תקוע חזק: 46 אלף דירות במתחמי פינוי בינוי בגוש דן כבר אושרו לבנייה אבל תקועות - ומה קורה בעיר שלכם? כנסו...
צירוף ישראל לארגון ה-OECD בשנת 2010 נחשב לתעודת כבוד עבור הכלכלה הישראלית ולרגע נתן לרבים מאיתנו את תחושת השייכות לקבוצת המדינות המתקדמות בעולם. אולם בכל הנוגע למצבם של מרכזי הערים בישראל, אנחנו הרבה יותר קרובים למדינות העולם השלישי.
כמה פעמים עברתם באחד מרחובות ערי גוש דן ושאלתם את עצמכם, למה לא הורסים את הבתים הישנים והכעורים ובונים שכונה חדשה אשר תתאים יותר למיקום והפוטנציאל שיש למתחם כל כך מבוקש? השיטה הקלה ביותר בה נוקטים בישראל היא הקמת שכונות ענק שבלוניות ומבודדות, דוגמת 'אם המושבות' ו'קריית השרון', אשר גוזלות שטחים ירוקים ואינן מאפשרות למרכזי הערים לעבור רנסאנס. מעבר לכך, איך קורה שבאזורים מבוקשים קיימת בנייה נמוכה כשהביקוש למגורים רק עולה והקרקע נמצאת במחסור? ומדוע התושבים והעיריות לא קמים ועושים מעשה לשנות את המצב?
על רקע הגאות במחירי הדיור בישראל ומצוקת הדיור הקיימת, השאלות הנ"ל מקבלות משנה תוקף. מאות אלפי דירות בישראל נבנו בעשורים הראשונים להקמת המדינה בבנייני שיכון ובבניינים בסגנון הייחודי המכונה "רכבת". כיום מדובר במתחמים אשר לרוב נבנו על שטחים נרחבים אשר אינם מתאימים עוד לצרכי המגורים של ימינו, הן מבחינת דרישות הדיירים והן מבחינת הסביבה.
לא מעט תכניות קיימות ליישום תכניות פינוי בינוי במתחמים שכאלה באזורי הביקוש, אולם למרות ההיגיון המתבקש לתמיכה גורפת של כל המעורבים בהתחדשות העירונית, מרבית התוכניות נתקלות במכשולים רבים בדרך ליעד הנכסף ורק קומץ יצא עד היום אל הפועל.
תוספת של כ-9,000 יח"ד בתל אביב, מעל 5,000 יח"ד בבת ים ופתח תקוה
מסקירת המצב בערים השונות, עולה כי הפוטנציאל בתל אביב הוא הגדול ביותר עם תוספת אפשרית של כ-9,000 יח"ד. במקום השני והשלישי נמצאות בת ים ופתח תקוה, כאשר בבת ים התוכניות הקיימות הרבה יותר מתקדמות מבחינה סטטוטורית מאשר בפתח תקוה. יהוד-מונוסון נמצאת במקום הרביעי עם כ-4,500 יח"ד. העיר אשר סוגרת את החמישייה הראשונה היא חולון, אשר למרות הפוטנציאל הגבוה לקידום פרויקטים שכאלה בתחומה, מערימה קשיים כבדים על קידום תכניות שכאלה ברחובותיה. עיריית חולון לא סיפקה נתונים, לכן לפי הערכה גסה ניתן להוסיף כ-3,700 דירות במסגרת פינוי בינוי בעיר.
תהליך אישור תכניות ויציאת פרויקט פינוי בינוי אל הפועל הוא משימה מאתגרת מעין כמוה, אשר מלווה בקשיים רבים החל מהחתמת מספר רב של דיירים לצורך אישורם לביצוע התוכנית, מציאת יזם, אישור הרשויות השונות והמון בירוקרטיה. לא סתם הרבה פרויקטים נתקעים בדרך ומחכים להצלתם ע"י "אביר" בדמות יזם נמרץ או ראש עיר מתחשב. מבין הערים, נציין את קריית אונו, רמת השרון ובת ים, כערים אשר משימת הוצאת התכניות אל הפועל הינה בגדר הסביר.
תוכניות גדולות חסמים גדולים
בין התוכניות הגדולות ביותר בערים שנבדקו, נמצאת התוכנית שהוכרזה לאחרונה לקידום
תכנית נוספת בת"א היא פינוי בינוי בשכונת נווה עופר, אשר נמצאת בשלבים מקדמיים. לפי התוכנית יהרסו 440 יח"ד במבני שיכון ובנייני 4 קומות ישנים ובמקומן יבנו 2,130 יח"ד חדשות ב-16 מגדלים. התוכנית בשטח כולל של כ-58 דונם ותחייב גם שדרוג התשתיות בשכונה ותוספת מבני ציבור.
תכנית גדולה בבת ים, כוללת כ-20 דונם וממוקמת בשכונת רמת יוסף באזור קניון בת ים. במסגרת הפרויקט יפונו 27 בניינים שנבנו בשנות ה-60 ובהם 420 דירות שיכון. במקומם צפויים להיבנות כ-14 מגדלים בגובה 40 קומות בממוצע (כ-2,200 יח"ד).
