התחום יזנק? תינתן ערבות בנקאית לבעלי דירות קיימות בפינוי בינוי
מליאת הכנסת אישרה היום (ד') בקריאה טרומית תיקון לחק המכר דירות שיגן על בעלי דירות בעסקאות של התחדשות עירונית. הצעת החוק נועדה לקבוע כי לכל בעל דירה בעסקה מסוג של התחדשות עירונית תינתן ערבות בנקאית עד שבעה ימים בטרם מועד פינוי הדירה. הערבות הבנקאית תהיה בשווי הדירה הקיימת, בצירוף שווי זכויות הבנייה הקיימות ערב פינוי הדירה.
בדברי ההסבר להצעה, נכתב כי "בדומה לעסקה של רכישת דירה על ידי רוכש דירה, התקשרות בין בעלי דירות לבין יזם בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, בין אם בעסקת פינוי בינוי ובין בעסקה מכוח תמ"א 38, מהווה לא אחת את ההתקשרות הכלכלית המשמעותית ביותר עבור בעלי דירות.
אשר על כן, ובשים לב להיקף הרב של עסקאות מסוג של התחדשות עירונית אשר נרקמות בשנים האחרונות, יש לבצע את התיקון האמור אשר מטיל חובה על היזמים ליתן לדיירים אשר מפנים את דירתם ובשל כך מוצאים עצמם ללא כל נכס ברשותם לתקופה האורכת כשלוש שנים, ערבות בנקאית אשר תבטיח את בעלי הדירות שבניגוד לרוכשי דירות המובטחים בשיטת השוברים, נותנים בעלי הדירות את כל רכושם בלי שתעמוד להם ההגנה הרצויה בחוק זה".
תמיכה מלאה של חברי הכנסת
עוד נכתב בהסבר להצעת החוק: "על מנת למזער את הסיכון של בעלי הדירות, התפתח בשוק הנוהג לפיו היזמים מעבירים לרוכשים אחת מבין שלושה סוגי ערבויות: ערבות חוק מכר בשווי הדירה הקיימת של הדייר, ערבות המשקפת את שווי הדירה החדשה, ערבות המשקפת שווי של 85% משווי הדירה. נושא זה אינו מוסדר ומערכת החוקים והתקנות הקיימות לכאורה, אינן נותנות מענה הולם הן ליזמים והן לבעלי נכסים, וכל שנותר לצדדים לעסקאות מסוג התחדשות עירונית הוא להסתמך על המנהג והנוהג הקיים. הצעת החוק, נועדה להסדיר מצב זה, כאשר מחד, היא תגן על זכויות בעלי הדירות הקיימות, שנתנו את כל רכושם להריסה ולבנייה מחדש, ומאידך, הקבלנים והיזמים לא יישאו בהוצאות גבוהות ומיותרות במקום שאין צורך בהן".
- מהי ערבות חוק מכר? מהי תעודת זכאות? ומה הכוונה בסילוק מוקדם?
- התיקון לחוק המכר - האם זה יעזור לרוכשי הדירות? ממש לא בטוח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
37 ח"כים תמכו בהצעה בקריאה טרומית, ללא מתנגדים וההצעה תועבר לוועדת הפנים והגנת הסביבה, להכנתה לקריאה הראשונה.
שר השיכון אורי אריאל, אמר בדיון כי ההצעה נכונה ומעניקה ביטחון לתושבים במיזמי התחדשות עירונית. לדבריו, זה המפתח להגדלת היצע הדירות וגילה כי השנה שווקו כ-40 אלף יחידות דיור השנה, יותר מהכמות שהמדינה התחייבה עליהם בתחילת השנה. אריאל הבטיח כי בשנת 2014 ישווקו יותר מ-40 אלף יחידות דיור חדשות. הוא ציין כי החוק יקודם אך למשרדים השונים יש מספר הסתייגויות והן יוכנסו לחוק במתכונתו הסופית.
- 1.כלכלן 01/01/2014 14:41הגב לתגובה זומה מונע מיזם שמעונין בכך לתת ערבויות מיוזמתו כבר היום? אם כופים אותו לעשות זאת, הוא יחוייב להקפיא בבנק את מלוא תמורת הפרוייקט. בתנאים אלה שום פרוייקט פינוי בינוי לא יהיה כדאי כלכלית. אפשר להשמיע תרועת אשכבה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
