מריאן: "הקמת בניין של 120 קומות פה היא בעייתית - בגלל דרישות המדינה"

במשך שנים רבות נחשב מגדל שלום בתל אביב לגבוה ביותר בישראל, ועד לזינוקן המטאורי של נסיכויות הנפט במפרץ הפרסי בשנות ה-90 גם במזרח התיכון. אולם כיום, כשסוקרים את קו הרקיע של תל אביב, המגדל בן 34 הקומות המתנשא לגובה של 120 מטר, נחבא בין מגדלים גבוהים בהרבה.

האם בניינים בני 30 קומות ומעלה יהפכו להיות הסטנדרט בישראל מעוטת הקרקעות? כבר כיום, בערים דוגמת הוד השרון, חדרה ואפילו באר שבע בניינים בני למעלה מ-20 קומות אינם דבר נדיר. מאחר והניסיון בתחום בישראל עדיין מועט בהשוואה לעולם, הקים לאחרונה איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות את הפורום הישראלי לגורדי שחקים ללא כוונות רווח, כשלוחה של ה-CTBUH, המועצה העולמית לבנייה לגובה. להקמת הפורום סייעו מ"מ יו"ר האיגוד מהנדס ישראל דוד שמשמש כנציג CTBUH בשראל והאדריכל גיל שנהב שנבחר לעמוד בראש הפורום הישראלי.

בראיון ל-Bizportal מסביר דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים, את האתגרים שבבנייה לגובה ומפרט את התמורות שנראה בתחום בשנים הקרובות:

נראה בישראל מפלצות ענק של יותר מ-100 קומות כמו בדובאי ובשנחאי?

"הבנייה לגובה היא מאוד יחסית, גורד שחקים בן 50 קומות בגובה של 250 מטר נחשב לגבוה בתל אביב, אך לממוצע בניו יורק ובשנחאי, היכן שבונים כיום מגדל בגובה של 600 מטר. ישנם מקומות בעולם בהם בנו אייקון ענק שתרם לפיתוחה של עיר ושינה אותה בקואלה למפור, בירת מלזיה הקימו את הפטרונס טאוורס לפני הבום הכלכלי באזור, הם הפכו לסמל של הצלחה ושגשוג. ייתכן וגורם עסקי ירצה להקים כאן מגדל סמל של למעלה ממאה קומות כדי למשוך תשומת לב, אך לא נראה לי שמדובר בתופעה שתהפוך לגורפת." מדוע לא מקימים בניינים בני 50-60 קומות גם במעגלים החיצוניים של תל אביב כשיש מצוקת קרקעות כל כך חריפה?

"נושא הבנייה לגובה צריך להיות מטופל ברמה המוניציפאלית, באם המושבות בפתח תקווה ניתן 'לזרוק' בניין של 50-60 קומות, אך זה לא יהיה נכון מבחינה תכנונית וניצור כאוס תשתיות. צריך לתת את האיזון הנכון, אנחנו לא ניו יורק בה ניתן לצופף את הקרקע, בנייה לגובה היא לא רק מתיחה של הבניין, צריך לדאוג גם לאיכות הבניין ולאיכות האזור."

"אבל אין ספק שאנחנו רואים התפתחות בנושא פעם בניינים בני 8-15 קומות נחשבו לגבוהים ואין ספק שנראה בניינים בני 30-50 קומות גם בערי הלוין של תל אביב. בשכונת עיר ימים בנתניה יש גם בניינים בני 25-30 קומות, היכן שהקרקע תתייקר נראה יותר בניינים גבוהים." לא בעייתי להקים מתחמי מגורים ענקיים כשתשתית התחבורה מפגרת ב-30-40 שנה?

"בנייה לגובה צריכה להיות מתוכננת ברמה הכוללת, חייבים להתאים לחניה ולתחבורה. הייתי שותף לפרויקט בטורונטו לבניית מגדל של 120 קומות הכולל 860 דירות. אם הייתי רוצה להקים מגדל כזה בישראל הייתי צריך לדאוג לכמעט 2,000 מקומות חניה כי המדינה דורשת שתי חניות על כל דירה. אנחנו בונים כיום על תב"ע שתוכננה לפני כ-15 שנה כאשר השיקולים התכנוניים היו אחרים לגמרי, רק להעביר את התב"ע לוקח 10 שנים."

כיום מגדלי המגורים הגבוהים פונים למעמד העליון, אנחנו נראה זליגה גם למעמד הביניים?

"בטווח המיידי בונים לפי תוכניות של שנים אחורה, במקומות עם ערכי קרקע גבוהים, צריך לזכור שעלות הבנייה מוערכת בכ-30% מעלות הדירה וההתייקרות בבנייה לגובה אינה דרמטית. בתוכניות המתוכננות היום צריך להעלות את גובה הבנייה וזה אכן קורה. בנייה לגובה היא חלק מהפתרון עבור הזוגות הצעירים, אך זה לא מתאים לכל מקום כי במקומות מסוימים עשוי להיווצר סלאמס."

לדעתך ניתן להפחית את דמי הניהול הגבוהים העשויים להגיע לאלפי שקלים בחודש?

"הגובה בפני עצמו אינו מעלה את עלות התחזוקה, מצד אחד המערכות המתוחכמות דוגמת המעליות והספלינקרים ושומר יקרים משמעותית בגורדי שחקים, מנגד ככל שהצפיפות יותר גדולה העלויות יותר זולות ומתחלקות בין 200 דירות במקום 20. אני לא מאמין שדמי הניהול יהיה גבוהים יותר ממה שמשלמים בבניינים בני 15-20 קומות באם המושבות בפתח תקווה. צריך לזכור שהאוכלוסייה המתגוררת במגדלי היוקרה דורשת שירותים יקרים בהרבה שלא יתקבלו בבניינים המיועדים למעמד הביניים."