גבעת שמואל - סאגה משפטית ללא סוף
בגבעת שמואל בשכונת גיורא, קיימת תכנית אשר מתעכבת כבר כ-15 שנה בגלל מאבקים משפטיים בין החברה שזכתה במכרז לביצוע הפינוי בינוי לבין מוסדות המדינה, כאשר קיים צו בית משפט שמונע מהתושבים להתקשר עם יזם אחר כדי לקדם את הפרויקט. מדובר במתחם בשטח של כ-53 דונם ובו 540 יחידות דיור בשיכוני רכבת מוזנחים וישנים. לפי הערכה שמרנית של יחס פינוי בינוי של 1:3, ניתן יהיה לבנות במתחם כ-2,200 יח"ד עם סיום הסאגה המשפטית במקום.
תוכנית אחרת היא במתחם שטרית בפתח תקוה, במסגרתה אמורים להיהרס 426 יח"ד קיימות ולהיבנות כ-2,000 יח"ד חדשות. התוכנית נמצאת כיום בשלבים מקדמיים ותקועה עקב הסתלקות היזם אשר קידם את הפרויקט מול הדיירים והרשויות, לפני מספר חודשים.
לסיכום, עציוני טוען, כי "בתקופה בה מדברים על מחסור גדול בהיצע של דירות באזורי הביקוש, תוכניות פינוי בינוי הן תשובה מצוינת לבעיה עם פוטנציאל של קרוב ל-50 אלף יח"ד בגוש דן. המרוויחים מהתחדשות עירונית זו הם, למעשה, כולנו. כאשר תכניות אלה צפויות לספק מענה לביקוש הקיים לדיור, להפחית לחצים לעליית מחירים, לתרום לשיפור פני הערים, לאיכות חיים טובה יותר לדיירים, לביטחונם (ממ"ד ומוכנות לרעידות אדמה), לניצול טוב יותר של משאבי הקרקע ולתרום לצמיחת הכלכלה המקומית."
כתבות מעניינות נוספות:
- 19.19 14/07/2013 20:56הגב לתגובה זומה קורה עם פינוי ובינוי שכון המועצה רמת השרון ??? סחבת של כ-20 שנה.... את מי צריך למרוח....
- 18.ל 24/05/2013 03:10הגב לתגובה זוhttp://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000735965
- 17.פרג אהובה 30/04/2013 14:21הגב לתגובה זופשע שלא מקיימים את תכנית הפינויי בינוי בגבעת שמואל לא פלא שאנשים אלה יטענו לקיפוח אם היה להם כסף ואגדנה כבר מזמן היו מפנים את המקום הזה שהעולב זועק שם מכל כוון ובעיקר כשהפתרון יעשה טוב לכל הצדדים לא יקום אחד מתוכנו שיזעק את זעקתם?...אפל גנב והתושבים משלמים את המחיר ראש עיריית גבעת שמואל תעשה משהו בידך הדבר תן אופק לאנשים שחיים שם..ואולי תהיה להם גאוות יחידה ולא כמו שאנחנו גדלנו בבושה גדולה...
- 16.אבי - אזור 12/02/2013 17:12הגב לתגובה זוביישוב אזור יש תוכנית בקפלן מאושרת כבר 12 שנה,המנהל דורש סכום אסטרונומי והעסקה כרגע תקועה.. ראש המועצה פכטר הרים כבר ידיים,כנראה כבר לא ייבחר לעוד קדנציה.
- 15.החסם העיקרי זה תושבים שמסרבים לחתום ורוצים "להוציא" עוד (ל"ת)הנה החסם 10/02/2013 14:56הגב לתגובה זו
- 14.אנונימי 08/02/2013 13:41הגב לתגובה זוכל העוסקים בענף בועדות המחוזיות ובעיריות לגור בדירות שלא יעמדו ברעידת אדמה תראו איך זה יתחיל לזוז
- יש מצב שהאחריות תיפול על ראש העיר אישית (ל"ת)אלא מה... 12/02/2013 14:07הגב לתגובה זו
- 13.עדו 08/02/2013 11:32הגב לתגובה זוהגידול של האוכלוסיה ולא צריך יהיה לבנות כל שנה 45,000 דירות חדשות. אז עם כל הכבוד לאנליסטים, הבעיה אינה הנדל"ן אלא הילודה.
- קליפ 09/02/2013 16:32הגב לתגובה זואבל שיגורו באוהלים כמו יעקב אבינו (עד לא מזמן!)
- 12.יעקב 06/02/2013 13:33הגב לתגובה זומוטי נגד ביצוע פרויקטי פינוי בינוי בחולון
- צריכים להיות סבלניים עוד מעט בחירות (ל"ת)חושש להזדהות 08/02/2013 15:05הגב לתגובה זו
- 11.sui 06/02/2013 12:36הגב לתגובה זואת הפרוייקט,,,,העלוב שבעלובים....מכער את כל הסביבה, ובכלל,,,,לך תחפש בית קפה נורמלי בחולון....ובשכונות,,,נושא קיימות מדרבן לנגישות קרובה של חנויות,בתי מסחר בסביבה הקרובה...רק לא בשכונות.
