בלוטרייך: "בגלל הבירוקרטיה אני נמנע מלהשקיע בארץ, 15 שנה לוקח להשיג את האישורים לבניה, בקנדה זה שנה וחצי"
חברת מישורים, הפועלת בצפון אמריקה באמצעות חברת הבת סקייליין, רשמה במחצית הראשונה של 2012 עם רווח נקי של כ-21.6 מיליון שקל, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד. בשנה האחרונה החברה החלה לבצע רכישות של נכסים מניבים בארצות הברית בדצמבר 2011 רכשה החברה את מלון ההייאט ריג'נסי וקניון בקליבלנד ב-7.7 מיליון דולר, שני מרכזים מסחריים בלאס וגאס ב-2.3 מיליון דולר ו-3 מיליון דולר ומרכז מסחרי באלבמה ב-3 מיליון דולר.
בראיון ל-Bizportal מסביר גיל בלוטרייך, נשיא מישורים, את אסטרטגיית החברה בתקופה הנוכחית ומשיב על מספר שאלות נוקבות.
עד כה הדרתם את רגליכם מהשוק האמריקני והתמקדתם בשוק הקנדי, מה הוביל לשינוי בשנה האחרונה?
"אנחנו עוקבים כבר שנים ארוכות אחר הנעשה בארצות הברית, חיפשנו את נקודות הכניסה הטובה להשקעה ומצאנו שכעת יש הזמנויות. אנחנו רואים התחזקות בכלכלה המקומית והבנקים חוזרים להלוות כספים בריביות טובות - רכשנו לאחרונה מלון בקליבלנד ב-7.7 מיליון דולר וקיבלנו מספר הצעות מבנקים למימון, מדובר בהישג מאחר ותחום המלונאות נחשב למאוד מסוכן."
שיניתם במעט את אסטרטגיית ההשקעה, בקנדה עסקתם בתחום המלונאות והתיירות בלבד
"אנחנו מחפשים הזדמנויות, בארצות הברית אנחנו רוכשים מרכזים שיכולים להתאים כמעט לכל שימוש מסופרמרקט ובניין לשירותי רפואה עד למטה גיוס של הצבא האמריקני, אנחנו רוכשים נכסים עם מחירי שכירות אטרקטיביים ומאיישים אותם במהירות, אנחנו לא שחקני תשואות (spread) אלא שחקני ערך. רכשנו מרכז קניות בברמינגהם, אלבמה ותוך 60 יום השכרנו את כולו. בלאס וגאס הגדלנו את שיעורי התפוסה מ-60% ל-90% תוך שלושה חודשים."
לאחרונה משווקים לישראלים בתים בארה"ב במחירים מצחיקים של 20 אלף דולר, האם מדובר ברכישה חכמה?
"בעסקים בארצות הברית אין תחליף לנציגות מקומית, נדל"ן לא קונים בהתכתבות והחזקת דירה בשלט רחוק יכולה להיות כאב ראש לא קטן. במקום להתפתות לרכוש בית ב-20 אלף דולר עדיף לפזר את הכסף בקרנות ריט אמריקניות אשר משקיעות בשוק הבתים. הניהול דורש הרבה מאוד אנרגיה - תשלומי מיסים, תחזוקה, חיפוש שוכרים, מערך כבד שלא מצדיק החזקת דירה."
נראה כי זנחתם לחלוטין את הפעילות בישראל
"בשנים האחרונות חיפשנו להרחיב את הפורטפוליו של מישורים בישראל, אך המחירים לא הצדיקו את סיכוני השוק - עם תשואה של 7% ורמות המחירים והסיכון בארץ עדיף להשקיע בקנדה או בארצות הברית, התשואות בארץ כל כך נמוכות ויש אלטרנטיבות עדיפות בהרבה. אך מעל הכול אני נמנע מלהשקיע בארץ בגלל הבירוקרטיה הבלתי נסבלת - ישראל מפגרת עשרות שנים ממדינות המערב בכל הקשור לקבלת החלטות תכנון ובנייה. השגת אישורים להקמת מבנה מכל הגורמים אורכת 15 שנה, דבר שבקנדה לוקח מקסימום שנה וחצי."
"אני לא רואה את גזית גלוב כמודל, היא עוסקת בתחומים הרבה יותר סולידיים, אך חיים כצמן ודורי סגל הם ללא ספק מנטורים עבורי, המנהלים הטובים ביותר בשוק הישראלי."
מהו היעד הבא להשקעה?
"בראש ובראשונה אני מנהל סיכונים, אין ספק שההזדמנויות הגדולות נמצאות כעת בארצות הברית אך יש שם גם סיכונים גדולים, פרופיל הסיכון בקנדה עדיין נמוך משמעותית. ברגע שאירופה תתייצב יהיה ניתן לאתר בה הרבה מאוד עסקאות מעניינות והזדמנויות רכישה, אך זה יקרה ברגע שנראה שיפור מסויים במצב הכלכלה ביבשת."
- 5.חברה לתפארת-איש צנוע (ל"ת)אייל 26/08/2012 21:30הגב לתגובה זו
- 4.גד 26/08/2012 17:43הגב לתגובה זותשובות לעניין. מישורים עושה עסקים טובים. בהצלחה.
- 3.יוסי 26/08/2012 16:54הגב לתגובה זומפסידים בחול.בארץ הם מרויחים על כל שקל שהם משקיעים רק 5 שקלים.סהכ "20 אחוז ".חומסים ועושקים אותנו ובוכים כל הדרך לבנק. מה שעצוב זה שכאשר הם מפסידים אנחנו משלמים את ההפסדים שלהם וכאשר הם מרוויחים הם לא מתחלקים איתנו ברווחים.
- 2.שאול 26/08/2012 16:21הגב לתגובה זובמיוחד ביוסטון או דאלאס, הן לא נמצאות במרחק פגיעה של קסאם ולא שולטים עליהם נתניהו ושטייניץ
- אגמון 26/08/2012 17:06הגב לתגובה זודווקא מה שמשווקים כאן בארץ הם המקומות שפחות טובים בטקסס. טסתי לראות. נפגשתי ביוסטון עם 2 חברות. מצאנו שברוקלין ניו יורק היתה ההשקעה הכי טובה (בינתיים טפו טפו טפו).
- 1.26/08/2012 15:55הגב לתגובה זויש לי דוגמה של 16 שנה ויותר. משרדי הממשלה מטרפדים זה את זה. וועדות התכנון עובדות כמו באפריקה לפני 30 שנה. כל שני רחובות הם ראשות מקומית וכן הלאה. כדאי להשריע בישראל, אבל רק בקרקע עם תוכנית מאושרת. אחרת, עד לקבלת אישורים, תפסיד את כל השקעתך.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
