירות וניוד זכויות בניה לאיזורי הביקוש שיאפשר לחזק מבנים במקומות שבהם תמ"א 38 נכשלת בשל חוסר כדאיות כלכלית. היינו מצפים דווקא מראש עיר שבה מבקשים יזמים לבצע התחדשות עירונית, לקדם בברכה יוזמות שיכולות לייצר הגנה על תושבים ולחזק אוכלוסיות חלשות. אנו מצפים מהממשלה שתפעל למנוע גזירות מסוג שזה שמטילים ראשי ערים על התושבים שלהם".
- 10.ניר 11/06/2015 14:18הגב לתגובה זו"הבא להורגך השכם להורגו"
- 9.מה עם הפינוי בינוי בכצנלסון בבת ים? (ל"ת)10 שנים עיכוב? 10/06/2015 08:06הגב לתגובה זו
- 8.לא קבלן 09/06/2015 19:02הגב לתגובה זותסתכלו על נתוני הילודה שהיו לפני 25-30 שנה, ותסתכלו על הערכות העליה והתמותה, ועל השטחים המידלדלים של הארץ הזו ותבינו שאין מנוס מבניה רוויה. אבל אתם אינפנטילים, אז למה שתסתכלו על הנתונים ?
- 7.כלכלן 09/06/2015 14:56הגב לתגובה זוהקבלנים !!!!!!! חזירים ללא פיקוח !!!!! שוק חופשי ומופרט ...היכן התחרות ????? אז לפני הפרטות של נמלים וחב חשמל .....תדאגו לתחרות אמיתית אצל קבלנים ...... קיים גם אינטרסממשלתי לא לפקח ולתת להם להיתפרע כי המדינה נהנית מהמיסוי פעם דרך הקבלן ופעם שנייה ממלאת את קופתה מרוכש הדירה שגם משלם מיסים ...אז כחלון צודק המחירים יירדו כאשר המדינה תפחית מיסוי אבל הכי חשוב תיכנס בקבלנים ותדאג שתיהייה שם תחרות אמיתית !!!!!
- 6.דייר סרבן 09/06/2015 14:34הגב לתגובה זותקראו על שמאי פינוי ובינוי, תראו שהמדינה עצמה חשבה על ביקורת על היזם והרווח שלו, ואף אחד לא משתמש בכך
- 5.מומחה 09/06/2015 13:48הגב לתגובה זוהמדינה בונה 4600 יח בקרית ביאליק.תמא 38 מהווה תחרות למדינה ולעיריה ללא הכנסות...ראש עיר מנוול וחסר בינה
- 4.אותו המודל בדיוק..עומס אדיר על תשתיות !! (ל"ת)קרית אתא 09/06/2015 13:07הגב לתגובה זו
- 3.יעקב 09/06/2015 12:49הגב לתגובה זוכמו כל רעיון מבורך שלא מבוסס על תכנון ומחשבת תחילה, תמ"א 38 מנוצלת ע"י הקבלנים אך ורק לצורך רווחים. איש לא דאג לקבוע מה זכויות הדיירים ברכוש המשותף, כמות החניות העתידה להתווסף לכל בניין עבור הדיירים הקיימים שגרים באזורים צפופים ממילא, שבתקופה שבה נבנו הבניינים רכב היה מושא חלומות וכמות החניות היתה מינימלית, אם בכלל . התשתיות העירוניות אינן כשירות לתוספת הדיירים, כולל מים וביוב ובמקום הרווחה המובטחת על הנייר ע"י הרחבת הדירות, נוצר סיוט תחבורתי עם פקקים אין סופיים ומריבות שכנים על כל חניה פנויה. התכנית הנ"ל אינה מתאימה לכל מבנה ולכל שכונה וטוב יעשו הרשויות אם יאתרו את המקומות הבעיתיים שיהיו מותרים רק לפינוי בינוי ולא לתמ"א 38
- 2.חיי אדם 09/06/2015 12:47הגב לתגובה זומה עם הרס מבנים משנות ה 60? ראשי הערים צריכים לדעת שעל מחדלים הם ישלמו בכלא לכל חייהם. מעכבים פרוייקטים של פינוי בינוי כי חיי האנשים שם לא שווים. בינכה עניים גרים בדירות כאלה והם כנראה לא יתבעו. אבל שיידעו שהם צריכים לשלם על אבדן חיי אדם בגללם
- 1.ראשי הערים תוקעים מקלות בגלגלים כי פוחדים שהמחירים ירדו (ל"ת)קול האמת 09/06/2015 12:34הגב לתגובה זו
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
