קבינט הדיור אישר מיליארד שקל למהפכה בכניסה לירושלים: צפו בסרטון
שרי קבינט הדיור חתמו היום על הסכם פיתוח אזור הכניסה לעיר - מטרת ההסכם הינה לאפשר את פיתוחו של אזור הכניסה לעיר, בשטח כ-211 דונם, ולהופכו לרובע עירוני המותאם לפעילות עסקית אינטנסיבית הכולל שימושים מעורבים (מגורים, מבני ציבור, מסחר וכו').
המתחם החדש יהווה את השער לעיר ירושלים ובמסגרת זאת ישווקו שטחים סחירים בהיקף שלא יפחת מ-731 אלף מ"ר. לשם השוואה בשלושת מגדלי עזריאלי היקף השטח הבנוי הוא 150 אלף מ"ר, בפרויקט דרום הקריה בתל אביב, כולל המגדלים שעתידים להבנות בו בשנים הקרובות היקף זכויות הבנייה הוא 460 אלף מ"ר. מימוש הפרויקט יאפשר את יצירתו של רובע עסקים בירושלים שימשוך חברות רבות להתמקם בירושלים ובכך יגדיל בצורה ניכרת את אפשרויות התעסוקה בעיר וכן את הכנסות עיריית ירושלים מארנונה עסקית.
זכויות הבנייה הסחירות בפרויקט יהיו כמפורט: תעסוקה - כ-230,000 מ"ר, מלונאות - כ-130,000 מ"ר מסחר, בילוי ופנאי - כ-49,000 מ"ר, סה"כ זכויות סחירות -כ-410,000 מ"ר. בנוסף כולל הפרויקט הגדלה של השטחים הציבוריים כגון בנייני האומה והפיכתו למרכז קונגרסים בינלאומי וכן את שטחי הארכיון הציוני. מבחינת תחבורה ציבורית יתרכזו ברובע תחנה מרכזית לאוטובוסים, תחנות של 2 קווי רכבת קלה (הקו הקיים וקו עתידי), תחנת רכבת בין עירונית הנמצאת בבנייה וחניון חנה וסע הכולל כ-1,300 מקומות חניה.
2,000 חדרי מלון חדשים
התכנית החדשה כוללת בנייתם של 12 גורדי שחקים המיועדים לתעסוקה, משרדים, מלונאות תרבות ותיירות מכביש מספר 1 וגשר המיתרים על ציר שז"ר (במקביל לדרך יפו), הרצל ושדרות רבין. במסגרת התכנית תוקם בכניסה לעיר קריית המחוזות הממשלתית אשר בה ימוקמו משרדי הממשלה. בנוסף ייבנו 2,000 חדרי מלון חדשים במטרה לספק מענה לגידול הניכר בענף התיירות לירושלים. מרכז הקונגרסים בבנייני האומה יורחב וישודרג ויהפוך למרכז הקונגרסים המוביל בארץ.
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רובע העסקים החדש כולל גם פתרונות תחבורה יעילים ההופכים אותו לנגיש ביותר ממרכז הארץ ומתוך העיר. אל הרובע תגיע הרכבת המהירה ממרכז הארץ (28 דקות מתל אביב), 2 קווי רכבת קלה פנים עירוניים ישרתו את המועסקים ואת התושבים. שדרות שז"ר ישונו וייבנו בשני מפלסים: מפלס הרחוב שבו ייסלל תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה ומפלס תת קרקעי שיכלול מנהרה למעבר מכוניות וחניון חנה וסע שיכיל 1,300 מקומות חנייה. כל אלה יביאו למהפך תחבורתי ויהפכו את רובע הכניסה לעיר למרכז הכי נגיש לשירותי הממשלה, לעסקים ולשירותים נוספים.
השקעות עתק בכבישים
במסגרת ההסכם יממנו משרדי הממשלה ועיריית ירושלים את הפרויקטים התחבורתיים הנגזרים מהפרויקט. מדובר על שתי מטלות מרכזיות: הקמת חניון חנה וסע אשר עלותו היא קרוב ל-600 מיליון שקל וביצוע הפרדה מפלסית ברחוב שז"ר כך שבקטע מסוים של הרחוב ייסעו כלי הרכב מתחת לפני הקרקע בעוד הרכבת הקלה תיסע על פני הקרקע. עלות ההפרדה המפלסית נאמדת בכ-450 מיליון שקל. מטלות אלו ימומנו לפי המתווה הבא: משרד התחבורה יממן 500 מיליון שקל, רשות מקרקעי ישראל תעמיד קדם מימון בסך של 550 מיליון שקל הנותרים. ככל שיתקדמו השיווקים במתחם, ועיריית ירושלים תקבל תשלומי חלף היטל השבחה והיטלי השבחה היא תשיבן לקופת רשות מקרקעי ישראל.
בנוסף, מטלות הפיתוח הנדרשות לפיתוח הרובע- כבישים פנימיים, גדרות, כיכר הרובע, חיבורים לחשמל ולמים ועוד ימומנו באמצעות אגרות והיטלים שיגבו מהיזמים. רשות מקרקעי ישראל תעמיד לצורך כך קדם-מימון בסך של כ- 60 מיליון שקל לטובת האצת הפרויקט ומניעת עיכובים בעבודות הפיתוח.
- 6.חיפאי 27/09/2014 15:52הגב לתגובה זוסתם שופכים כסף על עיר אבודה. את הכספים האלו צריך להשקיע במערכת תחבורה יעילה בכל רחבי גוש דן. במקום לפתור את הקשיים התחבורתיים של רוב אזרחי ישראל משלמים המיסים, מבזבזים את הכסף על רעיונות לאומיים בזבזניים. כל שקל שמושקע כיום הירושלים הוא שקל אבוד. העיר הולכת להיות שילוב נפיץ של בני ברק וטייבה. ממש חבל על הכסף.
- 5.קורמורן 24/09/2014 15:58הגב לתגובה זוירושלים מזדקנת ומתחרדת. חסרים בה פתרונות דיור לזוגות צעירים ששרתו בצבא, שעובדים, שמשלמים מיסים, שמשרתים במילואים. מה אתם עושים עבורם ???
- 4.קשקוש מקושקש 23/09/2014 08:34הגב לתגובה זויצטרכו להרוס את כל ההר בכניסה לעיר, זה מטורף, ההדמיה מתאימה לשטח מישורי ולא לשטח הררי, אולי לתל אביב אבל לא לירושלים.
- 3.אייל 22/09/2014 16:41הגב לתגובה זוירושלים תצטרך להתמודד עם עליה המונית לרגל שלוש פעמים בשנה, הקב"ה נותן בליבם של המנהיגים להכין את הקרקע:))
- 2.אנונימי 22/09/2014 16:04הגב לתגובה זובאיזו שנה כל זה יתממש. כנראה בשנת 2050. והאיכלוס ומקום הבילויים יהיה רק לדוסים. יעבירו את מאה שערים לכניסה לעיר כמו שכל בתי הקפה בממילא מלאים בדוסים וכל מרכז העיר. בקיצור ירושלים לחרדים. אנחנו אאוט.
- 1.מי שלא יספור תינוקות, יהיה מסכן ואומלל. רוצו לקנות דירה (ל"ת)צביקה תיווך ויעוץ 22/09/2014 15:45הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