- 10.אורי 05/02/2013 22:43הגב לתגובה זוהתחזוקה יקרה מאד. מגורים במגדלים יספקו פתרון לעשירון עליון, אבל העשירונים הנוספים לא יוכלו לממן עלות כה גבוהה. התוצאה: לא יהיו קונים לדירות, המחיר יהיה כה נמוך שלא ישתלם להמשיך בפינוי בינוי הזה. הפתרון היחיד: הדיירים יממנו לבד בנייה מחדש של הבנין. ישלמו את מחיר ההריסה והבנייה, אבל לא את הקרקע ולא מסים. יקבלו דירה חדשה 100 מ"ר במרכז תל אביב במחיר 700,000 ש"ח.
- 9.מה מגדל שוקי הון עדיין חיים? (ל"ת)רוני 05/02/2013 17:18הגב לתגובה זו
- חיים ובועטים (ל"ת)שועל שוק 05/02/2013 23:55הגב לתגובה זו
- 8.xipr28 05/02/2013 15:37הגב לתגובה זוברמת גן באזור רמת השיקמה פארק לאומי ניתן לבנות אלפי יחידות שאושרו והוקפאו ע"י ערית ר"ג בעריה פועלים כוחות פוליטים ואינטסים זרים מונעים אישור תוכניות הכול מנימוקים לא עננינים חיים כהן מהנדס העיר מסתובב בעיר בפחד ואינו עושה דבר כדי להזיז תוכניות לאישור כבר עשר שנים
- 7.נועם 05/02/2013 14:52הגב לתגובה זוכפי שרכב צריך לעבור טסט כל שנה כדי לדאוג לתקינותו, יש לדאוג שבניין יהיה ראוי למגורים, המדינה יכולה לכפות פגיעה בקניין אם מדובר בהצלת חיי אדם
- 6.התנהגות מכוערת 05/02/2013 14:34הגב לתגובה זוהתנהגות כל כך מכוערת בפינוי בינוי מקימים מגדלים יוקרתיים במקום שכונות זולות שניתן היה להתגורר בהן לשקם קצת ולאפשר לגור בזול
- 5.אשר 05/02/2013 14:06הגב לתגובה זוביוספטל מול הקניון יש כמה דיירים שחושבים לתפוש את מצלאווי בביצים אבל הם לא יודעים שאם הוא יתן לאחד הוא צריך לתת לכולם בסך הכל מקבלים דירה הרבה יותר טובה עם ערבויות ושכר דירה עד הבניה
- משה 12/02/2013 09:34הגב לתגובה זואני גר קומה ראשונה מצלאאי רוצים לתת לי דירה קומה שניה ולזה מהקומה רביעית שדירתו שווה פחות רוצים לתת קומה רביעית למה זה? קומה ראשונה שווה קיום יותר
- הדירה הגבוהה שווה יותר כי הגג מצמד אליה (ל"ת)גבוה עדיף בפינוי בינ 12/02/2013 13:53
- 4.אבי 05/02/2013 13:33הגב לתגובה זוגם לראש עירית ראשלצ דב צור לא חסר ישנה שכונה בשם נווה אליהו שאפשר להקים שם 10000 יחידות דיור המיקןם הכי טוב שייש קוב לסינימה סיטי לקניון הזהב אבל החלם דב צור מתעקש לא לקדם כלום בשכונה הדבר שהכי הוא מתאמץ לעשות זה לתקן מדרכות וכבישים זהו זה כל מה עושה נעול לא לקדם את השכונה לשום מקום
- לצור יש זמן עד לבחירות הקרובות,אח"כ,אלוהים גדול... (ל"ת)אליהו 05/02/2013 16:55הגב לתגובה זו
- 3.משה 05/02/2013 13:04הגב לתגובה זולמה לא להרוס את כל ג'סי כהן, תל גיבורים, הבלוקונים ולהקים שכונות ראויות למגורים? איכזבת מוטי ששון, העיר היחידה שלא מקדמת התחדשות עירונית כלל, תלמד מבת ים
- מה רוצים ממוטי-בסה"כ התקציב מאוזן... (ל"ת)ר.עיר לא מתעורר 05/02/2013 16:56הגב לתגובה זו
- 2.נתי 05/02/2013 13:01הגב לתגובה זותחשבו מה יקרה אם יוסיפו רק מחצית מכמות הדירות, צריך להתחיל לעבור לבאר שבע ולפתח את הנגב או לחילופין להקים תחבורה ציבורית ברמה מערב אירופית
- 1.אסף 05/02/2013 13:00הגב לתגובה זומעבר לזה, האישור צריך להישאר ברמת הרשות המקומית בוועדה אחת, חייבים להעיף את הבירוקרטיה האיומה
- עמית 05/02/2013 14:49הגב לתגובה זושמחזיק את הנכס באופן חוקי. מי אתה בכלל שתגיד מה מותר ומה אסור. דירה שלי אני מחליט
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
