צוק איתן מרסק את שוק הנדל"ן: צניחה של עד 75% במתעניינים בדירות חדשות
ציבור רוכשי הדירות מתרחק ממשרדי המכירות, בין אם מדובר בהשפעת תוכנית מע"מ 0% לרוכשי דירה ראשונה של שר האוצר יאיר לפיד ובין אם מדובר בהשלכות המבצע הצבאי בעזה שנמשך כבר שלושה שבועות.
ביחס להשפעות תוכנית 0% מע"מ, היום פרסם משרד האוצר במסגרת סקירת 'אורות אדומים' כי
אז איך משפיע המבצע על רוכשי הדירות? לפי סקר שערך אזימוט, המתמחה בפרסום פרויקטים למגורים, בימים אלה בקרב משרדי מכירות ברחבי הארץ , מסתבר שיש קיטון של עשרות אחוזים בפניות וכניסות למשרדי המכירות ברחבי ישראל.
באיזור השרון, בכפר סבא לדוגמה, מדווחת ירידה של 30%-40% בפניות. באיזורי פ"ת וחולון נרשמה ירידה של כ50%-60% בפניות. באיזור השפלה, שנמצא תחת מתקפות אינטנסיביות של טילים מתבררת תמונה חריפה יותר, ברחובות מדווחת ירידה של כ-65% עד 75% בפניות וביבנה הייתה ירידה של 100%, כלומר לא היו מתעניינים כלל. באזור צפון ירושלים, פסגת זאב, מדווחת ירידה קטנה של 10% עד 20% בפניות.
ירידה במכירות גם בצפון
מתברר שגם אזור הצפון, אשר אינו מושפע מהלחימה, סובל מיריה בשיעור הפניות: בקרית ים למשל נרשמה ירידה של כ50%-60% בפניות של הציבור למשרד המכירות, ובכרמיאל אף ירידה חדה יותר של כ-70%-80% בפניות.
בני קרת מנכ"ל מסביר: "בעת לחימה, תשומת הלב של הציבור הישראלי מופנית למלחמה מסיבות מובנות, סדר היום של כל המשפחות בישראל השתנה כאחת. גם היזמים עצרו פעילויות שיווקיות לתקופת הלחימה, שזו החלטה נבונה ואחראית, כפי שחווינו במבצעים קודמים עמוד ענן ועופרת יצוקה. במצב רוח לאומי של לחימה בחזית ובעורף, לא מתקבלות החלטות כבדות משקל כמו רכישת דירה למגורים".
לדברי קרת, הגורם השני, תכנית מע"מ בשיעור 0% של האוצר, כבר האטה את קצב השוק ברבעון השני, וכעת הרוכשים הזכאים ממתינים ל-1 בספטמבר,מועד תחולת החוק, שעבר קריאה ראשונה בכנסת אך ממתין לקריאה שניה ושלישית המתעכבות בשל הלחימה בדרום.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כתבות מעניינות נוספות:
- 13.הכי מומלץ זה להמתין ולא לקנות, ואז תבוא הנפילה הגדולה (ל"ת)צביקה דורון יועץנדלן 29/07/2014 22:48הגב לתגובה זו
- תמשיך לחכות 03/08/2014 11:28הגב לתגובה זובינתיים המחירים רק עלו ועלו
- להנהלת ביזפורטל 30/07/2014 07:59הגב לתגובה זונא הזהירו אותו שכל מעשיו נרשמים על ידי עורך הדין שלי וכי הוא צפוי לתביעה משפטית. בתודה, צביקה דורון האמיתי (אתם יכולים לוודא זאת לפי ה - IP של כתובת המייל שלי ממנה נשלחה תגובתי זו)
- צביקה, תפסיק לטקבק שטויות, ואף אחד לא יתחזה אליך (ל"ת)אידיוט 30/07/2014 11:51
- 12.אף אחד לא רוצה לקנות בשיא הבועה . (ל"ת)בא 28/07/2014 16:50הגב לתגובה זו
- 11.המפולת בדרך (ל"ת)כוכ 28/07/2014 16:28הגב לתגובה זו
- 10.צביקה דורון יועץנדלן 28/07/2014 15:53הגב לתגובה זוהיזהרו הישמרו מלקנות דירות בשנה הקרובה.
- במיוחד לא לקנות באזור יפו (ל"ת)צביקה דורון יועץנדלן 28/07/2014 20:04הגב לתגובה זו
- תזהרו במיוחד מהעיר לוד. הרבה המליצו, אבל זה סכנה למשקיע (ל"ת)צביקה דורון יועץנדלן 29/07/2014 20:48
- להנהלת ביזפורטל חשוב 29/07/2014 18:03נא הזהירו אותו שמדובר בעבירה פלילית. כמו כן, ניתן לתבוע אותו בנזיקין אזרחיים. עורכי דין יודעים בדיוק מה לעשות במקרים כאלה. נא פרסמו תגובתי זו על מנת שידע שעליו להיזהר מאוד מאוד במעשיו. באינטרנט הכל רשום לפי כתובת מייל, כך שלא יוכל לומר בפני בית משפט שזה לא הוא.
- 9.זה לא צוק איתן פשוט לאנשים נגמר הכסף (ל"ת)אבי 28/07/2014 15:51הגב לתגובה זו
- 8.גם מונדיאל וגם מחירים פשוט לא ריאלים. (ל"ת)יוני 28/07/2014 15:45הגב לתגובה זו
- 7.בועת נדלן זה רע למדינה ולאזרחים . (ל"ת)בא 28/07/2014 15:45הגב לתגובה זו
- 6.נפילה מצוק (איתן) (ל"ת)seeker 28/07/2014 15:27הגב לתגובה זו
- 5.בני 28/07/2014 15:18הגב לתגובה זולפחות 30%. להפסיק להיות פראיירים!
- ווור 28/07/2014 17:02הגב לתגובה זוחכו. אין איש נדל"ן שלא אומר בפורומים ה'שקטים', שתהיה ירידת מחירים...אל תאמינו ליוצרי הבועה, ולאינטרסנטים., המחירים ירדו...ועוד איך ירדו. חכו בסבלנות כמו שמחכים למנייה מנופחת..
- 4.מונדיאל..הללווווו (ל"ת)44 28/07/2014 14:59הגב לתגובה זו
- 3.מתווך 28/07/2014 14:55הגב לתגובה זומבצעים צבאיים היו ולצערי עוד יהיו כנראה...הירידות במכירות ובמחירים קשורות העיקר למיכולת הציבור לשלם את המחירים הגבוהים ולהבנה שהשוק מיצא את עצמו...הירידות החדות החלו כבר בפברואר ונמשכות עד היום, המבצע הצבאי בוודאי שלא מוסיף אך הוא אינו הסיבה.
- 2.תפסיקו לבלבל את המוח זו המדינה שהרסה את כולם לא המלחמה (ל"ת)תום 28/07/2014 14:52הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 28/07/2014 14:44הגב לתגובה זופעם זה התקופה = חגים פעם זה חוק מע"מ 0 פעם זה צוק איתן רק את האמת מנסים להדחיק - אין כסף לשלם למחירי הדירות המופקעים. מעט אנשים מוכנים להשתעבד להרבה שנים ולסבול מאיכות חיים ירודה
- בא 28/07/2014 15:43הגב לתגובה זוכמו באמריקה . גם דירה מסריחה בשיכון עולה כאן המון ,איזו בושה .איפה הציונות והדאגה להקל את החיים בארץ .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
